# Портфель частных займов: *распределение капитала 5-30 млн*

> Обновлено: 2026-07-24 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/portfel-chastnyh-zaymov-diversifikatsiya.html

## Почему один заём - это рискованно?

В нише залогового кредитования главный риск - не дефолт. Дефолт компенсируется торгами, если LTV соблюдён. Главный риск - потерять оборот капитала на 8-14 месяцев, пока идёт суд и реализация залога. Если весь портфель в одной сделке - это полная остановка процентного потока на год. Не катастрофа, но больно: вы видите, как стоят деньги, которые могли бы работать.

Когда сделок несколько и одна уходит в дефолт - портфель продолжает генерировать доход с остальных. Это снимает психологическое давление и позволяет спокойно довести дефолтную сделку до торгов без паники.

## Как правильно диверсифицировать портфель займов?

Три измерения, по которым распределяется портфель:

1. **По заёмщикам (концентрационный риск).** Не больше 25% капитала на одного заёмщика. Это значит минимум 4 заёмщика в портфеле.
2. **По регионам (рыночный риск).** 60-70% в Москве и Петербурге (высокая ликвидность залога), остальное в городах-миллионниках с понятной инфраструктурой торгов.
3. **По типам залога (ликвидностный риск).** Базовая ставка - квартиры на вторичном рынке (80-90% портфеля). Коммерческая, дома, апартаменты - не больше 10-20%, и только когда хорошо знаешь сегмент.

## Капитал 5 млн ₽: стартовая конфигурация

На пяти миллионах сделать полноценную диверсификацию сложно. Реальные варианты:

### Вариант А. Одна сделка (концентрированный)

- 1 квартира в Москве/Петербурге, LTV 50% (квартира от 10 млн ₽).
- Доходность: 3% в месяц × 12 = 36% брутто, ~27% чистыми после налогов и резервов.
- Риск: при дефолте - 100% капитала на 8-14 месяцев в работе с торгами.

Подходит для первого года в нише, для тестирования. Не как постоянная стратегия.

### Вариант Б. Две сделки (компромисс)

- 2 квартиры по 2,5 млн ₽, LTV 50% (квартиры по 5 млн ₽).
- Доходность 3,5% в месяц на мелких сделках в спальных районах.
- При одном дефолте - половина капитала на год выходит из оборота.

Сложности: маленькие сделки чаще приходят в зонах с менее ликвидным залогом. Долгая окупаемость накладных расходов.

### Вариант В. Через управляющего/платформу (рекомендованный)

- Долевое участие в 4-5 сделках по 1 млн ₽ через сопровождающего управляющего.
- Доходность чуть ниже (комиссия управляющего 0,5-1,5%), но риск распределён.
- На этом капитале это самый разумный путь.

## Капитал 10 млн ₽: стандартный портфель

Здесь уже возможна полноценная диверсификация. Целевая структура:

| Сделка | Сумма | Регион | Тип залога | Ставка |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| № 1 | 3 млн ₽ | Москва/СПб | Квартира 6+ млн | 3% в мес |
| № 2 | 2,5 млн ₽ | Москва/СПб | Квартира 5+ млн | 3,5% в мес |
| № 3 | 2 млн ₽ | Город-миллионник | Квартира 4+ млн | 3,5% в мес |
| № 4 | 1,5 млн ₽ | Подмосковье/ЛО | Квартира/дом | 4% в мес |
| Резерв | 1 млн ₽ | - | ОФЗ/депозит | ~14-15% годовых |
| **Итого** | **10 млн ₽** | - | - | - |

Резерв 10% - это критично. Он покрывает 8-14 месяцев потери процентного потока с одной сделки в дефолте, плюс расходы на взыскание (госпошлина, юрист, оценщик для торгов). Без резерва инвестор вынужден извлекать деньги из других сделок, что ломает портфель.

Ожидаемая доходность портфеля 10 млн ₽: ~2,9-3,2 млн ₽ брутто в год (29-32%), ~2,3-2,6 млн ₽ чистыми (23-26%) после налогов и расходов.

