# Займ для бизнеса под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/dlya-biznesa/

Займ на бизнес-цели от частного инвестора - под залог личной или коммерческой недвижимости: от 1 до 150 млн ₽, до 50% стоимости объекта, ставка от 2% в месяц. Отчётность, обороты и бизнес-планы не проверяются - решение принимается по залогу за 1-3 рабочих дня. Работаем с ИП, ООО и собственниками.

Обновлено: 24 июля 2026 · данные проверены 24 июля 2026

## Когда бизнесу выгоден частный займ, а не кредит?

Когда время дороже ставки. Банковский кредит бизнесу - это 3-8 недель рассмотрения, анализ отчётности и оборотов, требования к возрасту компании. Частный займ под залог закрывается за дни.

Типичные ситуации из моей практики:

- **Кассовый разрыв** - оплата от заказчика через месяц, зарплата и аренда сегодня.
- **Госконтракт** - выиграли тендер, нужно обеспечение или закупка до первого транша.
- **Предоплата поставщику** - выгодная партия, которую заберёт конкурент, пока банк думает.
- **Выкуп доли партнёра** - окно возможности, которое закрывается за недели.
- **Оборотка на масштабирование** - новая точка, оборудование, франшиза.
- **Разблокировка** - погашение налоговой задолженности, снятие блокировки счёта.

Честная оговорка: если у вас белая отчётность, компания старше двух лет и запас времени 2 месяца - сходите сначала в банк, там дешевле. Частный займ выигрывает там, где банк отказывает или не успевает.

## Что можно предложить в залог?

- **Личную недвижимость собственника** - квартиру, дом. Самая частая схема для ИП и малого бизнеса.
- [Коммерческую недвижимость](/zalog/kommercheskaya/) - офисы, склады, торговые площади, производство.
- [Земельные участки](/zalog/uchastok/), в том числе промназначения.
- **Несколько объектов сразу** - суммы обеспечения складываются, это путь к крупным чекам до 150 млн ₽.

## Как это выглядит в реальных сделках?

Два кейса из практики за последний год.

**Новосибирск, открытие пункта выдачи Ozon.** Заёмщица - юрисконсульт с доходом 200-250 тысяч в месяц, решила открыть ПВЗ: франшиза около 300 тысяч плюс ремонт и фонд оплаты труда на первые месяцы. Банк на такой проект денег не дал - бизнеса ещё нет, кредитовать нечего. Под залог её квартиры с оценкой 10 млн ₽ инвестор выдал 4 млн (LTV 40%) под 3,5% в месяц на 12 месяцев. От заявки до денег - неделя.

**Самара, исполнение госконтрактов.** Заёмщик - ООО, в залог пошёл офис 82,6 м² в торговом центре с оценкой 7,5 млн ₽. Компания подтвердила движения по счетам и участие в контрактах - для инвестора это усилило картину, хотя формально отчётность никто не требовал. Займ 3,5 млн ₽ (LTV 47%) под 4% в месяц. Деньги пошли на закупку под контракт, возврат - из оплаты заказчика.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Почему не банк - сравнение честно

| Критерий | Банк (кредит бизнесу) | Частный инвестор |
| --- | --- | --- |
| Срок рассмотрения | 3-8 недель | 1-3 рабочих дня |
| Отчётность и обороты | анализируются глубоко | не требуются |
| Возраст бизнеса | обычно от 12 месяцев | не имеет значения, бизнеса может ещё не быть |
| Блокировки счетов, картотека | стоп-фактор | разбираем индивидуально |
| Ставка | ниже | от 2% в месяц - плата за скорость |
| Контроль целевого использования | да | нет |

Смежные страницы: [статья о займах на бизнес](/zalog/blog/zaym-na-biznes-pod-zalog-nedvizhimosti/), [крупные займы 10-50 млн](/zalog/blog/krupnyy-zaym-pod-zalog-10-50-mln/), [срочный займ](/zalog/srochno/).

## Частые вопросы

**Может ли заёмщиком быть ООО?**
Да. Заёмщик - юрлицо, залогодателем выступает либо компания (коммерческий объект), либо собственник лично (его квартира или дом). Конструкцию сделки юрист подбирает под конкретный случай - обе схемы рабочие.

**Можно ли заложить личную квартиру под займ для компании?**
Да, это самая распространённая схема в малом бизнесе: собственник закладывает личную недвижимость, займ оформляется на него или на компанию с его поручительством. Риски залогодателя проговариваем до сделки - это принципиально.

**Нужен ли бизнес-план или отчётность?**
Нет. Инвестор оценивает залог, а не бизнес-модель. Но понятный источник возврата - контракт, выручка, продажа актива - ускоряет одобрение и может улучшить условия.

**Дадут ли займ при заблокированном счёте?**
Разбираем индивидуально. Блокировка счёта - частая причина обращения: займ гасит задолженность и разблокирует работу. Критично одно: на самом объекте залога не должно быть арестов.

**Какие сроки займа доступны бизнесу?**
От 3 месяцев до 5 лет. Под короткие задачи - кассовый разрыв, предоплата, контракт - типичны займы на 3-12 месяцев с досрочным погашением без штрафов.

**На какую сумму может рассчитывать бизнес?**
До 60% ликвидной стоимости залога, от 1 до 150 млн ₽. Несколько объектов складываются: дом + квартира + коммерция в одном залоге - рабочая схема для крупных сумм.

**Проверяется ли кредитная история компании и собственника?**
БКИ не является основанием для отказа. Проверяется другое: отсутствие текущего банкротства, аресты на объекте, исполнительные производства, которые могут заблокировать регистрацию залога.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.