# Сколько на самом деле стоит частный займ под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/skolko-stoit-chastniy-zaym-pod-zalog/

Часто звонят и сразу: «А под сколько процентов?». Понимаю желание получить цифру в первой минуте разговора, но честный ответ - «зависит». И вот от чего конкретно.

## Из чего складывается стоимость

Цена частного займа - это компенсация инвестора за три вещи: за время, за риск и за упущенную выгоду от других вложений. Каждый фактор тянет ставку либо вверх, либо вниз.

Что снижает цену:

- Ликвидный объект в Москве или Питере - инвестор уверен, что в худшем случае продаст без потерь
- Низкое отношение займа к цене (максимальная сумма от стоимости объекта) - если выдаём 30% от стоимости, риск минимальный
- Понятная стратегия возврата с конкретной цифрой и сроком
- Короткий срок - деньги быстрее вернутся в оборот
- Чистая юридика объекта - без обременений, прописанных детей, перепланировок

Что повышает цену:

- Объект в небольшом городе или в дальнем Подмосковье
- Высокий максимальная сумма от стоимости объекта - выдаём 55-60%, оставляем мало запаса
- Заёмщик с активными исполнительными производствами
- Сложный объект (доля, апартаменты, дом в СНТ)
- Длинный срок (3-5 лет вместо 6-12 мес)
- Расплывчатая стратегия возврата

## Дополнительные расходы заёмщика

Сама ставка - это ещё не вся цена. Считайте полностью.

| Что | Сколько (ориентир по 2026 г.) |
| --- | --- |
| Оценка объекта | 0 ₽ - делает инвестор за свой счёт |
| Нотариус - удостоверение сделки | от 5 тыс. ₽ + 0,5% от суммы, потолок 20 тыс. ₽ |
| Госпошлина за регистрацию (физлица) | 2 000 ₽ |
| Госпошлина (юрлица) | 22 000 ₽ |
| Электронная регистрация (если нужна срочно) | +5-10 тыс. ₽ |
| Нотариальное согласие супруга | 2-3 тыс. ₽ |
| Юридическое сопровождение (по желанию) | обсуждается |

В среднем дополнительные расходы - это 25-50 тыс. ₽ на сделке. На крупных сделках процент меньше, на мелких - выше.

## Как считать полную переплату

Простой способ: возьмите сумму, которую вам предлагают, срок и платёж. Умножьте платёж на количество месяцев - получите полную сумму к возврату. Вычтите тело займа - это переплата.

Пример. Займ 8 000 000 ₽ на 24 месяца, платёж 280 000 ₽/мес. 280 000 × 24 = 6 720 000 ₽ - переплата. Полная сумма к возврату - 14 720 000 ₽.

Сравните это с маржой задачи, под которую берёте. Если задача - закрыть кассовый разрыв на 3 месяца и продать другой объект - пересчитайте с реальным сроком (3 мес вместо 24), переплата будет совсем другая.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Где переплата кажется маленькой, а на деле - нет

Иногда инвесторы или агенты называют «низкую» месячную процентную нагрузку. Например, «всего 2% в месяц». Звучит ничего. Считайте годовую - это уже 24%. А с капитализацией и нюансами договора - все 28-30%. Сравните с тем, что вам реально нужно: если задача даёт 40% маржи, всё равно выгодно. Если 20% - займ съест прибыль.

## Скрытые расходы, на которые смотреть

Прочитайте договор внимательно по этим пунктам:

- **Штрафы за просрочку.** Адекватная неустойка - 0,1-0,3% в день от просроченной суммы. Если в договоре 1% в день - это 365% годовых, явно завышено, суд снизит, но нервы потратите.
- **Комиссия за выдачу.** Чем меньше - тем лучше. Норма - нет вообще или символическая. Если 2-3% от суммы единоразово - это плюс к ставке, считайте в общей стоимости.
- **Штраф за досрочное погашение.** Желательно - нет. Если есть - узнайте, после какого срока действует и сколько составляет.
- **Капитализация процентов** при просрочке. В некоторых договорах проценты начисляются на проценты - снежный ком. Смотрите внимательно.

## Когда дешевле НЕ брать частный займ

Прямо. Если банк одобрит вам кредит под залог недвижимости - берите банк. Ставка ниже на порядок. Частный займ - это не дешёвая ипотека, это инструмент для случаев, когда банк не вариант: отказы, серый доход, нужно срочно, нужна крупная сумма.

Не стоит идти к частному инвестору ради того, чтобы «не возиться с банком». Возитесь - экономия будет на сотни тысяч.

А вот если банк уже сказал «нет», и есть ликвидный объект, и стратегия возврата понятна - тогда да, это адекватный инструмент. Просто посчитайте до того, как подпишете.

## Похожие материалы

### [Частный инвестор vs МФО vs банк](/zalog/blog/chastniy-investor-vs-mfo-vs-bank/)

### [Что такое максимальная сумма от стоимости объекта](/zalog/blog/chto-takoe-ltv-loan-to-value/)

### [Риски заёмщика при залоге](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)

## Частые вопросы

**Какая ставка у частного займа под залог в 2026 году?**
От 3% в месяц. По моей выборке сделок медиана - 3,5%, и 90% сделок укладываются в диапазон 3-4%. Итоговая ставка зависит от LTV и ликвидности объекта: чем ниже займ относительно стоимости квартиры, тем лучше условия.

**Какие расходы будут кроме процентов?**
Нотариус по тарифу (обычно 10-30 тысяч) и госпошлина за регистрацию ипотеки. Всё. Оценку вы не заказываете и не оплачиваете - стоимость объекта считает инвестор. Страховка не обязательна. Любая «комиссия за одобрение» до сделки - признак мошенников, у нас предоплат нет.

**Есть ли скрытые комиссии?**
В честной сделке - нет: все платежи прописаны в договоре займа. Перед подписанием проверьте три вещи: размер пени за просрочку, порядок досрочного погашения и порядок снятия обременения после расчёта.

**Можно ли погасить досрочно и сэкономить на процентах?**
Да. Проценты платятся за фактический срок пользования деньгами, штрафы за досрочное погашение мы в договоры не закладываем. Вернули займ через 4 месяца вместо 12 - заплатили за 4.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.