## Капитал 30 млн ₽: профессиональный портфель

На этом уровне портфель строится как мини-фонд. Ключевые принципы:

- 6-8 сделок, доля одной сделки - не больше 15-18% портфеля.
- География шире: 60% Москва/СПб, 25% другие миллионники, 15% курортные и быстрорастущие регионы (Сочи, Краснодар, Калининград).
- Часть портфеля в коммерческой недвижимости (10-15%) - там ставка чуть выше при сравнимом риске.
- Резерв 12-15% в ОФЗ/депозите.
- Большая часть сделок «ступенькой» - со смещёнными датами выхода, чтобы был постоянный приток возвращающегося капитала.

| Категория | Сумма | Кол-во сделок | Ср. ставка |
| --- | --- | --- | --- |
| Квартиры Москва/СПб | 14 млн | 3 | 3% в мес |
| Квартиры миллионники | 7 млн | 2 | 3,5% в мес |
| Дома/апартаменты | 3 млн | 1 | 3,5% в мес |
| Коммерческая недвижимость | 2 млн | 1 | 4% в мес |
| Резерв (ОФЗ) | 4 млн | - | ~14%/год |
| **Итого** | **30 млн ₽** | **7 сделок** | - |

Ожидаемая доходность портфеля 30 млн ₽: ~9-10 млн ₽ брутто в год (30-33%), ~7,2-7,8 млн ₽ чистыми (24-26%). При выборочном входе в более рискованные сделки доходность может доходить до 30% чистыми, но за счёт повышенного риска по одной-двум сделкам.

### Хотите построить портфель под ваш капитал?

20 минут с управляющим - бесплатно. Разберём вашу сумму, ожидания, ритм жизни. Скажем, как реалистично собрать диверсифицированный портфель.

## Как управлять портфелем во времени?

Портфель - это не статичная конструкция. Раз в квартал портфельный инвестор делает ребалансировку:

1. **Возвращаемые сделки.** Если заёмщик возвращает тело займа в срок - деньги обратно входят в портфель. Их нужно пристроить в течение 1-2 месяцев, иначе теряется доходность. Поэтому хороший управляющий держит на готове несколько заявок на рассмотрении.
2. **Просрочки.** Сделка ушла в просрочку 30+ дней - пересмотр. Либо пролонгация на согласованных условиях, либо подготовка к взысканию.
3. **Изменения рынка.** Снижение ключевой ставки ЦБ → давление на ставки частных кредиторов вниз. Рост стоимости недвижимости → можно увеличивать LTV без увеличения риска. Обновление ставок в портфеле - раз в год.
4. **Изменения цели.** Через 2-3 года в нише инвестор обычно начинает уходить либо в более крупные сделки (50+ млн ₽), либо в более долгосрочные продукты (5-10 лет). Это перестройка стратегии.

## Какие ошибки чаще всего делают в портфеле?

- **«Все яйца в одну корзину».** Капитал 8 млн в одной сделке «потому что заёмщик хороший». При дефолте - год без денег.
- **Гонка за высокой ставкой.** Сделки под 5-6% в месяц звучат привлекательно, но это сигнал высокого риска: либо плохая КИ, либо проблемный залог. На длинной дистанции такой портфель проигрывает консервативному.
- **Игнорирование резерва.** «Зачем держать 10% в ОФЗ, когда можно их в сделки». При первом дефолте инвестор начинает дёргать деньги из работающих сделок, разрушая всю структуру.
- **Только один регион.** Если инвестор живёт в маленьком городе и работает только там - риск регионального падения недвижимости становится критичным.
- **Сделки с одним «надёжным» брокером.** Все сделки приходят через одного посредника. Если брокер скомпрометирован или закрылся - портфель остаётся без сопровождения.
- **Без оценки реальной возвратности.** Считаем доходность 36% годовых, не учитывая 1-2 дефолта в год и время на их разрешение. Реальная доходность всегда ниже номинальной на 4-8%.

## Резюме

Минимальная конфигурация портфеля частного кредитора - 4-5 сделок с долей одной сделки не больше 25% капитала. Резерв 10-15% в ликвидной форме (ОФЗ, депозит) - обязательный элемент. На капитале до 5 млн ₽ диверсификация чаще делается через управляющего или платформу. На 10-30 млн ₽ - самостоятельный портфель из квартир в Москве/Петербурге, миллионниках, с добавлением небольшой доли коммерческой недвижимости. Целевая чистая доходность диверсифицированного портфеля - 23-28% годовых. Концентрированные стратегии могут давать выше, но за счёт принципиально другого риска.

Управляющий частных инвесторов в нише залогового кредитования. Шесть лет работы, 250+ сделок личного участия. ОГРНИП 321784700077872. Сопровождает портфели от 5 до 100 млн ₽.