# Займ под залог квартиры в ипотеке: как оформить последующий залог

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/zaym-pod-zalog-kvartiry-v-ipoteke-rukovodstvo/

## Что такое последующий залог

В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке» прямо предусмотрена возможность залога одной и той же недвижимости несколько раз. Это называется последующая ипотека или последующий залог.

Механизм такой: квартира уже находится в залоге у первого кредитора (например, у банка по ипотеке). Собственник заключает с другим кредитором (частным инвестором) ещё один договор займа и ещё один договор залога той же квартиры. В Росреестр подаётся запись о втором обременении. На квартире становится два залога - первый и второй.

Очередность строго определена законом: при дефолте и реализации квартиры через торги сначала из вырученной суммы погашается долг перед первым залогодержателем (банком), потом - перед вторым (частным инвестором). Поэтому ставки у второго залогодержателя всегда выше - он несёт больший риск.

## Когда банк согласится

Статья 43 ФЗ-102 говорит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». Но: «Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества».

В типовом ипотечном договоре крупного российского банка такой запрет почти всегда есть. Например, в стандартном договоре Сбера, ВТБ, Альфа-банка, Газпромбанка прописано: «Залогодатель не вправе передавать предмет залога в последующую ипотеку без письменного согласия залогодержателя». Это значит, что без согласия банка вы не сможете оформить второй залог в Росреестре.

### Банки, которые иногда соглашаются

Согласие на последующий залог банк рассматривает индивидуально. Параметры решения:

- **Какая часть основного долга погашена.** Если погашено больше 30-40% - шанс выше.
- **Цель последующего займа.** Если на ремонт этой же квартиры или на завершение строительства - банк смотрит лояльнее.
- **Платёжная история по ипотеке.** Если просрочек не было ни разу - больше шансов.
- **Сумма последующего займа.** Чем меньше относительно стоимости - тем легче.

Банки, которые на практике иногда дают согласие за комиссию 0,5-1% от суммы последующего займа: ДОМ.РФ, региональные банки, небольшие коммерческие. Крупная «большая четвёрка» - почти всегда отказ.

## Расчёт максимальной суммы

Если согласие банка получено - какая сумма реально доступна.

Формула: **Максимум = Рыночная стоимость × LTV − Остаток основного долга по ипотеке**

LTV (loan-to-value) у частного инвестора при последующем залоге обычно ниже, чем при первичном - 40-55% против 55-65%. Это компенсация повышенного риска.

**Пример 1.** Квартира в Москве, рыночная стоимость 15 млн ₽. Остаток по ипотеке Сбера - 5 млн ₽. LTV для последующего залога - 50%. Максимум = 15 × 0,5 − 5 = 2,5 млн ₽. Под ставку 4-4,5% в месяц.

**Пример 2.** Квартира в Петербурге, 9 млн ₽. Остаток ипотеки - 6 млн ₽. LTV - 50%. Максимум = 9 × 0,5 − 6 = −1,5 млн. То есть последующий залог невозможен: вся доступная «обеспеченность» уже выбрана первой ипотекой.

| Стоимость квартиры | Остаток ипотеки | Max заём (LTV 50%) |
| --- | --- | --- |
| 10 млн ₽ | 2 млн ₽ | 3 млн ₽ |
| 10 млн ₽ | 5 млн ₽ | 0 ₽ (нет «пространства») |
| 15 млн ₽ | 4 млн ₽ | 3,5 млн ₽ |
| 20 млн ₽ | 8 млн ₽ | 2 млн ₽ |
| 30 млн ₽ | 12 млн ₽ | 3 млн ₽ |

### Узнайте сумму по своей квартире

Пришлите выписку из ЕГРН и справку об остатке ипотеки. В течение дня вернёмся с расчётом доступной суммы и ставки. Без обязательств.

## Что делать, если банк отказал

### Вариант 1. Полное закрытие ипотеки из частного займа

Это самый распространённый сценарий в практике. Частный инвестор выдаёт сумму, которая полностью покрывает остаток по ипотеке + нужная заёмщику добавка. Этой суммой закрывается ипотека, банк снимает обременение, и в Росреестре регистрируется первичный (а не последующий) залог в пользу частного инвестора.

