# Калькулятор доходности частного инвестора

> Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/invest/kalkulyator-dohodnosti/

Посчитайте, сколько приносят займы под залог недвижимости - в месяц, за год и чистыми после резерва на дефолты и НДФЛ. Рыночная ставка составляет 2,5-4% в месяц: проценты платит заёмщик напрямую вам каждый месяц. Калькулятор сразу сравнивает результат с банковским вкладом, чтобы разница была наглядной.

Расчёт предварительный и не является гарантией доходности или инвестиционной рекомендацией. Особенность залога: при дефолте объект покрывает тело и проценты, поэтому потери капитала редки - резерв закладывают на задержку дохода в период взыскания.

## Как считается доходность частного инвестора

### Какая доходность у займов под залог недвижимости?

Рыночная ставка в частном залоговом кредитовании - 2,5-4% в месяц, то есть 30-48% годовых до налога. Проценты платит заёмщик напрямую инвестору каждый месяц, тело займа возвращается в конце срока или гасится по графику. Номинальная доходность выше банковской в 2-3 раза, но честная оценка учитывает две поправки: резерв на просрочки и дефолты и НДФЛ 13%. После них чистая доходность обычно составляет 25-38% годовых - всё равно кратно выше вклада, но уже реалистично.

### Как считать доходность с учётом дефолтов?

Из валового годового дохода вычитают резерв на дефолты и просрочки. Важная особенность залоговых займов: при дефолте заёмщика объект продаётся и покрывает тело займа с процентами и пенями, поэтому потери капитала редки - в отличие от необеспеченных займов. Риск здесь не столько в потере денег, сколько в задержке: взыскание через суд и торги занимает месяцы, и доход по конкретной сделке замораживается. Консервативно закладывают 5-10% годового дохода в резерв на такие ситуации.

### Что выгоднее - займы под залог или вклад?

Займы под залог дают в 2-3 раза больше вклада. При ставке 3% в месяц капитал 5 млн ₽ приносит около 150 000 ₽ в месяц, тогда как те же 5 млн на вкладе под 13% годовых - примерно 54 000 ₽ в месяц. Плата за разницу - работа с риском и меньшая ликвидность: капитал занят на срок сделки и его нельзя снять досрочно, как вклад. Поэтому займы под залог подходят инвесторам с горизонтом от полугода, готовым проверять сделки или доверить проверку профессионалу.

Расчёт носит информационный характер и не является публичной офертой, индивидуальной инвестиционной рекомендацией или гарантией доходности. Инвестиции сопряжены с риском потери капитала. ИП Смирнов И.А. не оказывает услуг, требующих лицензирования ЦБ РФ.