# Что будет, если не платить займ под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/chto-budet-esli-ne-platit-zaym-pod-zalog/

## Стадия 1: неустойка (с 1-го дня просрочки)

Как только наступила просрочка, начисляется неустойка по условиям договора. Обычно - фиксированный процент от просроченной суммы за каждый день. Параллельно продолжают начисляться основные проценты по договору.

Чем дольше просрочка - тем больше нарастает долг. Поэтому первый шаг при возникновении сложностей - не молчать, а сразу обратиться к инвестору с предложением реструктуризации.

## Стадия 2: претензия (1-3 месяца просрочки)

При системной просрочке инвестор направляет письменную претензию (досудебное требование). В претензии:

- Расчёт долга на дату претензии
- Требование погасить долг в определённый срок (обычно 30 дней)
- Предупреждение о намерении обратиться в суд

На этой стадии большинство сделок завершается мирно: реструктуризация, частичная оплата, продажа объекта самим заёмщиком (это выгоднее, чем торги).

## Стадия 3: суд (3-9 месяцев)

Если претензия не дала результата, инвестор подаёт иск в суд. Слушания, экспертизы (если оспаривается оценка), возможное оспаривание условий договора заёмщиком. Решение суда вступает в законную силу через месяц после принятия (плюс возможная апелляция).

Судебная процедура занимает в среднем 6-9 месяцев в первой инстанции. С апелляцией - до 12 месяцев.

## Стадия 4: исполнительное производство и торги (3-9 месяцев)

После решения суда - исполнительный лист, передача судебным приставам. Приставы организуют публичные торги. Объект продаётся с дисконтом 15-30% от рыночной цены.

Из вырученной суммы: гасится долг по займу, исполнительский сбор (7% от суммы взыскания), судебные расходы. Остаток (если он есть) возвращается заёмщику.

## Что можно сделать на каждой стадии

**До просрочки:** при сложностях - сразу обратиться к инвестору. Не ждать, не молчать. В 80% случаев возможна реструктуризация: каникулы 1-3 месяца, удлинение срока, изменение графика.

**На стадии претензии:** переговоры о добровольной продаже объекта. Вы как собственник продадите объект дороже, чем приставы на торгах. Из выручки гасится долг, остаток - вам.

**На стадии суда:** возможно мировое соглашение. Возможно оспаривание несоразмерных неустоек (суд часто их снижает).

**На стадии торгов:** возможен выкуп объекта родственниками/третьими лицами по цене долга - до организации первых торгов.

## Главное правило

Не молчать. Инвестор тоже не хочет идти в суд - это долго, дорого и неэффективно для него. Большинство просрочек заканчиваются реструктуризацией, если заёмщик идёт на контакт. Игнорирование звонков и писем - кратчайший путь к торгам.

## Похожие материалы

### [Риски заёмщика при займе под залог недвижимости](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)

Полный разбор рисков заёмщика при оформлении займа под залог недвижимости: потеря объекта, дополнительные расходы, мошен...

### [Договор займа с залогом: что обязательно проверить перед подписанием](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)

Чек-лист проверки договора займа с залогом недвижимости. Существенные условия по ГК. Опасные пункты, которые встречаются...

### [Оформление залога недвижимости в Росреестре](/zalog/blog/oformlenie-zaloga-nedvizhimosti-rosreestr/)

Как оформляется залог недвижимости в Росреестре: документы, сроки, госпошлина. Электронная регистрация через нотариуса. ...

## Частые вопросы

**Заберут ли квартиру сразу при первой просрочке?**
Нет. Сначала - звонок и переговоры: реструктуризация, отсрочка, перенос платежа. Изъятие возможно только по решению суда после месяцев неисполнения, с продажей на торгах и возвратом вам разницы сверх долга.

**Что происходит с суммой долга при просрочке?**
Растёт: начисляются проценты за фактический срок и пени по договору. Месяц молчания стоит дороже, чем честный разговор в первую неделю - из моей практики это правило без исключений.

**Можно ли продать квартиру самому и рассчитаться?**
Да, с согласия залогодержателя - и это обычно лучший выход: рыночная цена выше цены торгов на 15-25%. Долг гасится из выручки при сделке, обременение снимается, остаток - ваш.

**Платить нечем прямо сейчас. Что делать?**
Написать кредитору сегодня, не прятаться. В первые 2-3 недели вариантов много: реструктуризация, каникулы, продажа. После иска варианты сужаются, а расходы растут - судебные издержки тоже лягут на вас.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.