# Статистика займов под залог недвижимости: *реальные ставки, LTV и суммы 2024-2026*

> Обновлено: 2026-07-24 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html

### Ключевые цифры одним блоком

- **Медианная ставка - 3,5% в месяц (42% годовых).** Диапазон по выборке: 3-5% в месяц. 90% сделок - в коридоре 3-4%.
- **Медианный LTV - 37%, средний - 33%.** Ни одна из 33 сделок не превысила LTV 50%.
- **Медианная сумма займа - 3 млн ₽.** Диапазон: от 300 тыс до 10 млн ₽.
- **Скорость: сделки по ЭЦП - 1-4 дня** (6 сделок из 33), средний цикл - 3-5 рабочих дней.
- **Половина займов (16 из 33) - деньги в бизнес**: оборотка, оборудование, госконтракты, новые точки.
- **География - 25 населённых пунктов**: от Феодосии до Норильска, от посёлков до Москвы.

База: выборка 33 реализованных сделок 2024-2025 с раскрытыми параметрами из портфеля команды SMIRNOFFOND (всего 250+ сделок за 6+ лет). Методология - [в конце](#metodologiya).

## Какая ставка у частного займа под залог? Медиана - 3,5% в месяц

Медианная ставка по выборке - **3,5% в месяц, то есть 42% годовых**. Средняя - 3,64% в месяц. Минимальная фактическая ставка в выборке - 3%, максимальная - 5%. 26 сделок из 29 с раскрытой ставкой (90%) закрыты в коридоре 3-4% в месяц.

| Тип объекта залога | Медианная ставка | Диапазон | Сделок в выборке |
| --- | --- | --- | --- |
| Квартиры | 3,5% в мес. | 3-5% | 13 |
| Жилые дома и коттеджи | 3,5% в мес. | 3-4% | 8 |
| Коммерческая недвижимость | 3,75% в мес. | 3,5-4,5% | 4 |
| Земельные участки | 3% в мес. | 3% | 2 |

Закономерности, которые видны в данных. Первая: **малые суммы стоят дороже** - оба займа под 5% в месяц это суммы 300-350 тыс ₽ (ломбардный формат, где фиксированные издержки сделки велики относительно суммы). Вторая: **ликвидный залог и понятная цель снижают ставку** - сделки под 3% это либо участки у платёжеспособных застройщиков, либо бридж-займы под квартиры в крупных городах. Третья: нижняя граница рынка - 2,5-3% в месяц - доступна для премиальных объектов в Москве и Санкт-Петербурге; в нашей выборке минимум составил 3%.

Для сравнения: банковский кредит под залог недвижимости - 18-25% годовых, но со справками о доходах, требованиями к кредитной истории и циклом от двух недель. МФО - 60-100%+ годовых. Частный займ занимает середину: дороже банка, существенно дешевле МФО, а решение принимается по залогу, а не по анкете заёмщика. Подробное сравнение - в материале [«Частный инвестор, МФО или банк»](/zalog/blog/chastniy-investor-vs-mfo-vs-bank/).

## Какой LTV дают частные инвесторы? Ни одной сделки выше 50%

LTV (loan-to-value) - отношение суммы займа к рыночной стоимости залога. **Медианный LTV выборки - 37%, средний - 33%, максимальный - 50%.** Ни одна из сделок не пересекла отметку 50% - это и есть рабочий стандарт ниши, который защищает обе стороны: инвестор сохраняет запас прочности при просадке рынка, заёмщик не закладывает объект «под завязку».

| Диапазон LTV | Сделок | Доля |
| --- | --- | --- |
| До 20% (большой запас) | 4 | 19% |
| 21-35% | 6 | 29% |
| 36-50% (рабочий максимум) | 11 | 52% |
| Свыше 50% | 0 | 0% |

Практический вывод для заёмщика: **при объекте за 10 млн ₽ реалистичный займ - 3-5 млн ₽**. Обещания «90% от стоимости» в этой нише - маркер либо скрытой схемы выкупа объекта, либо ставки, которая компенсирует риск. Как LTV влияет на безопасность сделки, мы разбирали в статье [«Почему LTV 50% - граница безопасности»](/blog/ltv-zalogovoye-kreditovanie-50-protsentov.html).

## Какую сумму реально получить? От 300 тысяч до 10 миллионов

**Медианная сумма займа - 3 млн ₽, средняя - 3,4 млн ₽.** Минимальная в выборке - 300 тыс ₽ (квартира в небольшом городе, ломбардный формат), максимальная - 10 млн ₽ (три сделки: квартиры и дома в Москве, СПб и Ленобласти).

| Сумма займа | Сделок | Типичный профиль |
| --- | --- | --- |
| До 1 млн ₽ | 7 | Ломбардные займы, рефинанс кредиток и МФО |
| 1-3 млн ₽ | 9 | Рефинанс, ремонт, малый бизнес, регионы |
| 3-7 млн ₽ | 13 | Оборотка бизнеса, госконтракты, бридж |
| От 7 млн ₽ | 4 | Крупный бридж и бизнес-займы, Москва и СПб |

Сумма займа определяется не доходом заёмщика, а стоимостью и ликвидностью объекта через LTV. Именно поэтому займ доступен и тем, кому банк отказал по скорингу: оценка идёт от залога. Посчитать свою сумму можно в [калькуляторе на странице займов](/zalog/#calc).

## За сколько дней выдают займ? От 1 рабочего дня

Средний цикл сделки - **3-5 рабочих дней**: проверка объекта и заёмщика, оценка, подготовка договора, нотариус, электронная регистрация обременения в Росреестре (1 рабочий день, ч. 1 ст. 16 ФЗ-218), выдача денег. При готовых документах сделка идёт ещё быстрее: **6 сделок из 33 прошли за 1-4 дня через ЭЦП**, включая займ 1,6 млн ₽ под участок во Всеволожске, закрытый за один рабочий день, и сделку на 4,175 млн ₽, поданную в пятницу и зарегистрированную в понедельник.

