# Кейс: 18% годовых *при риске дефолта 5%*

> Обновлено: 2026-07-24 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/keys-18-procentov-godovyh-defolt-5.html

## Что означает «дефолтность 5%»?

Дефолт 5% означает, что одна сделка из двадцати уходит в просрочку, которая не решается платежами и требует взыскания через продажу залога. Это реалистичная, скорее даже консервативная цифра для аккуратного портфеля: при грамотном андеррайтинге фактический дефолт обычно 1-2%, но для расчёта «с запасом» возьмём 5%.

Ключевое, что нужно понять с самого начала: **дефолт в залоговом займе - это не потеря денег, это потеря времени.** В необеспеченном кредите дефолт = списание. В залоговом займе у вас на руках обременение на недвижимость, и тело долга возвращается через её продажу. Дальше я покажу это на цифрах.

## Модельный портфель 10 млн ₽ на 20 сделок

Для наглядности возьму не одну сделку, а портфель - потому что доходность считается по портфелю, а не по отдельному займу. Допустим, инвестор распределил 10 млн ₽. На практике это не 20 займов по 500 тыс - крупный инвестор делает 4-6 сделок, но для чистоты модели «дефолт 5%» удобно считать как «1 из 20 годовых оборотов».

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Капитал | 10 000 000 ₽ |
| Средняя ставка по сделке | 3,5% в месяц (42% годовых брутто) |
| Средний LTV | 40% (заём = 40% от стоимости объекта) |
| Занятость капитала (за вычетом простоев) | ~90% |
| Доля дефолтных сделок | 5% (1 из 20) |
| Срок заморозки по дефолтной сделке | 6-14 месяцев до возврата тела |

## Что происходит при дефолте одной сделки из портфеля?

Возьмём конкретный пример из практики, чтобы было не абстрактно. Заём 900 тыс ₽ под залог квартиры (рыночная стоимость ~2,2 млн, LTV около 41%), ставка 4,5% в месяц. Заёмщик перестал платить.

Сценарий ранней досудебной работы, который я применяю: в первый же месяц просрочки - плотный контакт, переговоры, предложение добровольной продажи. В реальном кейсе объект ушёл по задатку за 49 дней. Инвестор получил назад тело 900 тыс + проценты за фактический период + пени. Итоговая доходность по этой «дефолтной» сделке составила около 28% за цикл - то есть дефолт, отработанный правильно, может даже обогнать обычную сделку, просто с большим стрессом и риском.

Но это идеальный исход. Заложим консервативный: если бы пришлось идти через суд и торги, цикл растянулся бы на 8-14 месяцев, объект ушёл бы с дисконтом, и по этой сделке инвестор за период вышел бы примерно «в ноль по доходу, но с возвратом тела». Именно этот пессимистичный вариант и закладываем в расчёт портфеля ниже.

## Расчёт доходности с учётом дефолта

Считаем портфель 10 млн ₽ за год.

| Статья | Расчёт | Сумма |
| --- | --- | --- |
| Брутто-доход с работающего капитала | 10 млн × 90% × 42% | 3 780 000 ₽ |
| Минус потеря дохода по дефолтной части (5%) | дефолтные 5% капитала год не приносят доход | − 189 000 ₽ |
| Минус налог (УСН 6% с процентов, за вычетом взносов) | ≈ | − 160 000 ₽ |
| Минус страховые взносы ИП | фикс + 1% свыше 300 тыс | − 90 000 ₽ |
| Минус расходы (юристы, оценка, нотариус, взыскание) | ≈ 1,3% портфеля | − 130 000 ₽ |
| Минус стоимость заморозки тела дефолтной сделки | деньги не работают ~10 мес | − 200 000 ₽ |
| **Чистый результат за год** | - | **≈ 1 811 000 ₽ (18,1% годовых)** |

Итог: ~18% годовых нетто. И это **с учётом** дефолта по сделке, налогов, взносов, расходов и простоев. Тело долга по дефолтной сделке при этом не потеряно - оно вернулось через залог, просто с задержкой, и эта задержка уже учтена в строке «стоимость заморозки».

### Посчитать сценарий под ваш капитал?

20 минут с управляющим - бесплатно. Соберём честную модель доходности под ваш объём, аппетит к риску и горизонт. Без обещаний 50% - реальные цифры с учётом дефолта.

## Почему тело долга возвращается даже при дефолте?

Вся математика выше держится на одном допущении - что тело долга при дефолте возвращается. Почему это допущение надёжное:

- **LTV 40%.** Заём - это лишь 40% от стоимости объекта. Даже если продавать срочно с дисконтом 30%, выручка (70% от рынка) с запасом покрывает долг (40%), проценты и пени.
- **Обременение в Росреестре.** У инвестора зарегистрированный залог. Это не «честное слово» заёмщика, а юридически защищённое право на конкретный объект.
- **Ликвидный объект.** Если на входе отбирать недвижимость в крупных городах с реальным рынком покупателей - продать её при дефолте можно за месяцы, а не годы.
- **Ранняя досудебка.** Чем раньше начинается работа с дефолтом, тем чаще он решается добровольной продажей с минимальными потерями - без долгих торгов.

Именно поэтому залоговый займ - это история про «потерю времени», а не «потерю капитала». Запас прочности зашит в низком LTV. Подробнее про потолок LTV - в материале [«LTV 50% - безопасный потолок»](/blog/ltv-zalogovoye-kreditovanie-50-protsentov.html).

## Как снизить дефолтность ниже 5%?

5% - это с запасом. На аккуратном портфеле реально держать 1-2%. Что на это влияет:

- **Андеррайтинг заёмщика.** Проверка по ФНС, ФССП, ЕФРСБ, картотеке арбитража, zoom-знакомство. Отсев проблемных на входе - главный рычаг.
- **Отказ при красных флагах.** Я отказываю в 40-50% входящих заявок. Дисциплина отказа важнее, чем количество сделок. Разбор - в статье [«Когда отказать в сделке: 8 красных флагов»](/blog/kogda-otkazat-v-sdelke-8-krasnyh-flagov.html).
- **Низкий LTV и ликвидный объект.** Чем ниже LTV и ликвиднее залог, тем мягче последствия любого дефолта.
- **Диверсификация.** 5-6 сделок вместо одной: единичный дефолт не парализует портфель.
- **Юридическая проверка объекта.** Двойная проверка браков, истории переходов прав, обременений - чтобы залог не «слетел» в суде.

## Резюме

18% годовых нетто при дефолте 5% - это честный, консервативный ориентир для частного залогового кредитования. Цифра уже включает один дефолт, налоги, взносы, расходы и простои. Тело долга при дефолте возвращается через залог за счёт низкого LTV - теряется время, а не капитал. При грамотном андеррайтинге фактический дефолт ниже, а доходность выше (22-28%, разбор в [статье про реальную доходность](/blog/dohodnost-chastnyh-zaymov-realnye-tsifry.html)). Но именно сценарий «18% даже если что-то пойдёт не так» - та цифра, на которую стоит опираться при принятии решения.

Управляющий частных инвесторов. Шесть лет работы, 250+ сделок, 3 дефолта за всё время - все с полным возвратом тела через залог. ОГРНИП 321784700077872. Считает доходность по фактически полученным деньгам с учётом риска, а не по номинальной ставке.