**Пример.** Квартира 12 млн ₽, остаток ипотеки 3 млн ₽, нужно дополнительно 3 млн ₽. Частный инвестор выдаёт 6 млн ₽: 3 млн идут на досрочное погашение ипотеки, 3 млн - заёмщику. На квартире остаётся один залог - первичный в пользу инвестора. Ставка - обычная 3-4% в месяц (не повышенная, как при последующем залоге).

Преимущества: банк не нужно ни о чём спрашивать, документы проще, ставка ниже. Минусы: общая сумма займа больше, плюс штраф за досрочное погашение (если предусмотрен договором - в крупных банках обычно нет).

### Вариант 2. Рефинансирование в банк, разрешающий последующий залог

Перевести ипотеку в банк, в стандартном договоре которого нет запрета на последующий залог. Это история на 30-60 дней, требует прохождения нового кредитного скоринга и сбора документов. Имеет смысл только при больших суммах.

### Вариант 3. Залог другого объекта

Если у заёмщика есть другая недвижимость - дача, гараж, нежилое помещение, машино-место - можно заложить её. Сумма меньше, но процедура быстрее и не требует согласования с банком.

### Вариант 4. Сделка с дисконтом по риску

Редкий, но возможный вариант. Некоторые частные инвесторы готовы пойти на последующий залог даже без согласия банка, понимая, что технически Росреестр такую запись не зарегистрирует. Тогда сделка оформляется через расписку и нотариальное согласие на регистрацию залога в момент закрытия первой ипотеки. Это серая зона, на ней работают единицы. Обычные сделки - через варианты 1-3.

## Юридические нюансы и риски

### Согласие супруга

Если квартира приобретена в браке - нужно нотариальное согласие супруга на последующий залог (35-я статья СК РФ). Без этого Росреестр откажет в регистрации.

### Согласование с органами опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний или есть несовершеннолетний собственник - может потребоваться разрешение органов опеки и попечительства. На практике в крупных городах это занимает 2-4 недели.

### Страхование

Первый банк-залогодержатель обычно требует страхование объекта от риска повреждения. Это страхование сохраняется и при последующем залоге. Дополнительное страхование второй залогодержатель в большинстве случаев не требует.

### При дефолте

Если заёмщик не возвращает деньги частному инвестору, инвестор обращается в суд. Квартира выставляется на торги. Из вырученной суммы первой удовлетворяется ипотека банка, потом - долг перед инвестором. Если денег с торгов хватает только на банк - частный инвестор остаётся в убытке. Именно поэтому LTV при последующем залоге ниже, а ставка выше.

Кстати: при первом просроченном платеже перед частным инвестором тот не сразу идёт в суд. Сначала переговоры, потом письменные требования, потом досудебная претензия. Реальный срок до торгов - 8-14 месяцев. О процессе подробнее в [статье про сценарий взыскания](/blog/defolt-zayomshchika-zalogovyy-zaym-vzyskaniye.html).

## Сравнительная таблица решений

| Сценарий | Срок | Сложность | Когда выбирать |
| --- | --- | --- | --- |
| Последующий залог с согласием банка | 14-30 дней | Высокая | Большая разница «стоимость − долг», банк готов согласовать |
| Закрытие ипотеки из частного займа | 5-10 дней | Низкая | Остаток ипотеки небольшой, нужна добавка |
| Рефинансирование ипотеки | 30-60 дней | Высокая | Большая ипотека, есть время |
| Залог другого объекта | 3-7 дней | Низкая | Есть второй объект в собственности |

## Резюме

Заложить квартиру в ипотеке можно - это законная практика по ст. 43 ФЗ-102. Но если в ипотечном договоре есть запрет (а это правило для большинства крупных банков), требуется письменное согласие банка-залогодержателя. На практике чаще используется обходной вариант - закрытие ипотеки из суммы частного займа и оформление первичного залога у инвестора. Это проще, быстрее и без согласований. Сумма доступного займа всегда зависит от разницы между рыночной стоимостью квартиры и остатком долга по первой ипотеке.

Частный инвестор и управляющий в нише залогового кредитования. Шесть лет работы в залоговом кредитовании. В практике - десятки сделок с квартирами, обременёнными ипотекой. ОГРНИП 321784700077872.