Статистика займов под залог недвижимости: реальные ставки, LTV и суммы 2024-2026

Какая ставка у частного займа под залог? Медиана - 3,5% в месяц

Медианная ставка по выборке - 3,5% в месяц, то есть 42% годовых. Средняя - 3,64% в месяц. Минимальная фактическая ставка в выборке - 3%, максимальная - 5%. 26 сделок из 29 с раскрытой ставкой (90%) закрыты в коридоре 3-4% в месяц.

Закономерности, которые видны в данных. Первая: малые суммы стоят дороже - оба займа под 5% в месяц это суммы 300-350 тыс ₽ (ломбардный формат, где фиксированные издержки сделки велики относительно суммы). Вторая: ликвидный залог и понятная цель снижают ставку - сделки под 3% это либо участки у платёжеспособных застройщиков, либо бридж-займы под квартиры в крупных городах. Третья: нижняя граница рынка - 2,5-3% в месяц - доступна для премиальных объектов в Москве и Санкт-Петербурге; в нашей выборке минимум составил 3%.

Для сравнения: банковский кредит под залог недвижимости - 18-25% годовых, но со справками о доходах, требованиями к кредитной истории и циклом от двух недель. МФО - 60-100%+ годовых. Частный займ занимает середину: дороже банка, существенно дешевле МФО, а решение принимается по залогу, а не по анкете заёмщика. Подробное сравнение - в материале «Частный инвестор, МФО или банк».

Какой LTV дают частные инвесторы? Ни одной сделки выше 50%

LTV (loan-to-value) - отношение суммы займа к рыночной стоимости залога. Медианный LTV выборки - 37%, средний - 33%, максимальный - 50%. Ни одна из сделок не пересекла отметку 50% - это и есть рабочий стандарт ниши, который защищает обе стороны: инвестор сохраняет запас прочности при просадке рынка, заёмщик не закладывает объект «под завязку».

Практический вывод для заёмщика: при объекте за 10 млн ₽ реалистичный займ - 3-5 млн ₽. Обещания «90% от стоимости» в этой нише - маркер либо скрытой схемы выкупа объекта, либо ставки, которая компенсирует риск. Как LTV влияет на безопасность сделки, мы разбирали в статье «Почему LTV 50% - граница безопасности».

Какую сумму реально получить? От 300 тысяч до 10 миллионов

Медианная сумма займа - 3 млн ₽, средняя - 3,4 млн ₽. Минимальная в выборке - 300 тыс ₽ (квартира в небольшом городе, ломбардный формат), максимальная - 10 млн ₽ (три сделки: квартиры и дома в Москве, СПб и Ленобласти).

Сумма займа определяется не доходом заёмщика, а стоимостью и ликвидностью объекта через LTV. Именно поэтому займ доступен и тем, кому банк отказал по скорингу: оценка идёт от залога. Посчитать свою сумму можно в калькуляторе на странице займов.

За сколько дней выдают займ? От 1 рабочего дня

Средний цикл сделки - 3-5 рабочих дней: проверка объекта и заёмщика, оценка, подготовка договора, нотариус, электронная регистрация обременения в Росреестре (1 рабочий день, ч. 1 ст. 16 ФЗ-218), выдача денег. При готовых документах сделка идёт ещё быстрее: 6 сделок из 33 прошли за 1-4 дня через ЭЦП, включая займ 1,6 млн ₽ под участок во Всеволожске, закрытый за один рабочий день, и сделку на 4,175 млн ₽, поданную в пятницу и зарегистрированную в понедельник.

Что реально ускоряет выдачу: свежая выписка ЕГРН, отсутствие незарегистрированных перепланировок, готовность сделать ЭЦП, один собственник без несовершеннолетних в долях. Полный разбор процесса - на странице «Оформление за 7 шагов» и в статье про срочные займы.

