Главное одним блоком

  • 10 млн - это структура из трёх блоков: ядро (сохранение), доходная часть (рост), ликвидность (свобода манёвра). Пропорции зависят от целей, не от моды.
  • Для залоговых займов 10 млн - рабочий размер: 2-4 сделки по 2-5 млн с LTV ≤ 50% и залогом по ФЗ-102 от 16.07.1998 - дефолт одной не ломает портфель.
  • Ориентир доходной части: 15-22% чистыми (36-42% брутто, медиана ставки 3,5%/мес по статистике 33 сделок от 12.06.2026).
  • Главная ошибка на 10 млн - размазать по 8 инструментам «для надёжности» или, наоборот, зарядить всё в один объект/проект.
  • Пассивный доход с 10 млн: 125-180 тыс ₽/мес чистыми при доходной части в залоговых займах - против 33-50 тыс на вкладе.
Разбираю реальные сделки и дефолты в канале @ZalogStories - без глянца, с цифрами. Подпишитесь, если хотите видеть нишу изнутри до того, как заходить в неё деньгами.

Как структурировать 10 миллионов: три блока вместо списка инструментов?

Списки «7 инструментов для ваших денег» хороши для чтения, но капитал складывается не в список, а в структуру: ядро - переживает любой кризис (вклады в пределах АСВ, ОФЗ), доходная часть - работает на цель (у меня это залоговые займы), ликвидность - деньги быстрого доступа на возможности и форс-мажоры.

Типовая конфигурация для 10 млн без экзотики: 25-30% ядро, 55-65% доходная часть, 10-15% ликвидность. Это не догма - на диагностиках я собираю структуру от целей: кому-то нужен ежемесячный доход, кому-то рост к горизонту 5 лет, и блоки двигаются.

Ядро: вклады и ОФЗ - сколько и зачем?

Ядро на 2,5-3 млн: вклады, разложенные по банкам в пределах страховки АСВ 1,4 млн (ФЗ-177 от 23.12.2003), плюс ОФЗ с фиксацией доходности - сравнение инструментов разобрали отдельно. Задача ядра - не доходность, а то, что оно есть всегда: из него не берут на «горящую возможность», его не переставляют по настроению.

Доходная часть: 2-4 залоговых займа как ядро дохода?

С 5,5-6,5 млн доходной части в нише залоговых займов можно собрать то, чего не даёт ни один пассивный инструмент - обеспеченную доходность 15-22% чистыми при риске, ограниченном залогом: 2-4 сделки по 2-5 млн, разные заёмщики, разные объекты, LTV не выше 50% (почему это граница - здесь). Как собирается такой портфель по шагам - мы разбирали в статье про распределение капитала 5-30 млн.

Пример из моей практики, как выглядит одна ячейка такого портфеля: заёмщик-предприниматель под госконтракты, ставка 3,5% в месяц, мораторий 4 месяца, возврат через квартал - инвестор получил 14% на размещённый капитал за 3 месяца. Ключевое - не ставка, а то, что источник возврата (контракт с казначейским сопровождением) был виден до сделки.

Честная оговорка: доходная часть - это не «положил и забыл». Андеррайтинг, договор, регистрация, контроль платежей - либо ваше время, либо сопровождение. Сравнение форматов - «Платформы vs управляющий».

Хотите разобрать свой капитал предметно?

Двадцать минут разговора: ваши цели, риск-профиль и честный ответ, подходит ли вам ниша. Половине обратившихся я советую не заходить - и объясняю почему.

Записаться на диагностику

Что 10 млн приносят в месяц при разных структурах?

СтруктураОжидание в месяц (чистыми)Комментарий
Всё на вкладах~33-50 тыс ₽ (и снижается)Ставки тают при пролонгации; выше инфляции - не всегда
Вклады + ОФЗ~50-90 тыс ₽Фиксация доходности, но потолок виден
Структура с займами (60% доходная часть)~125-180 тыс ₽15-22% чистыми на доходной части + ядро

Числа округлены и зависят от ставок на дату чтения и вашего налогового режима - точный расчёт по сценариям есть в статье о реальной доходности. Пропорция между строками при этом сохраняется годами.

Три ошибки, которые я вижу у капитала 10 млн?

  • Размазывание. По 1-1,5 млн в восемь инструментов «для надёжности»: в итоге ни один блок не работает, а внимание рвётся на части. Диверсификация - это 3-4 осмысленные позиции, а не 8 случайных.
  • Ставка на один актив. Обратная крайность: все 10 млн в «однушку под аренду» (4-6% годовых - сравнивали с займами) или в один займ одному заёмщику. Один актив - один риск на весь капитал.
  • Доходная часть без изучения ниши. Заходить в займы, не понимая андеррайтинга - дорого. Прочитайте разбор дефолтов и 12 шагов проверки до первой сделки, а не после.

Частые вопросы

Куда вложить 10 миллионов, чтобы жить на проценты?

Структурно: ядро 25-30% (вклады в пределах АСВ + ОФЗ), доходная часть 55-65% (залоговые займы, 15-22% чистыми), ликвидность 10-15%. Такая структура даёт порядка 125-180 тыс ₽ в месяц чистыми - против 33-50 тыс на «всё во вклад». Жить только на проценты с 10 млн можно, но комфортнее - реинвестировать часть.

Сколько сделок с займами можно собрать на 10 миллионов?

2-4 сделки по 2-5 млн ₽ на доходную часть 5,5-6,5 млн: разные заёмщики, разные объекты, LTV не выше 50%. Это рабочая диверсификация ниши: дефолт одной сделки не ломает портфель, а закрывается из стоимости залога.

Что выгоднее на 10 млн - купить квартиру под аренду или давать займы?

Аренда даёт 4-6% годовых плюс неликвидность и хлопоты; займы под залог - 15-22% чистыми при обеспечении тем же классом актива (недвижимостью), но без владения. Подробное сравнение - в статье «Сдавать или давать под залог». Компромиссный вариант для консерватора: часть в аренду, часть в займы.

Какие риски у структуры с залоговыми займами?

Основные: дефолт заёмщика (закрывается залогом с LTV ≤50% через суд и торги), простои капитала между сделками (закладывайте в расчёт доходности), юридические ошибки в оформлении (снимаются сопровождением). Нулевых рисков нет нигде; здесь они обеспечены активом.

С чего начать, если 10 млн сейчас лежат на вкладах?

Не переставляйте всё разом. Порядок: определить цель (доход/рост/горизонт) → выделить ядро и ликвидность → на первую сделку доходной части вывести 2-3 млн, пройти полный цикл (проверка, договор, регистрация, платежи) → масштабировать. Первый цикл с сопровождением учит больше, чем любые статьи.

Связанные материалы

Что делать прямо сейчас

Если ваши 10 млн сейчас лежат «как лежали» - начните с бесплатной диагностики: соберём структуру под вашу цель, покажем реальные сделки и расчёт доходности чистыми именно для вашего налогового режима. Telegram @smirnoffond_bot.

Источники