Сколько на самом деле стоит частный займ под залог недвижимости

Часто звонят и сразу: «А под сколько процентов?». Понимаю желание получить цифру в первой минуте разговора, но честный ответ - «зависит». И вот от чего конкретно.

Из чего складывается стоимость

Цена частного займа - это компенсация инвестора за три вещи: за время, за риск и за упущенную выгоду от других вложений. Каждый фактор тянет ставку либо вверх, либо вниз.

Что снижает цену:

• Ликвидный объект в Москве или Питере - инвестор уверен, что в худшем случае продаст без потерь
• Низкое отношение займа к цене (LTV) - если выдаём 30% от стоимости, риск минимальный
• Понятная стратегия возврата с конкретной цифрой и сроком
• Короткий срок - деньги быстрее вернутся в оборот
• Чистая юридика объекта - без обременений, прописанных детей, перепланировок

Что повышает цену:

• Объект в небольшом городе или в дальнем Подмосковье
• Высокий LTV - выдаём 55-60%, оставляем мало запаса
• Заёмщик с активными исполнительными производствами
• Сложный объект (доля, апартаменты, дом в СНТ)
• Длинный срок (3-5 лет вместо 6-12 мес)
• Расплывчатая стратегия возврата

Дополнительные расходы заёмщика

Сама ставка - это ещё не вся цена. Считайте полностью.

В среднем дополнительные расходы - это 25-50 тыс. ₽ на сделке. На крупных сделках процент меньше, на мелких - выше.

Как считать полную переплату

Простой способ: возьмите сумму, которую вам предлагают, срок и платёж. Умножьте платёж на количество месяцев - получите полную сумму к возврату. Вычтите тело займа - это переплата.

Пример. Займ 8 000 000 ₽ на 24 месяца, платёж 280 000 ₽/мес.
280 000 × 24 = 6 720 000 ₽ - переплата.
Полная сумма к возврату - 14 720 000 ₽.

Сравните это с маржой задачи, под которую берёте. Если задача - закрыть кассовый разрыв на 3 месяца и продать другой объект - пересчитайте с реальным сроком (3 мес вместо 24), переплата будет совсем другая.

Где переплата кажется маленькой, а на деле - нет

Иногда инвесторы или агенты называют «низкую» месячную процентную нагрузку. Например, «всего 2% в месяц». Звучит ничего. Считайте годовую - это уже 24%. А с капитализацией и нюансами договора - все 28-30%. Сравните с тем, что вам реально нужно: если задача даёт 40% маржи, всё равно выгодно. Если 20% - займ съест прибыль.

Скрытые расходы, на которые смотреть

Прочитайте договор внимательно по этим пунктам:

• Штрафы за просрочку. Адекватная неустойка - 0,1-0,3% в день от просроченной суммы. Если в договоре 1% в день - это 365% годовых, явно завышено, суд снизит, но нервы потратите.
• Комиссия за выдачу. Чем меньше - тем лучше. Норма - нет вообще или символическая. Если 2-3% от суммы единоразово - это плюс к ставке, считайте в общей стоимости.
• Штраф за досрочное погашение. Желательно - нет. Если есть - узнайте, после какого срока действует и сколько составляет.
• Капитализация процентов при просрочке. В некоторых договорах проценты начисляются на проценты - снежный ком. Смотрите внимательно.

Когда дешевле НЕ брать частный займ

Прямо. Если банк одобрит вам кредит под залог недвижимости - берите банк. Ставка ниже на порядок. Частный займ - это не дешёвая ипотека, это инструмент для случаев, когда банк не вариант: отказы, серый доход, нужно срочно, нужна крупная сумма.

Не стоит идти к частному инвестору ради того, чтобы «не возиться с банком». Возитесь - экономия будет на сотни тысяч.

А вот если банк уже сказал «нет», и есть ликвидный объект, и стратегия возврата понятна - тогда да, это адекватный инструмент. Просто посчитайте до того, как подпишете.