На что берут займы под залог? Половина - в бизнес

Структура целей займов в выборке опровергает стереотип «под залог берут от безысходности». Почти половина сделок (16 из 33, 48%) - деньги в действующий бизнес: оборотные средства, закупка оборудования, исполнение госконтрактов, открытие пунктов выдачи маркетплейсов, логистика, стройка на продажу.

Типичный заёмщик выборки - предприниматель с активом, которому банк отказал не из-за неплатёжеспособности, а из-за формальностей: высокий ПДН по официальному доходу, недостаточный скоринговый балл, реструктуризация в прошлом. Истории таких сделок - в статьях «Займ с плохой кредитной историей» и «Займ без справок».

Где проходят сделки? 25 населённых пунктов России

Сделки выборки закрыты в 25 населённых пунктах России - от Феодосии до Норильска. Москва и область - 8 сделок, Петербург и Ленобласть - 7, остальное - регионы: Новосибирск, Казань, Самара, Челябинск, Пермь, Тюменская область, Краснодарский край, Адыгея, Орёл, Липецк, Волгоград, Йошкар-Ола, Норильск, Сургут, Мончегорск и другие, вплоть до посёлков городского типа.

Практический вывод: частный займ под залог - не московский продукт. Электронная регистрация сделала доступными сделки в любом регионе, где у объекта есть рыночная цена и спрос. Региональная специфика - на страницах городов: Москва, СПб, Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Краснодар, Нижний Новгород, Самара, Ростов-на-Дону, Воронеж.

Методология и правила цитирования

База исследования: 33 реализованные сделки залогового кредитования 2024-2025 годов с раскрытыми параметрами (ставка, LTV, сумма, объект, город, цель) из портфеля команды SMIRNOFFOND. Всего за 6+ лет команда провела 250+ сделок; в выборку вошли те, по которым параметры зафиксированы документально и могут быть раскрыты без нарушения конфиденциальности сторон. Сделки с залогом движимого имущества (авто, спецтехника) в расчёт не включались.

Ограничения: выборка отражает практику одной команды и смещена в сторону сделок, прошедших андеррайтинг (отказы - около половины обращений - в статистику не входят). Это статистика реально выданных займов, а не запросов рынка. Медианы устойчивее средних на малой выборке, поэтому в выводах мы опираемся на медианы.

Актуальность: данные и выводы перепроверены 2 июля 2026 года. Медианная ставка 3,5% в месяц, медианный LTV 37% и остальные параметры выборки актуальны на июль 2026.

Цитирование: данные можно свободно использовать в СМИ, блогах и исследованиях с указанием источника - «по данным SMIRNOFFOND, smirnoffond.ru» с активной ссылкой на эту страницу. По запросу предоставим дополнительные разрезы данных: info@smirnoffond.ru.

«Я публикую эти цифры, потому что рынок частных займов живёт мифами - от "там 10% в месяц" до "дают 90% от стоимости квартиры". Реальность скучнее и безопаснее: 3,5% в месяц и, как правило, не больше половины стоимости объекта (верхняя планка рынка - LTV 60%, но в нашей практике её не достигала ни одна сделка). Чем быстрее обе стороны сделки начинают от неё отталкиваться, тем меньше людей попадает в плохие схемы» - Илья Смирнов, управляющий, 250+ сделок залогового кредитования.

Резюме

Рынок частного залогового кредитования в 2024-2026 годах - это медианная ставка 3,5% в месяц (42% годовых), LTV не выше 50% с медианой 37%, суммы от 300 тыс до 10 млн ₽ с медианой 3 млн, выдача от 1 рабочего дня по ЭЦП и география всей страны. Половина займов идёт в действующий бизнес.

Если вы инвестор и хотите разобраться, как эти цифры превращаются в доходность портфеля - начните с разбора «18% годовых при дефолте 5%» или запишитесь на диагностику. Если вы заёмщик - посчитайте свои условия в калькуляторе или напишите в Telegram.