Проверено 14 июля 2026: ключевая ставка ЦБ - 14,00% (решение от 19.06.2026), медианная ставка залоговых займов в наших сделках - 3,5% в месяц. Параметры всех расчётов ниже актуальны.
Что такое реальная доходность частного кредитора?
В рекламе часто звучит: «частные займы - 36% годовых». Это номинальная ставка по сделке, не доходность инвестора. Разница между этими двумя цифрами - то, что мы посчитаем в этой статье.
Из номинальной ставки нужно вычесть:
- Налог (УСН 6% или НДФЛ 13-22%).
- Страховые взносы ИП (~52 тыс ₽ фикс + 1% с дохода свыше 300 тыс, в 2026 году).
- Простои капитала между сделками (1-2 месяца в год).
- Дефолты - реальные потери времени с одной-двумя сделками в год.
- Расходы на оценщиков, юристов, нотариусов (1-2% в год от портфеля).
- Резерв на ОФЗ/депозит в составе портфеля (10-15% капитала под ставку 13-15%).
Сценарий 1. Капитал 3 млн ₽
Этот объём - для начинающих. Делать диверсификацию сложно, обычно - 1 сделка плюс резерв.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Капитал | 3 000 000 ₽ |
| В работе (на сделке) | 2 700 000 ₽ |
| В резерве | 300 000 ₽ (10%) на депозите 14% |
| Ставка по сделке | 3,5% в месяц = 42% годовых |
| Брутто-доход с сделки | 2,7 × 0,42 × 0,92 (простои) = 1 043 280 ₽ |
| Доход с резерва | 300 × 0,14 = 42 000 ₽ |
| Итого брутто | 1 085 280 ₽ |
| УСН 6% (только с процентов) | 62 600 ₽ |
| Страховые взносы ИП | 52 000 + 1% с (1,04 − 0,3) млн = ~59 400 ₽ (вычитаются из УСН → УСН становится ~3 000) |
| Расходы (юрист, оценщик, нотариус) | ~40 000 ₽ |
| Резерв на дефолт | ~120 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~820 000 ₽ (27,3% годовых) |
Важный нюанс: на капитале 3 млн ₽ один дефолт парализует основную сделку и обнуляет доходность на 8-14 месяцев. Поэтому реалистичнее закладывать рассчитанные цифры на 2 года, при условии минимум одного дефолта в этот период.
Сценарий 2. Капитал 10 млн ₽
Это уже полноценный портфель. Возможна нормальная диверсификация.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Капитал | 10 000 000 ₽ |
| В работе (4 сделки) | 9 000 000 ₽ |
| В резерве | 1 000 000 ₽ (10%) на ОФЗ 14,5% |
| Средняя ставка по сделкам | 3% в месяц = 36% годовых |
| Брутто-доход со сделок | 9 × 0,36 × 0,9 (простои) = 2 916 000 ₽ |
| Доход с резерва | 1 × 0,145 = 145 000 ₽ |
| Итого брутто | 3 061 000 ₽ |
| УСН 6% | 183 660 ₽ |
| Страховые взносы ИП | ~83 000 ₽ (вычитаются из УСН → УСН становится ~100 000) |
| Расходы (оценка, юристы, нотариус, услуги управляющего) | ~120 000 ₽ |
| Резерв на дефолт | ~300 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~2 458 000 ₽ (24,6% годовых) |
Хотите разобрать свой капитал предметно?
Двадцать минут разговора: ваши цели, риск-профиль и честный ответ, подходит ли вам ниша. Половине обратившихся я советую не заходить - и объясняю почему.
Записаться на диагностикуСценарий 3. Капитал 30 млн ₽
Профессиональный портфель с возможностью включить коммерческую недвижимость и доступом к большим ставкам.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Капитал | 30 000 000 ₽ |
| В работе (7 сделок) | 26 000 000 ₽ |
| В резерве | 4 000 000 ₽ (13%) на ОФЗ 14,5% |
| Средняя ставка по сделкам | 3,2% в месяц = 38,4% годовых (часть коммерческая, выше) |
| Брутто-доход со сделок | 26 × 0,384 × 0,9 (простои) = 8 985 600 ₽ |
| Доход с резерва | 4 × 0,145 = 580 000 ₽ |
| Итого брутто | 9 565 600 ₽ |
| УСН 6% | 573 936 ₽ |
| Страховые взносы ИП | ~145 000 ₽ |
| Расходы (оценка, юристы, нотариус, бухгалтер, услуги управляющего) | ~400 000 ₽ |
| Резерв на дефолт | ~900 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~7 545 000 ₽ (25,2% годовых) |
На 30 млн ₽ доходность чуть выше, чем на 10 млн, за счёт лучшей диверсификации и возможности заходить в более выгодные сделки. Но не радикально: разница 0,5-1%.
