# LTV в залоговом кредитовании: почему 50% - *безопасный потолок*, а 70% - почти гарантированный дефолт

> Обновлено: 2026-07-24 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/ltv-zalogovoye-kreditovanie-50-protsentov.html

## Что такое LTV в залоговом кредитовании?

LTV (loan-to-value) - отношение суммы займа к стоимости залога. Параметр базовый, но трактуют его по-разному, и в этом главная проблема.

Формула в простейшем виде: LTV = (Сумма займа / Стоимость залога) × 100%. Если выдан займ 2 млн под залог квартиры стоимостью 5 млн - LTV 40%. Если 3 млн под залог стоимостью 4 млн - LTV 75%. Чем выше LTV, тем меньше «подушки безопасности» у инвестора при дефолте.

Логика простая: при дефолте заёмщика инвестор обращает взыскание на залог через суд, объект продаётся, инвестор получает свою часть. Чтобы получить полную сумму долга с процентами и штрафами, выручка от продажи объекта должна превысить эту сумму. Если LTV изначально 40% - есть запас 60% от стоимости на накопление долга, расходы на взыскание, дисконт при продаже. Если LTV 80% - запас всего 20%, и его обычно не хватает.

## Базовая ошибка: LTV считают от рыночной, а нужно от ликвидной

Здесь начинается главное различие профессионального и любительского подхода.

Любитель считает LTV от **рыночной стоимости** по отчёту оценщика. Это «справедливая цена» без учёта скорости продажи. Профи считает от **ликвидной стоимости** - то есть от той цены, которую реально удастся выручить за 2-3 месяца при необходимости срочной продажи.

Разница между этими двумя стоимостями зависит от ликвидности объекта (см. [статью про оценку ликвидности](/blog/kak-otsenit-likvidnost-zaloga-chek-list.html)) и обычно составляет 15-25% для нормальных объектов, до 40% для сложных.

| Тип объекта | Дисконт рыночная → ликвидная |
| --- | --- |
| Студия/1-к квартира в Москве, Питере, городе-миллионнике | 10-15% |
| 2-3 комн. квартира в крупном городе | 15-20% |
| Квартира в малом городе (50-200 тыс.) | 20-30% |
| Дом в пригороде крупного города | 20-30% |
| Дом в посёлке | 30-40% |
| Коммерческая недвижимость в малом городе | 30-50% |

Пример. Квартира оценена в 5 млн по отчёту. Город - региональный центр на 600 тысяч населения. Реалистичный дисконт 20%. Ликвидная стоимость = 5 × 0,8 = 4 млн. Если выдать займ 2,5 млн, то «бумажный» LTV = 50% от рыночной, а реальный LTV = 62,5% от ликвидной. Это уже опасно.

## Что входит в «реальную выручку при реализации»

Дисконт на скорость - не единственный фактор, который съедает выручку при дефолте. От ликвидной стоимости ещё нужно вычесть расходы на сам процесс взыскания и реализации:

- **Госпошлина в суд** - 4-60 тыс. в зависимости от суммы иска;
- **Адвокат и юридическое сопровождение** - 50-150 тыс. за весь цикл;
- **Оценка для торгов** - 8-20 тыс.;
- **Исполнительный сбор приставу** - 7% от суммы взыскания;
- **Снижение на торгах**: первые торги по начальной цене, если не продано - снижение на 10-15%, потом ещё. До успешной продажи объект может пройти 2-3 круга снижения;
- **Налог на доход с продажи** в некоторых сценариях.

В сумме это съедает ещё 8-12% от ликвидной стоимости. То есть фактический «получаемый кэш» при дефолте = ликвидная стоимость минус 10% операционных расходов плюс снижений на торгах.

## Накопление долга во время взыскания

Параллельно с уменьшением выручки растёт сумма долга. Стандартный сценарий взыскания занимает 9-12 месяцев. За это время к телу займа добавляется:

- Накопленные проценты по договору (ставка 25-40% годовых × 9-12 месяцев = 20-35% от тела);
- Пени и штрафы за просрочку (обычно 0,1-0,5% в день, что даёт 20-60% от тела за период взыскания);
- Расходы инвестора на взыскание (которые в итоге взыскиваются с заёмщика).

В сумме за 12 месяцев дефолта долг заёмщика к моменту торгов увеличивается обычно в 1,5-1,9 раза от изначального тела займа.

## Почему именно 50% - безопасный потолок LTV?

Складываем всё в одну математику. Пусть оценка объекта 5 млн, выданный займ 2,5 млн (LTV 50% от рыночной). Что происходит при дефолте через 12 месяцев:

| Параметр | Сумма, ₽ |
| --- | --- |
| Рыночная стоимость объекта | 5 000 000 |
| Ликвидная стоимость (дисконт 20%) | 4 000 000 |
| Минус снижение на торгах (15%) | −600 000 → 3 400 000 |
| Минус расходы на взыскание (8%) | −272 000 → 3 128 000 |
| **Реальная выручка инвестору** | **≈ 3 130 000** |
| Долг к моменту торгов (тело 2,5 + 1,7×) | ≈ 4 250 000 |
| **Разница** | **−1 120 000** |

Получается, что даже при LTV 50% от рыночной - при затянутом дефолте инвестор может оказаться в минусе на 1 миллион. Это не значит, что капитал потерян: остаток взыскивается с заёмщика через приставов со счетов и доходов. Но это значит, что инвестор не получает деньги «здесь и сейчас», как изначально планировал, а растягивает возврат на годы.

