# Блог о частных займах *под залог недвижимости.*

> Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/

[MAX](https://max.ru/u/f9LHodD0cOL_5d9yWvd6eHyTUYFW9XtjDpuv11Mh_Qe8i1-k-CvcHJ8-ICQ) Блог о частных займах *под залог недвижимости.* Разборы реальных сделок, методология оценки залога, юридические нюансы, налоги частного кредитора. Без обещаний доходности - только практика управляющего с шестилетним опытом и личным участием в 250+ сделках.

Сопоставимые 15-22% годовых, но разная защита капитала: необеспеченное кредитование компании против залога недвижимости. Порог входа, риски, регулирование.

Капитал, где реальна полная диверсификация: 5-8 залоговых сделок плюс консервативное ядро. Раскладка портфеля, доход 250-320 тыс в месяц, как управлять.

3 млн - входной порог в частные залоговые займы. Раскладка портфеля: консервативная база плюс одна доходная сделка. Реальные цифры доходности и три ошибки на этой сумме.

JetLend, Поток, ВДело против займов под залог недвижимости. Сравнение по обеспечению, доходности и риску дефолта. Диверсификация без залога против концентрации с обеспечением.

Как объект попадает на торги, откуда цифры 80% / −15% / −25% (ст. 54 и 58 ФЗ-102), сроки 8-18 месяцев, что возвращается должнику. Кейс: 11 месяцев на снятие залога и почему два залогодержателя лучше одного.

Почему миллион - это про сохранение, а не про разгон: вклад и ОФЗ как база, лестница роста до входа в доходные ниши. И честно - почему в частные займы с 1 млн входить рано.

Каждый процент сверх ОФЗ чем-то оплачен. Карта инструментов по риску, разбор 36-42% брутто в залоговых займах и красные флаги «гарантированных 30%». Кейс: 19,2% за 3,5 месяца с обеспечением.

Структура из трёх блоков: ядро, доходная часть, ликвидность. Почему 10 млн - рабочий размер для 2-4 залоговых займов и что капитал приносит в месяц при разных структурах.

Сравнение по шести параметрам: доходность, АСВ, налоги, ликвидность. Почему при снижении ставки фиксация важнее размера - и место обоих инструментов в ядре капитала.

Технический минимум на сделку ~1,5-2 млн ₽, для диверсификации 5-10 млн. Почему маленькая сумма убивает экономику. Мы работаем от 3 млн.

Сам по себе - не совсем пассивно: нужен андеррайтинг и работа с дефолтами. Через управляющего - почти пассивно. Доходность 14-22% нетто, сколько времени занимает.

Аренда - 4-7% брутто и владение активом; залоговый займ - 14-22% нетто с защитой капитала. Сравнение на 10 млн ₽, кому что подходит.

Юридическая основа, экономика, структура типовой сделки, три сценария потери капитала и чек-лист для первой сделки. Базовая статья ниши.

Снижение ключевой ставки ЦБ, отток с депозитов, поиск новой доходности. Сравнение депозита, ОФЗ, ВДО, акций, аренды, крипты и залоговых займов по доходности и риску.

Что такое ликвидность залога технически, 12 факторов с весами, шаблон оценочного листа. Когда отказаться от сделки - реальные примеры.

Математика расчёта от ликвидной стоимости, дисконт на торги, типовые ошибки. Когда можно безопасно выходить на 60%, а когда даже 40% - много.

От первой просрочки до получения денег с торгов - день за днём. Что делать инвестору, сколько это стоит, как сокращают сроки и какие ошибки удлиняют дело на годы.

Почему самозанятый не подходит. Сравнение НДФЛ и ИП на УСН по сценариям. Налог на проценты vs налог на разницу при дефолте. Расчёты для капиталов 3 / 10 / 30 млн ₽.

Разница между договором займа, залога и ипотеки. 11 критичных пунктов, без которых заёмщик уходит от ответственности. Почему «дружеский» договор почти всегда оспоримый.

Контекст: ставка падает с 22 до 14%, отток 288 млрд за один месяц. Шесть альтернатив депозиту с разбором по доходности, риску и ликвидности.

Как устроены платформы юридически, бизнес-модель и мотивация. В чём отличие управляющего-эксперта. Когда выгоднее платформа, когда - персональное сопровождение.

Реальные истории из практики: выкуп объекта у заёмщика, заёмщик ушёл на СВО, переговоры о моратории, суд с доходностью 255% годовых, торги. Что сработало в каждом случае.

От первой суммы до первой сделки. Юридический статус, налоги, поиск заёмщиков, расчёт ожидаемой доходности, готовность к дефолту. Типовые ошибки начинающих и как их избежать.

Концентрационный риск, безопасный максимум 25% на сделку. Целевые структуры портфеля для 5, 10 и 30 млн ₽. Резерв на дефолт, ребалансировка, типичные ошибки портфельной стратегии.

Полный чек-лист проверки до подписания договора. Базы ФССП, ЕФРСБ, суды, Росреестр. Что должно быть в досье сделки и почему типовая проверка занимает 1-2 рабочих дня с юристом.

Брутто 36% годовых ≠ доходность инвестора. Полный расчёт чистой доходности на 3, 10, 30 млн ₽ после налогов, страховых взносов, простоев и резерва на дефолт. Сравнение с ОФЗ, ВДО, акциями.

Выдача до регистрации залога, отсутствие согласия супруга, шаблонные договоры, работа без ИП, подмена договора залога куплей-продажей. Что предотвращается стандартной процедурой, а что - нет.

Рынок недвижимости в РФ начал плавное снижение в 2026 после сворачивания льготных программ. Что делать с действующим портфелем, как пересмотреть LTV, кейс кризиса 2022 года, чек-лист пересмотра.

Анти-маркетинговый разбор с реальным кейсом: инвестор за 3 года провёл 35 сделок, по 33 не получил ни одного платежа. Восемь флагов, которые отделяют рабочую сделку от потерянного капитала.

Что происходит с доходностью портфеля, если один заём из двадцати уходит в дефолт. На цифрах: тело долга возвращается через залог, теряется время, портфель даёт ~18% нетто.

Первая публикация реальной статистики сделок в нише: медианная ставка 3,5% в месяц, медианный LTV 37%, ни одной сделки выше LTV 50%. Данные 33 реализованных сделок - распределения по объектам, суммам, целям и географии от Феодосии до Норильска.

### Не нашли ответа? Двадцать минут с управляющим - бесплатно.

Разберём вашу ситуацию персонально. По итогам - рекомендация: подходит вам ниша или нет, и в каком формате двигаться дальше.

## Если вы заёмщик

Условия и оформление частного займа под залог квартиры, дома, коммерческой недвижимости.

35 статей: плохая КИ, срочные сроки, ипотека, без справок и другие сценарии.

Опыт, регалии, юридические реквизиты, контакты.