# Сдавать квартиру в аренду *или давать под залог* - что выгоднее

> Обновлено: 2026-07-24 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/zaym-pod-zalog-ili-arenda-kvartiry.html

## Сравнение в таблице

| Параметр | Аренда квартиры | Займ под залог |
| --- | --- | --- |
| Чистая доходность | 3-5% годовых | 14-22% годовых |
| Владение активом | Да, объект ваш | Нет, у вас обременение |
| Рост стоимости | Да, при росте рынка | Нет |
| Защита капитала | Сам объект | Залог с LTV до 50% |
| Хлопоты | Жильцы, ремонт, простои | Отбор сделок, контроль платежей |
| Ликвидность | Низкая (продажа недели-месяцы) | Средняя (срок сделки 6-24 мес) |

## Аренда квартиры: плюсы и минусы

**Плюсы:** вы владеете понятным физическим активом, который может расти в цене; доход относительно стабилен; не нужна особая экспертиза.

**Минусы:** низкая текущая отдача - брутто 4-7%, а после налога, простоев, ремонта и амортизации чистыми часто остаётся 3-5%. Плюс операционные хлопоты: поиск жильцов, износ, периоды простоя. Капитал заморожен в одном объекте, ликвидность низкая.

## Займ под залог: плюсы и минусы

**Плюсы:** чистая доходность 14-22% - в 3-4 раза выше аренды; тело капитала защищено залогом недвижимости с запасом (LTV до 50%); регулярные ежемесячные проценты; можно диверсифицировать по нескольким сделкам.

**Минусы:** вы не владеете объектом и не получаете рост его стоимости; нужна экспертиза при отборе сделок (главный риск - не дефолт, а ошибки в оформлении); деньги работают весь срок сделки. Что происходит при дефолте - на цифрах в материале [«18% годовых при риске дефолта 5%»](/blog/keys-18-procentov-godovyh-defolt-5.html).

## Сколько приносят 10 млн в аренде и в займах?

- **Аренда:** на 10 млн можно купить квартиру и сдавать примерно за 50-60 тыс ₽/мес = 600-720 тыс ₽/год брутто (6-7%). После налога, простоев и расходов - порядка 300-500 тыс ₽ чистыми. Плюс возможный рост цены квартиры.
- **Займ под залог:** те же 10 млн, размещённые в займах под 3,5% в месяц, дают 14-22% нетто = 1,4-2,2 млн ₽ в год чистыми, при защите тела залогом. Подробный расчёт - в [«Реальная доходность 2026»](/blog/dohodnost-chastnyh-zaymov-realnye-tsifry.html).

Разница в денежном потоке существенная: 0,3-0,5 млн против 1,4-2,2 млн в год. Аренда «отыгрывается» только за счёт роста стоимости самой квартиры - но это негарантированный и нерегулярный доход.

## Кому что подходит: аренда или займы?

**Аренда** - если вам важно владеть физическим объектом, вы делаете ставку на рост рынка недвижимости и готовы к низкой текущей доходности и хлопотам. **Займ под залог** - если у вас есть свободный капитал, не нужен сам объект, и вы хотите более высокий денежный доход с защитой залогом. Многие инвесторы комбинируют: часть капитала в аренде ради владения, часть - в займах ради доходности.

Если думаете, какую часть капитала разумно завести в займы под залог - разберём на бесплатной диагностике, честно с цифрами под вашу ситуацию. [Записаться →](/#contact)

Управляющий частных инвесторов. Шесть лет работы, 250+ сделок, 0 потерь капитала инвесторов под сопровождением. ОГРНИП 321784700077872. Считает доходность по фактически полученным деньгам с учётом риска, а не по номинальной ставке.