# Можно ли заложить квартиру родителей

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/zalozhit-kvartiru-roditeley/

Звонят регулярно: «Хочу взять займ под залог квартиры мамы». Первый вопрос - как мама к этому относится.

Если ответ «она в курсе и согласна, объясню сейчас детали» - работаем. Если ответ «она не знает, я сам всё оформлю по доверенности» - сделка не пройдёт.

## Как это устроено юридически

Если квартира оформлена на маму или папу, то залогодателем по сделке выступают именно они. Они подписывают договор залога, они приходят к нотариусу, они получают копии всех документов. Заёмщиком по договору займа можете быть вы - деньги поступят на ваш счёт. Но недвижимость в залог даёт собственник, и без него никак.

В договоре получается такая конструкция: вы - заёмщик, родители - залогодатели (третьи лица). Это нормальная и часто встречающаяся схема. По закону всё чисто.

## Где подводный камень

Главное - родители должны понимать риск. При невозврате с их квартиры будут взыскивать. Не с вашей зарплаты, не с вашего имущества - с их квартиры. Они в этой сделке несут реальный имущественный риск.

Поэтому когда такая сделка приходит, я всегда прошу разговор с родителями. Не для формальности - для понимания, осознают ли они, что подписывают. Был случай в прошлом году: сын привёл маму, мама улыбается, кивает. Спрашиваю напрямую: «Понимаете ли, что в случае проблем квартиру могут продать с торгов?». Мама смотрит на сына, потом на меня. «А что, такое тоже бывает?». На сделку не пошли - отправил пару подумать ещё раз и поговорить дома.

## Что должно быть, чтобы сделка состоялась

- Родители физически приходят на сделку у нотариуса (не доверенность)
- Подписывают договор лично
- Понимают, что заёмщик - вы, но обеспечивают сделку они своим имуществом
- Имеют ясное представление о том, что будет в случае невозврата
- Если в браке - оба супруга-собственника или один с нотариальным согласием второго

## А если родителям 75+?

Сделка возможна. Возраст - не препятствие. Но смотрим на дееспособность. Если есть малейшие сомнения - справка от психиатра о дееспособности на момент сделки. Это страховка для всех: на случай, если потом кто-то попытается оспорить сделку, говоря «бабушка не понимала, что подписывает».

Также - нотариус всегда беседует с пожилым залогодателем отдельно перед подписанием. Это его обязанность. Если нотариус видит давление со стороны родственников - сделку не удостоверит.

## Что точно не сработает

Оформить по доверенности без присутствия родителей - нет. Инвесторы не идут на такие сделки. Слишком велик риск, что потом окажется: «мама не знала», «папа подписал в тяжёлом состоянии», «доверенность отозвана». А оспоренный залог - это потеря денег для инвестора.

Купить квартиру у родителей, чтобы заложить - теоретически да, но это другая история. Получится сделка купли-продажи между родственниками с потенциальными налоговыми последствиями. Обычно проще оформить залог напрямую от собственников.

## Совет

Поговорите с родителями до того, как нашли инвестора. Не «уже договорился, подпишем завтра», а «думаю взять займ, готов разъяснить условия, посмотрим вместе». Это сэкономит время и нервы, а главное - родители принимают решение осознанно. А не под давлением «уже всё назначено».

## Похожие материалы

### [Риски заёмщика](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)

### [Странные условия инвестора](/zalog/blog/strannie-usloviya-investora/)

### [Что проверить в договоре](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)

## Частые вопросы

**Можно ли заложить квартиру родителей?**
Да, если родители-собственники согласны выступить залогодателями и подписывают договор. Заёмщиком можете быть вы, а залогодателем - они. Все собственники должны участвовать в сделке осознанно.

**Какие риски для родителей при залоге их квартиры?**
Их квартира становится обеспечением вашего долга: при невозврате взыскание обращается на неё. Поэтому родители должны понимать условия и риски. Я всегда проговариваю их отдельно с залогодателем - это принципиально.

**Нужно ли согласие всех собственников?**
Да. Если квартира в долевой или совместной собственности, в сделке участвуют все собственники, плюс нотариальное согласие супруга при совместной собственности. Без этого сделку легко оспорить.

**Как защитить родителей в такой сделке?**
Честный кредитор, консервативный LTV, нотариальная форма, полное понимание условий залогодателем и реалистичный план возврата с вашей стороны. Закладывать жильё родителей стоит только при уверенности, что вы справитесь с платежами.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.