Хотите посчитать доходность под ваш капитал?
20 минут с управляющим - бесплатно. Прорабатываем сценарий под ваши цифры: текущий капитал, желаемая нагрузка, готовность к рискам. Без обещаний доходности - реальная модель.
Записаться на диагностику →Как это соотносится с депозитом, ОФЗ и ВДО?
| Инструмент | Реальная доходность 2026 | Волатильность | Ликвидность |
|---|---|---|---|
| Депозит в банке | 13-15% годовых | Нулевая | 3 мес |
| ОФЗ | 14-15,5% годовых | Низкая | 1 день |
| ВДО (высокодоходные облигации) | 18-22% годовых | Средняя | 1-3 дня |
| Акции российские (индекс) | 12-18% (ожидание) | 25-35% | 1 день |
| Доходная аренда квартиры | 5-7% годовых | Низкая | 3-6 мес |
| Частные залоговые займы | 22-28% годовых (чистыми) | 5-10% | 6-14 мес |
| Платформы займов | 15-20% годовых | 10-15% | 3-24 мес |
Главное преимущество частных займов перед ВДО и платформами - контроль над залогом. При потере доверия к платформе деньги могут зависнуть. В частном займе у инвестора в руках конкретное обременение в Росреестре. Подробное сравнение - в статье про альтернативы депозиту и сравнении платформ и управляющего.
Где доходность завышают в маркетинге?
Реклама в нише не всегда честна. Типичные приёмы завышения:
- «36% годовых». Это брутто-ставка по одной сделке, не доходность инвестора. Реальные 22-28% всё ещё привлекательны, но 36% звучит лучше.
- Игнорирование налогов и взносов. Считают «100% капитала × 36%». На самом деле - 90% капитала × 36% × 0,92 (простои) × 0,94 (налоги/взносы) = 28% чистыми.
- Игнорирование дефолтов. «У нас дефолтов не было». На длинной дистанции в любом портфеле дефолты случаются. Уверенность инвестора растёт, когда статистика честно учитывается.
- «До 60% годовых». Возможно - на отдельных сделках с высоким риском. На портфеле такая средняя не существует.
- «Без дефолтов 5 лет». Возможно - но при LTV 30% и микропортфеле. На реальных портфелях один дефолт в 5 лет - это очень хорошо, нормально 1-2 в год.
Что влияет на реальную доходность?
Положительно
- Размер портфеля. 10+ млн ₽ → лучше диверсификация → ниже эффект каждого дефолта.
- Опыт и насмотренность. С 3-го года реалистичная доходность растёт на 2-4% за счёт лучшего отбора сделок.
- География (Москва/СПб). Высокая ликвидность залога → быстрее торги при дефолте → меньше потерь во времени.
- Грамотный налоговый режим. ИП УСН 6% против НДФЛ - экономия 7-12% на больших объёмах.
- Сопровождение управляющего. Качество отбора сделок и помощь с дефолтами часто перевешивают комиссию управляющего.
Отрицательно
- Жадность (LTV 65%+, низколиквидные объекты) - дефолты съедают доходность.
- Простои между сделками больше 2 месяцев - снижение реальной доходности на 3-5%.
- Отсутствие резерва - при дефолте приходится дёргать деньги из других сделок.
- Концентрация в одной сделке - один дефолт парализует портфель.
- Самостоятельная юридическая работа без квалификации - ошибки стоят в разы дороже услуг юриста.
Резюме
Реалистичная чистая доходность частного кредитора в 2026 году - 22-28% годовых на портфеле от 3 до 30 млн ₽ при умеренно консервативной стратегии. Брутто-ставки 36-42% годовых - это начальная точка, из которой вычитаются налоги, страховые взносы, простои, расходы и резерв на дефолт. Доходность стабильнее, чем у акций, выше, чем у ОФЗ и ВДО, но требует активного участия и понимания специфики ниши. Обещания 50%+ годовых на портфеле существуют только в маркетинге - на длинной дистанции такие портфели проигрывают из-за высокой реализации риска.
Источники
- Банк России - ключевая ставка, статистика по вкладам
- ГК РФ, ст. 807-818 - правовая основа договора займа
- ФЗ-102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 - залог недвижимости
- АСВ - страхование вкладов, лимит 1,4 млн ₽ (ФЗ-177)
- Статистика 33 сделок под залог, 2026 - наши данные по ставкам, LTV и срокам