При LTV 40% от рыночной (и соответственно ~50% от ликвидной) - баланс уже сходится: выручка покрывает долг с небольшим плюсом или нулём. При LTV 30% от рыночной - солидный запас прочности.

Поэтому правило профессионального управляющего: **LTV не выше 50% от ликвидной стоимости**, что в большинстве случаев соответствует 40-45% от рыночной по отчёту оценщика.

## Что происходит с инвестором при LTV 70-80%?

Это самая опасная зона. Внешне такая сделка выглядит привлекательно: ставка выше (риск выше → ставка выше), плановая доходность кажется большой. На практике - почти гарантированный убыток при первом же дефолте.

При LTV 70% сценарий выглядит так: выдали 3,5 млн на объект 5 млн. Ликвидная стоимость 4 млн. Через 12 месяцев дефолта долг ≈ 5,9 млн. Реальная выручка после торгов и расходов ≈ 3 млн. Дельта - минус 2,9 млн. Большая часть выданной суммы инвестору вернётся через приставов в течение 5-10 лет (с учётом инфляции - фактически не вернётся).

Один такой сценарий съедает доходность инвестора за 3-5 успешных сделок. И именно поэтому профи не идут на LTV выше 55% даже при высокой ставке.

### Объект в южном городе, LTV 35%, долг превысил стоимость

Комната в южном городе, оценка по договору 1,35 млн. Выдано 500 тыс - LTV всего 37% от рыночной. Сделка казалась безопасной до неприличия. Ставка 6% в месяц (72% годовых), залог в крепком соотношении.

Заёмщик не сделал ни одного платежа. На связь не выходил. Иск подан через 4,5 месяца после первой просрочки. Суд тянулся 7 месяцев - заседания откладывались, дважды менялся судья. К моменту вынесения решения с учётом процентов и пени долг составлял уже почти стоимость объекта.

Решение суда: взыскание процентов 72% годовых и пени 183% годовых до фактического исполнения - итого 255% годовых работают деньги инвестора до дня реализации с торгов.

На торгах объект не выкупили. Перешёл инвестору в собственность. Сейчас на этапе продажи на открытом рынке. Прогноз: продажа за 1,5-1,7 млн (рыночная цена), что покроет весь долг плюс часть штрафных процентов. Остаток будет взыскиваться приставами со счетов заёмщицы.

**Вывод:** даже при LTV 37% и хорошем соотношении к рынку, длительные сроки в суде и высокая ставка съели всю «подушку». Это нормальный исход с положительным концом - но только потому что управляющий не выпускал ситуацию из контроля все 12 месяцев.

## Когда можно безопасно выходить на LTV 55-60%?

Есть категории объектов и сделок, где умеренное превышение базового потолка оправдано:

- **Студии и 1-к квартиры в Москве, Питере, городах-миллионниках в нормальных микрорайонах** - дисконт рыночная/ликвидная минимален (10-12%), спрос всегда есть, торги обычно проходят с первого раза. Допустимо до 60% от рыночной.
- **Короткие сделки 3-6 месяцев** - долг просто не успевает накопиться в опасные размеры. Допустимо до 55%.
- **Сделки с поручительством платёжеспособного третьего лица** - поручитель в дефолте увеличивает шансы возврата.
- **Сделки с заёмщиком-ИП, у которого есть стабильный денежный поток** - взыскание идёт не только с залога, но и с операционных счетов.

## Когда даже LTV 40% - слишком много?

Обратные ситуации, в которых даже консервативный LTV не спасает:

- **Объекты в посёлках и сёлах** - ликвидная стоимость может быть в 2 раза ниже отчётной;
- **Загородные дома с уникальной планировкой/площадью** - узкий спрос, могут не продаваться годами;
- **Объекты с прописанными несовершеннолетними без согласия опеки** - выписка может занять годы;
- **Доли в недвижимости** - продажа долей в обороте на торгах практически невозможна;
- **Заёмщик с очевидным риском мошеннического поведения** - суд может затянуться на 2-3 года с апелляциями.

В таких случаях разумный подход - либо отказ, либо LTV не выше 25-30% с пониманием, что это «страховка от себя самого».

### Считаете сделку и не уверены в LTV?

На бесплатной диагностике посмотрим конкретную сделку, прогоним по нашей методологии оценки, скажем безопасный диапазон LTV для этого объекта.

## Как посчитать LTV для конкретной сделки: чек-лист

1. Получить отчёт независимого оценщика - это рыночная стоимость.
2. По чек-листу ликвидности оценить дисконт рыночная → ликвидная (15-35%).
3. Вычислить ликвидную стоимость.
4. Проверить, что планируемая сумма займа не превышает 50% от ликвидной стоимости.
5. Если хотите выйти на 55-60% - проверить, попадает ли объект в категорию «допустимо больше» (см. выше).
6. Если объект попадает в категорию «даже 40% много» - отказаться или снизить до 25-30%.
7. Документально зафиксировать обе оценки в собственном файле сделки - это важно для последующего анализа портфеля.

## Связанные материалы

[Как оценить ликвидность залога: чек-лист из 12 пунктов](/blog/kak-otsenit-likvidnost-zaloga-chek-list.html) - детальная методология определения ликвидной стоимости.

[Дефолт заёмщика: пошаговый сценарий взыскания](/blog/defolt-zayomshchika-zalogovyy-zaym-vzyskaniye.html) - что именно происходит за 9-12 месяцев и почему долг накапливается так быстро.

Управляющий частных инвесторов в нише залогового кредитования. Более шести лет личного участия в работе с залоговыми займами, 250+ проведённых сделок, нулевая потеря капитала инвесторов под сопровождением.