Разбираю реальные сделки и дефолты в канале @ZalogStories - без глянца, с цифрами. Подпишитесь, если хотите видеть нишу изнутри до того, как заходить в неё деньгами.

Сравнение в таблице

ПараметрАренда квартирыЗайм под залог
Чистая доходность3-5% годовых14-22% годовых
Владение активомДа, объект вашНет, у вас обременение
Рост стоимостиДа, при росте рынкаНет
Защита капиталаСам объектЗалог с LTV до 50%
ХлопотыЖильцы, ремонт, простоиОтбор сделок, контроль платежей
ЛиквидностьНизкая (продажа недели-месяцы)Средняя (срок сделки 6-24 мес)

Аренда квартиры: плюсы и минусы

Плюсы: вы владеете понятным физическим активом, который может расти в цене; доход относительно стабилен; не нужна особая экспертиза.

Минусы: низкая текущая отдача - брутто 4-7%, а после налога, простоев, ремонта и амортизации чистыми часто остаётся 3-5%. Плюс операционные хлопоты: поиск жильцов, износ, периоды простоя. Капитал заморожен в одном объекте, ликвидность низкая.

Займ под залог: плюсы и минусы

Плюсы: чистая доходность 14-22% - в 3-4 раза выше аренды; тело капитала защищено залогом недвижимости с запасом (LTV до 50%); регулярные ежемесячные проценты; можно диверсифицировать по нескольким сделкам.

Минусы: вы не владеете объектом и не получаете рост его стоимости; нужна экспертиза при отборе сделок (главный риск - не дефолт, а ошибки в оформлении); деньги работают весь срок сделки. Что происходит при дефолте - на цифрах в материале «18% годовых при риске дефолта 5%».

Хотите разобрать свой капитал предметно?

Двадцать минут разговора: ваши цели, риск-профиль и честный ответ, подходит ли вам ниша. Половине обратившихся я советую не заходить - и объясняю почему.

Записаться на диагностику

Сколько приносят 10 млн в аренде и в займах?

  • Аренда: на 10 млн можно купить квартиру и сдавать примерно за 50-60 тыс ₽/мес = 600-720 тыс ₽/год брутто (6-7%). После налога, простоев и расходов - порядка 300-500 тыс ₽ чистыми. Плюс возможный рост цены квартиры.
  • Займ под залог: те же 10 млн, размещённые в займах под 3,5% в месяц, дают 14-22% нетто = 1,4-2,2 млн ₽ в год чистыми, при защите тела залогом. Подробный расчёт - в «Реальная доходность 2026».

Разница в денежном потоке существенная: 0,3-0,5 млн против 1,4-2,2 млн в год. Аренда «отыгрывается» только за счёт роста стоимости самой квартиры - но это негарантированный и нерегулярный доход.

Кому что подходит: аренда или займы?

Аренда - если вам важно владеть физическим объектом, вы делаете ставку на рост рынка недвижимости и готовы к низкой текущей доходности и хлопотам. Займ под залог - если у вас есть свободный капитал, не нужен сам объект, и вы хотите более высокий денежный доход с защитой залогом. Многие инвесторы комбинируют: часть капитала в аренде ради владения, часть - в займах ради доходности.

Если думаете, какую часть капитала разумно завести в займы под залог - разберём на бесплатной диагностике, честно с цифрами под вашу ситуацию. Записаться →

Об авторе

Илья Смирнов

Управляющий частных инвесторов. Шесть лет работы, 250+ сделок, 0 потерь капитала инвесторов под сопровождением. ОГРНИП 321784700077872. Считает доходность по фактически полученным деньгам с учётом риска, а не по номинальной ставке.

Источники