# Скоринг сделки под залог недвижимости

> Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/invest/skoring-sdelki/

Оцените риск займа под залог за 30 секунд. Скоринг считает три фактора: LTV (займ ÷ стоимость объекта), ликвидность залога и юридические красные флаги. На выходе - риск-балл, вердикт и рекомендуемые LTV и ставка. Безопасная сделка - это LTV до 50%, ликвидный городской объект и чистая юридическая история; каждый красный флаг снижает оценку.

Скоринг предварительный и информационный. Итоговое решение инвестор принимает после полной проверки объекта и заёмщика (12 шагов).

## Как оценивают риск сделки под залог

### Как оценить риск сделки под залог недвижимости?

Риск складывается из трёх факторов: LTV (отношение займа к стоимости объекта), ликвидность залога и юридические красные флаги. Чем ниже LTV и выше ликвидность, тем безопаснее сделка: при дефолте объект быстро продаётся и покрывает долг. Красные флаги - прописанные несовершеннолетние, доли, свежее наследство - усложняют обращение взыскания, поэтому каждый снижает оценку. Безопасная сделка выглядит так: LTV до 50%, ликвидная городская квартира, чистая история права. Скоринг переводит эти факторы в один балл и даёт вердикт.

### Какой LTV безопасен для инвестора?

Безопасный LTV - до 50% рыночной стоимости, медиана по сделкам около 37%. При таком запасе даже вынужденная продажа объекта с дисконтом 15-25% покрывает тело займа и накопленные проценты. LTV 50-60% допустим только для высоколиквидных объектов в Москве и Санкт-Петербурге. Выше 60% - зона повышенного риска: при падении цен на недвижимость или затяжном взыскании залог может не покрыть долг. Поэтому опытный инвестор скорее снизит сумму займа, чем возьмёт объект под завышенный LTV.

### Какие красные флаги в сделке под залог?

Главные красные флаги: прописанный несовершеннолетний (сложно выселить при взыскании), единственное жильё, доля вместо целого объекта, свежее наследство или дарение (менее 3 лет - риск оспаривания), действующее банкротство или иски к собственнику, отсутствие согласия супруга на залог. Ни один флаг сам по себе не всегда означает отказ, но каждый требует отдельной проверки и, как правило, снижения LTV. Сочетание двух-трёх флагов обычно переводит сделку в красную зону.

### Как проверить заёмщика перед выдачей займа?

Проверка идёт по 12 шагам: паспорт, судебные дела, исполнительные производства ФССП, реестр банкротств, залоги и аресты на объекте по выписке ЕГРН, семейное положение и согласие супруга, прописанные лица, история перехода права собственности. Важный момент: плохая кредитная история заёмщика - не стоп-фактор. В залоговом кредитовании обеспечением служит недвижимость, поэтому решающее значение имеют чистота объекта и адекватный LTV, а не скоринговый балл заёмщика в банковском бюро.

Скоринг носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или гарантией. Инвестиции в частное долговое финансирование сопряжены с риском потери капитала. Решение инвестор принимает самостоятельно.