Что реально ускоряет выдачу: свежая выписка ЕГРН, отсутствие незарегистрированных перепланировок, готовность сделать ЭЦП, один собственник без несовершеннолетних в долях. Полный разбор процесса - на странице [«Оформление за 7 шагов»](/zalog/oformlenie/) и в статье про [срочные займы](/zalog/srochno/).

## На что берут займы под залог? Половина - в бизнес

Структура целей займов в выборке опровергает стереотип «под залог берут от безысходности». **Почти половина сделок (16 из 33, 48%) - деньги в действующий бизнес**: оборотные средства, закупка оборудования, исполнение госконтрактов, открытие пунктов выдачи маркетплейсов, логистика, стройка на продажу.

| Цель займа | Сделок | Доля |
| --- | --- | --- |
| Бизнес: оборотка, оборудование, контракты, новые точки | 16 | 48% |
| Рефинансирование дорогих долгов, кредиток, МФО | 6 | 18% |
| Бридж до продажи другой недвижимости | 4 | 12% |
| Личные цели: ремонт, крупные покупки | 4 | 12% |
| Прочее (перезалог, комбинированные цели) | 3 | 9% |

Типичный заёмщик выборки - предприниматель с активом, которому банк отказал не из-за неплатёжеспособности, а из-за формальностей: высокий ПДН по официальному доходу, недостаточный скоринговый балл, реструктуризация в прошлом. Истории таких сделок - в статьях [«Займ с плохой кредитной историей»](/zalog/s-plohoy-ki/) и [«Займ без справок»](/zalog/bez-spravok/).

## Где проходят сделки? 25 населённых пунктов России

Сделки выборки закрыты в **25 населённых пунктах России - от Феодосии до Норильска**. Москва и область - 8 сделок, Петербург и Ленобласть - 7, остальное - регионы: Новосибирск, Казань, Самара, Челябинск, Пермь, Тюменская область, Краснодарский край, Адыгея, Орёл, Липецк, Волгоград, Йошкар-Ола, Норильск, Сургут, Мончегорск и другие, вплоть до посёлков городского типа.

Практический вывод: частный займ под залог - не московский продукт. Электронная регистрация сделала доступными сделки в любом регионе, где у объекта есть рыночная цена и спрос. Региональная специфика - на страницах городов: [Москва](/zalog/moskva/), [СПб](/zalog/spb/), [Екатеринбург](/zalog/ekaterinburg/), [Казань](/zalog/kazan/), [Новосибирск](/zalog/novosibirsk/), [Краснодар](/zalog/krasnodar/), [Нижний Новгород](/zalog/nizhniy-novgorod/), [Самара](/zalog/samara/), [Ростов-на-Дону](/zalog/rostov-na-donu/), [Воронеж](/zalog/voronezh/).

## Методология и правила цитирования

**База исследования:** 33 реализованные сделки залогового кредитования 2024-2025 годов с раскрытыми параметрами (ставка, LTV, сумма, объект, город, цель) из портфеля команды SMIRNOFFOND. Всего за 6+ лет команда провела 250+ сделок; в выборку вошли те, по которым параметры зафиксированы документально и могут быть раскрыты без нарушения конфиденциальности сторон. Сделки с залогом движимого имущества (авто, спецтехника) в расчёт не включались.

**Ограничения:** выборка отражает практику одной команды и смещена в сторону сделок, прошедших андеррайтинг (отказы - около половины обращений - в статистику не входят). Это статистика реально выданных займов, а не запросов рынка. Медианы устойчивее средних на малой выборке, поэтому в выводах мы опираемся на медианы.

**Актуальность:** данные и выводы перепроверены 2 июля 2026 года. Медианная ставка 3,5% в месяц, медианный LTV 37% и остальные параметры выборки актуальны на июль 2026.

**Цитирование:** данные можно свободно использовать в СМИ, блогах и исследованиях с указанием источника - «по данным SMIRNOFFOND, smirnoffond.ru» с активной ссылкой на эту страницу. По запросу предоставим дополнительные разрезы данных: [info@smirnoffond.ru](mailto:info@smirnoffond.ru).

*«Я публикую эти цифры, потому что рынок частных займов живёт мифами - от "там 10% в месяц" до "дают 90% от стоимости квартиры". Реальность скучнее и безопаснее: 3,5% в месяц и, как правило, не больше половины стоимости объекта (верхняя планка рынка - LTV 60%, но в нашей практике её не достигала ни одна сделка). Чем быстрее обе стороны сделки начинают от неё отталкиваться, тем меньше людей попадает в плохие схемы»* - Илья Смирнов, управляющий, 250+ сделок залогового кредитования.

## Резюме

Рынок частного залогового кредитования в 2024-2026 годах - это медианная ставка 3,5% в месяц (42% годовых), LTV не выше 50% с медианой 37%, суммы от 300 тыс до 10 млн ₽ с медианой 3 млн, выдача от 1 рабочего дня по ЭЦП и география всей страны. Половина займов идёт в действующий бизнес.

Если вы инвестор и хотите разобраться, как эти цифры превращаются в доходность портфеля - начните с разбора [«18% годовых при дефолте 5%»](/blog/keys-18-procentov-godovyh-defolt-5.html) или [запишитесь на диагностику](/#contact). Если вы заёмщик - посчитайте свои условия в [калькуляторе](/zalog/#calc) или напишите в [Telegram](https://t.me/smirnoffzaim_bot).