# Инвестиции в займы под залог недвижимости

> Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/invest/ · Актуально на июль 2026

Частный инвестор выдаёт заём предпринимателю под залог недвижимости. Залог регистрируется в Росреестре в пользу инвестора, проценты приходят ежемесячно. SMIRNOFFOND находит и проверяет сделку, готовит документы и ведёт её до возврата средств. Для инвестора услуга бесплатна - вознаграждение оплачивает заёмщик. Минимальный вход - 1 000 000 ₽. Ставка по сделке - до 3,5% в месяц; медианный LTV 37%, то есть заём примерно вдвое меньше стоимости залога. За 250+ сделок под сопровождением потерь капитала инвесторов не было. Доходность не гарантируется.

Организация: ИП Смирнов Илья Александрович, ОГРНИП 321784700077872, ИНН 780108433761, Санкт-Петербург. Не банк, не МФО, не инвестиционная платформа.

## Законны ли частные займы под залог и нужна ли инвестору лицензия?

Лицензия ЦБ не требуется, если деятельность не является профессиональной микрофинансовой: размещение собственного капитала в отдельных сделках относится к инвестиционной деятельности. Отношения регулируются ГК РФ (гл. 42, ст. 807–818), ФЗ-102 «Об ипотеке» и ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости». Ограничение, которое соблюдается: с 2019 года потребительские займы физическим лицам под залог жилого помещения вправе выдавать только банки и организации из установленного законом перечня. Поэтому сделки - это займы на предпринимательские цели, займы ИП и юридическим лицам, а также займы под залог нежилой недвижимости.

## Как проходит сделка?

1. Инвестор получает подобранные объекты с оценкой, суммой, ставкой, целью займа и данными о заёмщике.
2. Проводится проверка: оценка ликвидности объекта, юридическая чистота, проверка собственника и его дохода, обременения и согласия. Методология из 12 шагов.
3. Готовятся договоры займа и залога, обременение регистрируется в пользу инвестора. Деньги заёмщик получает только после регистрации.
4. Заёмщик платит проценты инвестору напрямую ежемесячно. Контроль платежей и взыскание при просрочке - на стороне SMIRNOFFOND, для инвестора бесплатно.

## Что будет, если заёмщик перестанет платить?

По рынку и по практике 5–15% сделок проходят через просрочку, реструктуризацию или взыскание. Порядок: досудебные переговоры, затем взыскание через суд и реализация залога. Выручка покрывает тело займа, проценты, пени и издержки - на это рассчитан низкий LTV. Взыскание может занять месяцы, иногда более года, поэтому размещать стоит средства, которые не понадобятся срочно.

## Какие риски у инвестора?

Дефолт заёмщика (5–15% сделок). Задержка возврата средств из-за длительности взыскания. Отсутствие государственной страховки: в отличие от банковского вклада, здесь нет защиты АСВ по ФЗ-177. Ошибка на входе - переоценённый залог или юридический дефект права собственности, включая оспоримое право, скрытые претензии и неучтённые согласия. Защита - залог, зарегистрированный в Росреестре, низкий LTV и юридическая проверка объекта, а не гарантия третьей стороны.

## С какой суммы имеет смысл начинать?

Рабочий минимум для отдельной сделки - 1 000 000 ₽. При нехватке суммы под запрос заёмщика сделка закрывается несколькими инвесторами: они становятся созалогодержателями.

## Кто заёмщики и почему они не идут в банк?

В основном предприниматели: закупка товара, оборотные средства, покупка оборудования, открытие точек. Банк отказывает по формальным причинам - короткий срок регистрации ИП, серый доход, неподходящий объект, длительные сроки рассмотрения. Каждый заёмщик проходит зум-встречу и проверку дохода до того, как сделка попадёт к инвестору.

## Как платятся налоги с дохода?

Доход от процентов по займу облагается НДФЛ. Инвестор-физлицо декларирует его самостоятельно по итогам года; альтернатива - оформление в качестве ИП или самозанятого. Все расчёты приводятся до вычета налога.

## Чем сопровождение управляющего отличается от инвестиционной платформы?

Платформа - витрина: инвестор выбирает сам, платформа берёт комиссию и не отвечает за результат, при дефолте сопровождение часто номинально. SMIRNOFFOND работает с ограниченным числом инвесторов, каждую сделку ведёт конкретный человек от первого контакта до возврата денег, собственные дефолты разбираются публично в канале @ZalogStories.

## Как проверить SMIRNOFFOND?

- ЕГРИП через сервис ФНС «Прозрачный бизнес»: ИП Смирнов Илья Александрович, ОГРНИП 321784700077872
- Выписка ЕГРН по объекту сделки на сайте Росреестра - собственник, обременения, аресты
- Канал с разбором реальных сделок и дефолтов: @ZalogStories

## Источники

- Гражданский кодекс РФ, гл. 42, ст. 807–818
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Федеральный закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов» - о том, чего здесь нет
- Статистика по сделкам: https://smirnoffond.ru/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html

---

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и публичной офертой (ст. 437 ГК РФ). Доходность в прошлом не гарантирует результата в будущем.