# Займ под залог недвижимости для самозанятого

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/zaym-pod-zalog-dlya-samozanyatogo/

За последний год доля самозанятых среди моих клиентов выросла примерно вдвое. Логично - режим работает уже шестой год, в нём миллионы человек, у многих ликвидная недвижимость. А банки до сих пор «не научились» с этой категорией.

## Что банк видит у самозанятого

Возьмём типичный кейс. Кто-то работает дизайнером, веб-разработчиком, риелтором, психологом, репетитором. Получает доход через приложение «Мой налог», платит 4% или 6%, имеет годовой доход 2-5 млн рублей. По жизни - успешный профессионал.

Идёт в банк за кредитом на 3 млн под залог квартиры. Банк просит 2-НДФЛ - нет такой справки. Просит выписку из ПФР - нет отчислений (самозанятый их не платит). Просит ИП-декларацию - не ИП. Скоринг видит «нет подтверждённого дохода» и режет.

Можно показать выписку из «Мой налог» - некоторые банки это принимают, но не как 2-НДФЛ, а как «дополнительный документ». Со скидкой по доходу в 30-50%. То есть ваш реальный доход 250 тыс./мес. банк считает как 125 тыс. Соответственно - меньшая сумма кредита или вообще отказ.

## Что меняется с частным инвестором

Для частного займа справки о доходах не нужны вообще. Никаких. Ни 2-НДФЛ, ни выписки из «Мой налог», ни декларации. Договор займа по ГК РФ не требует подтверждения дохода - это требование банков для своих внутренних нормативов.

Инвестор смотрит:

- Ликвидность объекта (это главное)
- Чистоту юридики
- Адекватность стратегии возврата (короткий устный разговор, не справка)
- Отсутствие активных исполнительных производств у заёмщика

Самозанятость - нейтральный факт. Не плюс, не минус.

## Что я говорю самозанятым на первом звонке

Полезно понимать стратегию возврата. Не «вы должны подтвердить доход документами», а «расскажите, как планируете гасить». Если человек говорит: «работаю по 3-5 контрактов в месяц, средний чек 70-90 тысяч, ежемесячный платёж в 80 тыс. вытяну без проблем» - этого достаточно. Это адекватный план, на котором строится решение.

Если рассказ расплывчатый - «как-нибудь рассчитаюсь, доходы плавающие, что-нибудь подвернётся» - это сигнал быть осторожнее. Не отказываем сразу, но смотрим внимательно на остальные факторы.

## Конкретные сделки

Несколько недавних:

Веб-разработчик, 31 год, самозанятый 4 года. Доход 350-450 тыс. в месяц через несколько биржевых заказчиков. Под залог однушки в Бутово (12 млн) выдали 5 млн на 24 месяца. Цель - переезд в Подмосковье, покупка дома. После продажи квартиры закрыл досрочно.

Риелтор, 38 лет, самозанятая. Под залог собственной двушки в Кунцево (16 млн) выдали 7 млн на 18 месяцев. Цель - вход в инвестиционный проект (партнёрство в открытии агентства). Платит из комиссионных, график выполняет.

Психолог, 45 лет, частная практика, самозанятая. Под залог квартиры родителей (с их участием) выдали 4 млн на 36 месяцев. Цель - расширение практики, новое помещение. Стандартная сделка, всё чисто.

## Что в плюсе для самозанятых

Сами условия - не отличаются от обычных. Те же сроки, та же сумма от стоимости (максимальная сумма от стоимости объекта), те же документы по объекту. Никаких «штрафов за самозанятость», которые иногда применяют некоторые банки для ИП на патенте.

Платёж не привязан к 2-НДФЛ - инвестор не считает ПДН, не делает резерв по нормативам ЦБ. Условия определяются объектом, а не вашим режимом налогообложения.

## Похожие материалы

### [Займ без справок](/zalog/bez-spravok/)

### [Когда банк отказал](/zalog/blog/kogda-bank-otkazal-chastniy-zaym-vyhod/)

### [Займ на бизнес](/zalog/blog/zaym-na-biznes-pod-zalog-nedvizhimosti/)

## Частые вопросы

**Дают ли займ под залог самозанятому?**
Да. Форма занятости не влияет на решение - оно принимается по объекту. Самозанятым, ИП и людям без официального дохода банки отказывают, а частный инвестор рассматривает: важна недвижимость, а не справка 2-НДФЛ.

**Нужно ли подтверждать доход самозанятому?**
Нет, справки о доходах не требуются. Но понятный источник возврата - поступления от деятельности, накопления - усиливает вашу позицию и помогает согласовать условия.

**Почему банк отказывает самозанятым?**
Банковский скоринг рассчитан на официальную зарплату и стабильную отчётность. Нерегулярный доход самозанятого алгоритм воспринимает как риск. Частный инвестор оценивает залог, поэтому статус занятости для него вторичен.

**Какие условия для самозанятого?**
Те же, что и для всех: до 50% стоимости объекта, ставка от 2% в месяц, срок от 3 месяцев. Никакой «наценки за статус» нет - условия определяются объектом и LTV.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.