# Деньги под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/dengi/

Деньги под залог недвижимости выдаёт частный инвестор: до 50% рыночной стоимости объекта, суммы от 1 до 150 млн ₽, ставка от 2% в месяц. Кредитная история и справки о доходах не проверяются - решение принимается по объекту. При готовых документах деньги за 1-4 дня, залог регистрируется в Росреестре по ФЗ-102.

Обновлено: 24 июля 2026 · данные проверены 24 июля 2026

## Сколько денег дают под залог недвижимости?

До 60% рыночной стоимости объекта. Это потолок: за шесть лет я не видел ни одного честного кредитора, который выдаёт 80-90% - такие предложения обычно заканчиваются попыткой забрать объект.

Ориентиры по типичным объектам:

| Объект | Рыночная стоимость | Реальная сумма займа |
| --- | --- | --- |
| Квартира в спальном районе Москвы | 15 млн ₽ | 7-9 млн ₽ |
| Дом с участком в Подмосковье | 35 млн ₽ | 15-21 млн ₽ |
| Коммерческое помещение с арендатором | 80 млн ₽ | 35-48 млн ₽ |
| Комната или доля | 4 млн ₽ | 1,5-2 млн ₽, всегда индивидуально |

Оговорка, которую я всегда делаю: 60% - это от ликвидной стоимости, а не от цифры в вашем объявлении на Циан. Инвестор считает от цены, по которой объект реально продать за 2-3 месяца. Иногда эти цифры совпадают, иногда различаются на треть.

## У кого сегодня можно взять деньги под залог?

Легальных варианта три: банк, кредитный потребительский кооператив и частный инвестор. МФО в этом списке нет - с ноября 2019 года (271-ФЗ от 02.08.2019) микрофинансовым организациям запрещено выдавать займы физлицам под залог жилья.

- **Банк** - самая низкая ставка, но 2-6 недель рассмотрения, обязательные справки о доходах и жёсткий скоринг по БКИ. Если у вас просрочки или серый доход - откажут.
- **КПК** - требуют вступления в кооператив и членских взносов, условия часто непрозрачные.
- **Частный инвестор** - решение по объекту за 1-3 дня, [КИ не проверяется](/zalog/s-plohoy-ki/), [справки не нужны](/zalog/bez-spravok/). Ставка выше банковской - от 2% в месяц. Это плата за скорость и отсутствие скоринга, и я всегда говорю это прямо.

## Как быстро реально получить деньги?

При готовых документах - 1-4 рабочих дня, в среднем цикл занимает 3-5 дней. Электронная регистрация залога в Росреестре проходит за 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218).

Мой личный рекорд - сделка за 3 часа: дом 233 м² на 15 сотках в Подмосковье, ликвидная оценка 10 млн ₽, заёмщику нужно было всего 1,9 млн (LTV 19%). Два инвестора объединились, документы были готовы, подача в Росреестр - в тот же день. Но так сходится редко: нужен идеальный объект, низкий LTV и собственник с полным пакетом на руках.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Что проверяет инвестор перед выдачей денег?

Объект и юридическую чистоту - не вашу кредитную историю. Стандартный список: свежая выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, отсутствие арестов и запретов, семейный статус собственника, отсутствие процедуры банкротства. По заёмщику - паспорт и внятная стратегия возврата.

Пример из практики: в марте 2026-го ко мне пришла заёмщица из Волгограда - 500 тысяч на ремонт квартиры матери. Сумма ниже моего обычного порога, и я колебался. Убедило другое: подтверждённый доход, аннуитетный график на 3 года и честный «план Б» на случай проблем - взрослые работающие дети готовы были подхватить платёж. Сделку провели под 3,5% в месяц. Мораль: внятный план возврата усиливает позицию сильнее, чем идеальная анкета.

## Какие объекты принимаются?

- [Квартиры](/zalog/kvartira/) - включая ипотечные в ряде случаев
- [Жилые дома с участками](/zalog/dom/)
- [Коммерческая недвижимость](/zalog/kommercheskaya/) - офисы, склады, торговля
- [Земельные участки](/zalog/uchastok/)
- [Комнаты и доли](/zalog/komnata/) - сложнее, но работаем

## Как получить деньги: три шага

### Заявка

Опишите объект, нужную сумму и на что деньги. Отвечаю в течение рабочего дня, обычно быстрее.

### Оценка и условия

Экспресс-оценка объекта, проверка документов, согласование суммы и графика с инвестором. 1-3 дня.

### Сделка

Договор займа + ипотека, регистрация в Росреестре, деньги после регистрации. По ЭЦП - от 1 дня.

## Частые вопросы

**Сколько денег можно получить под залог квартиры?**
До 60% ликвидной рыночной стоимости. Квартира за 10 млн ₽ - это 5-6 млн займа, за 20 млн - 10-12 млн. Точная сумма зависит от ликвидности: район, состояние дома, юридическая история. Диапазон сумм - от 1 до 150 млн ₽.

**Как быстро выдаются деньги?**
При готовых документах - 1-4 рабочих дня, средний цикл 3-5 дней. Электронная регистрация залога занимает 1 рабочий день по ч. 1 ст. 16 ФЗ-218. Бумажная подача через МФЦ медленнее - 10-14 дней.

**Останется ли недвижимость в моей собственности?**
Да. Оформляется договор займа и договор ипотеки, в ЕГРН появляется запись об обременении в пользу займодавца. Вы остаётесь собственником, живёте в квартире, после погашения обременение снимается за 3 рабочих дня.

**Проверяете ли кредитную историю и доходы?**
Нет, данные БКИ и справки о доходах не запрашиваются. Решение принимается по объекту. Просрочки, отказы банков, завершённое банкротство - рабочие ситуации, о них лучше написать в заявке сразу.

**Деньги выдаются наличными или на счёт?**
Обычно банковским переводом после регистрации залога - это полностью документирует расчёт. Наличные возможны через нотариуса с распиской. Я рекомендую безнал: он защищает и заёмщика, и инвестора.

**На какие цели можно брать деньги?**
На любые: бизнес, погашение долгов, покупка недвижимости, лечение, ремонт. Цель не влияет на одобрение, но внятная стратегия возврата ускоряет решение и иногда улучшает условия.

**Что будет, если не смогу платить?**
Сначала переговоры: реструктуризация, отсрочка или продажа объекта по рыночной цене с погашением долга - это выгоднее всем. Суд и торги - крайний сценарий. Подробный разбор - в статье «Что будет, если не платить займ под залог».

**Нужно ли платить за оценку недвижимости?**
Нет. Заказывать отчёт оценщика и платить за него заёмщик не должен. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт. Осмотр объекта тоже не требуется: работаем дистанционно. До сделки вы не платите ничего, на сделке - только госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он нужен.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.