Можно ли заложить квартиру, полученную по наследству

С наследством приходят в двух ситуациях: деньги нужны срочно, а квартира ещё «в процессе», или квартира уже оформлена, но кредитор задаёт неудобные вопросы про других наследников. Разберу обе.

До вступления в наследство заложить нельзя

Наследство принимают в течение 6 месяцев со дня открытия (ст. 1154 ГК РФ). Формально принятое наследство принадлежит наследнику со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), но распорядиться квартирой - продать или заложить - можно только после регистрации права собственности в ЕГРН. Для регистрации нужно свидетельство о праве на наследство, а его нотариус, как правило, выдаёт не раньше окончания 6-месячного срока (ст. 1163 ГК РФ).

Отсюда простой вывод: ни банк, ни кооператив, ни частный кредитор не примут в залог квартиру, которой нет в выписке ЕГРН на ваше имя. Схемы «займ под будущее наследство» - это либо заём без залога под расписку, либо попытка оформить квартиру на кредитора. От второго - бегите.

После регистрации права: залог возможен сразу

Срока ожидания закон не устанавливает. Как только в ЕГРН появилась запись о вашем праве, квартиру можно закладывать на общих основаниях. Согласие супруга не требуется: унаследованное имущество - личная собственность наследника (ст. 36 СК РФ).

Условия - как по обычной квартире: до 50% от рыночной стоимости, по нашей статистике 33 сделок медиана 37%. Если наследство «свежее» и состав наследников вызывает вопросы, сумму ставят ближе к нижней границе.

Что проверит кредитор

Главный риск для кредитора по унаследованной квартире - что через год появится человек, который тоже имеет на неё право. Поэтому смотрят:

• Наследственное дело. Кто наследники первой очереди, кто принял наследство, кто отказался и как оформлен отказ.
• Завещание. Если квартира досталась по завещанию, проверяют, нет ли претендентов на обязательную долю - нетрудоспособных супруга, родителей, иждивенцев, несовершеннолетних детей наследодателя (ст. 1149 ГК РФ).
• Пропустившие срок. Наследник, пропустивший срок по уважительной причине, может восстановить его через суд (ст. 1155 ГК РФ). Это редкость, но именно поэтому кредитор спросит о родственниках, которые могли не знать о смерти.
• Долги наследодателя. Наследник отвечает по ним в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ), а залог, оформленный ещё при жизни наследодателя, сохраняется (ст. 353 ГК РФ).
• Прописанные. Кто зарегистрирован в квартире и есть ли у кого-то право пожизненного проживания по завещательному отказу.

Если наследников несколько

После оформления квартира будет в общей долевой собственности. Варианты:

• Заложить всю квартиру - все собственники подписывают договор как залогодатели. Сумма - как по целой квартире.
• Заложить свою долю - без согласия остальных (п. 2 ст. 7 ФЗ-102), через нотариуса. Сумма ниже, ставка выше - подробнее в статье про залог доли в квартире.
• Выкупить доли других наследников и заложить квартиру целиком. Иногда заём как раз и берут на выкуп долей - это рабочая схема, если остальные согласны продать.

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего наследника, для залога этой доли нужно разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Если деньги нужны раньше, чем через 6 месяцев

Ускорить получение свидетельства в общем случае нельзя. Что реально сделать:

• заложить другой объект в собственности - свой или родственника, если он согласен выступить залогодателем;
• если деньги нужны на похороны, ст. 1174 ГК РФ позволяет получить из вкладов наследодателя в банке до 100 тыс ₽ до истечения 6 месяцев;
• подать документы нотариусу заранее, чтобы получить свидетельство и зарегистрировать право сразу по окончании срока, - и договориться с кредитором о сделке на эту дату.

Если не уверены, какой вариант ваш, напишите в Telegram или оставьте заявку ниже - разберу бесплатно.

Связанные материалы

• Можно ли заложить долю в квартире
• Можно ли заложить муниципальную квартиру
• Согласие супруга на залог
• Какие документы нужны для займа под залог

Частые вопросы

Материал носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. По сделкам с имуществом несовершеннолетних рекомендуем консультацию профильного юриста.