Кейс: 18% годовых при риске дефолта 5%

Что означает «дефолтность 5%»?

Дефолт 5% означает, что одна сделка из двадцати уходит в просрочку, которая не решается платежами и требует взыскания через продажу залога. Это реалистичная, скорее даже консервативная цифра для аккуратного портфеля: при грамотном андеррайтинге фактический дефолт обычно 1-2%, но для расчёта «с запасом» возьмём 5%.

Ключевое, что нужно понять с самого начала: дефолт в залоговом займе - это не потеря денег, это потеря времени. В необеспеченном кредите дефолт = списание. В залоговом займе у вас на руках обременение на недвижимость, и тело долга возвращается через её продажу. Дальше я покажу это на цифрах.

Модельный портфель 10 млн ₽ на 20 сделок

Для наглядности возьму не одну сделку, а портфель - потому что доходность считается по портфелю, а не по отдельному займу. Допустим, инвестор распределил 10 млн ₽. На практике это не 20 займов по 500 тыс - крупный инвестор делает 4-6 сделок, но для чистоты модели «дефолт 5%» удобно считать как «1 из 20 годовых оборотов».

Что происходит при дефолте одной сделки из портфеля?

Возьмём конкретный пример из практики, чтобы было не абстрактно. Заём 900 тыс ₽ под залог квартиры (рыночная стоимость ~2,2 млн, LTV около 41%), ставка 4,5% в месяц. Заёмщик перестал платить.

Сценарий ранней досудебной работы, который я применяю: в первый же месяц просрочки - плотный контакт, переговоры, предложение добровольной продажи. В реальном кейсе объект ушёл по задатку за 49 дней. Инвестор получил назад тело 900 тыс + проценты за фактический период + пени. Итоговая доходность по этой «дефолтной» сделке составила около 28% за цикл - то есть дефолт, отработанный правильно, может даже обогнать обычную сделку, просто с большим стрессом и риском.

Но это идеальный исход. Заложим консервативный: если бы пришлось идти через суд и торги, цикл растянулся бы на 8-14 месяцев, объект ушёл бы с дисконтом, и по этой сделке инвестор за период вышел бы примерно «в ноль по доходу, но с возвратом тела». Именно этот пессимистичный вариант и закладываем в расчёт портфеля ниже.

Расчёт доходности с учётом дефолта

Считаем портфель 10 млн ₽ за год.

Итог: ~18% годовых нетто. И это с учётом дефолта по сделке, налогов, взносов, расходов и простоев. Тело долга по дефолтной сделке при этом не потеряно - оно вернулось через залог, просто с задержкой, и эта задержка уже учтена в строке «стоимость заморозки».

Почему тело долга возвращается даже при дефолте?

Вся математика выше держится на одном допущении - что тело долга при дефолте возвращается. Почему это допущение надёжное:

• LTV 40%. Заём - это лишь 40% от стоимости объекта. Даже если продавать срочно с дисконтом 30%, выручка (70% от рынка) с запасом покрывает долг (40%), проценты и пени.
• Обременение в Росреестре. У инвестора зарегистрированный залог. Это не «честное слово» заёмщика, а юридически защищённое право на конкретный объект.
• Ликвидный объект. Если на входе отбирать недвижимость в крупных городах с реальным рынком покупателей - продать её при дефолте можно за месяцы, а не годы.
• Ранняя досудебка. Чем раньше начинается работа с дефолтом, тем чаще он решается добровольной продажей с минимальными потерями - без долгих торгов.

Именно поэтому залоговый займ - это история про «потерю времени», а не «потерю капитала». Запас прочности зашит в низком LTV. Подробнее про потолок LTV - в материале «LTV 50% - безопасный потолок».

Как снизить дефолтность ниже 5%?

5% - это с запасом. На аккуратном портфеле реально держать 1-2%. Что на это влияет:

• Андеррайтинг заёмщика. Проверка по ФНС, ФССП, ЕФРСБ, картотеке арбитража, zoom-знакомство. Отсев проблемных на входе - главный рычаг.
• Отказ при красных флагах. Я отказываю в 40-50% входящих заявок. Дисциплина отказа важнее, чем количество сделок. Разбор - в статье «Когда отказать в сделке: 8 красных флагов».
• Низкий LTV и ликвидный объект. Чем ниже LTV и ликвиднее залог, тем мягче последствия любого дефолта.
• Диверсификация. 5-6 сделок вместо одной: единичный дефолт не парализует портфель.
• Юридическая проверка объекта. Двойная проверка браков, истории переходов прав, обременений - чтобы залог не «слетел» в суде.

Резюме

18% годовых нетто при дефолте 5% - это честный, консервативный ориентир для частного залогового кредитования. Цифра уже включает один дефолт, налоги, взносы, расходы и простои. Тело долга при дефолте возвращается через залог за счёт низкого LTV - теряется время, а не капитал. При грамотном андеррайтинге фактический дефолт ниже, а доходность выше (22-28%, разбор в статье про реальную доходность). Но именно сценарий «18% даже если что-то пойдёт не так» - та цифра, на которую стоит опираться при принятии решения.