1. Вправе ли был кредитор выдавать этот заём
Проверяется субъектный состав. По ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона № 353-ФЗ деятельность по предоставлению физическим лицам займов на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, обеспеченных ипотекой, вправе вести только кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные КПК, учреждение накопительно-ипотечной системы для военнослужащих и единый институт развития в жилищной сфере. Если заём выдан физлицу на личные цели частным инвестором, договор уязвим целиком, а не в деталях. Если цель предпринимательская — проверяется, подтверждается ли она документами, а не одной строкой в договоре.
2. Зарегистрирована ли ипотека в ЕГРН
Ипотека возникает с момента государственной регистрации. Нотариального удостоверения для этого недостаточно, а несоблюдение формы договора залога влечёт его недействительность (ст. 339 ГК РФ). Незарегистрированный залог не даёт права обратить взыскание на объект: залоговое право попросту не возникло, и кредитор становится обычным необеспеченным. Проверяется актуальная выписка, наличие обременения, его дата и совпадение реквизитов с договором.
3. Указан ли в договоре срок действия залога
Если срок не определён, а залогодателем выступает третье лицо, залог прекращается, когда кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обязательства не предъявил иск об обращении взыскания (п. 6 ст. 367 ГК РФ в истолковании постановления Конституционного Суда РФ от 15.04.2020 № 18-П). Срок пресекательный: восстановить его нельзя. В деле № А40-105318/2021 по этому основанию был утрачен залог по требованию на 1,5 млрд ₽.
4. Не истекла ли исковая давность
Общий срок — три года, но по займу с периодическими платежами давность течёт отдельно по каждому платежу со дня невнесения очередного. Критично то, что по ст. 207 ГК РФ с истечением давности по главному требованию считается истекшей давность и по дополнительным — включая залог. Кредитор, который «ждал ещё немного», теряет и проценты, и обеспечение.
5. Согласована ли начальная продажная цена
Если стороны определили цену в договоре, суд устанавливает её в размере 100% согласованной. Если по цене возник спор — 80% рыночной стоимости по отчёту оценщика (Пленум ВС РФ от 27.06.2023 № 23, пп. 83–84; п. 2 ст. 54 ФЗ-102). Несогласованная цена означает, что торги стартуют сразу на 20% ниже рынка, а дальше добавляется снижение на повторных торгах.
6. Есть ли нотариальная форма договора
От неё зависит доступ к быстрому треку. Исполнительная надпись нотариуса совершается по нотариально удостоверенным сделкам (п. 1 ст. 90 Основ законодательства о нотариате), а обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по надписи — только на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке (ч. 1.1 ст. 55 ФЗ-102). Дополнительное условие: со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более двух лет (ст. 91 Основ).
7. Есть ли внесудебная оговорка и удостоверена ли она
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания без нотариального удостоверения ничтожно. Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС23-3388 от 17.07.2023: кредитор с займом 15 млн ₽ и залогом, оценённым в 26 млн ₽, рассчитывал оставить объект за собой по договору — и получил обязательные публичные торги плюс потерянное время.
8. Не попадает ли ситуация под правило о незначительности
Обращение взыскания не допускается, если одновременно сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% стоимости заложенного имущества и период просрочки менее трёх месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ-102). При периодических платежах взыскание допускается при нарушении сроков более трёх раз в течение двенадцати месяцев. Реальный отказ из практики: кредит 2,1 млн ₽, не внесён последний платёж 200 000 ₽ — в обращении взыскания отказано.
9. Каков риск снижения процентов и неустойки
Суд вправе снизить проценты, если они в два и более раза превышают обычно взимаемые (п. 5 ст. 809 ГК РФ), и неустойку при её явной несоразмерности (ст. 333 ГК РФ). Восьмой кассационный суд в 2024 году снижал ставку с 240% годовых до 21% и 11%, а также резал 1% в день, 20% в месяц и диапазон 5–8% в месяц. Оценивается, чем в вашем деле можно обосновать рыночность ставки и принятый риск.
10. Не задеты ли права третьих лиц
Проверяются согласие супруга залогодателя, наличие несовершеннолетних собственников (для распоряжения имуществом ребёнка требуется разрешение органов опеки по ст. 37 ГК РФ), использование средств материнского капитала, зарегистрированные в объекте лица. Каждый из этих факторов способен либо обрушить договор залога, либо сделать объект непродаваемым на торгах.
11. Доказана ли передача денег и платёжеспособность кредитора
Это то, на чём разваливаются залоги в банкротстве. В одном деле залог нежилого помещения по займу около 2 млн ₽ был аннулирован, потому что кредитор не доказал фактическую передачу денег и собственную финансовую возможность выдать заём. В другом залог по займу 1,3 млн ₽ устоял во всех трёх инстанциях: подтверждённые доходы кредитора как ИП, нотариально зарегистрированный залог и документальное подтверждение того, на что должник израсходовал средства. Часть такого комплекта можно достроить и сейчас.
12. Каков риск банкротства должника и оспаривания залога
Оценивается по открытым источникам: наличие исполнительных производств, судебных дел, публикаций на Федресурсе, признаков вывода имущества. Если банкротство вероятно, меняется вся стратегия: значение приобретают срок включения в реестр (два месяца с публикации) и периоды оспаривания — один месяц и шесть месяцев по сделкам с предпочтением (ст. 61.3 ФЗ-127), один год и три года по подозрительным сделкам (ст. 61.2).