# Вопросы и ответы о займах под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/faq/

Развёрнутые ответы на все ключевые вопросы заёмщиков. Если вашего вопроса здесь нет - напишите нам в Telegram или оставьте заявку, ответим в течение рабочего дня.

## Все вопросы

**Сколько можно получить под залог недвижимости?**
От 1 000 000 до 150 000 000 ₽. Сумма зависит от рыночной стоимости объекта и его ликвидности. Стандартный максимальная сумма от стоимости объекта (отношение займа к стоимости) - до 60%.

**Под какой процент даёте займ?**
Условия определяются индивидуально по каждой сделке. На ставку влияют: тип объекта, регион, ликвидность, срок займа, цели заёмщика, его финансовая ситуация. Конкретные цифры обсуждаются после предварительной оценки.

**Это законно? Нужна ли лицензия?**
Деятельность ведётся по ГК РФ (ст. 807-818) и ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Займ выдаёт физическое лицо - частный инвестор - поэтому лицензия ЦБ РФ не требуется. Залог регистрируется в Росреестре.

**Чем отличается частный займ от банковского кредита?**
Источник денег - физическое лицо, а не банк. Поэтому: не нужно подтверждать доход, кредитная история не препятствие, решение принимается быстрее (1-3 дня против 30+ дней в банке), займ не отражается в БКИ.

**Чем отличается от МФО?**
МФО - лицензированная организация ЦБ РФ, работающая с короткими займами под высокий процент. Частный инвестор - физическое лицо, выдающее долгосрочные займы под залог недвижимости. Параметры сделок принципиально разные.

**За какой срок принимается решение?**
Как правило, 1-3 рабочих дня после предоставления документов и оценки объекта.

**За какой срок поступят деньги?**
После подписания договоров - 5-9 рабочих дней (срок регистрации обременения в Росреестре). При электронной регистрации через нотариуса - 3 рабочих дня.

**Какие документы нужны от заёмщика?**
Паспорт, ИНН, документы на объект (выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ), оценочный отчёт, согласие супруга при необходимости. Справки о доходах НЕ требуются.

**Какая нужна оценка?**
Независимая оценка объекта аккредитованным оценщиком. Стоимость оценки - 5-15 тыс. ₽ в зависимости от типа и сложности объекта. Можем порекомендовать оценщиков.

**Принимаете ли квартиру в ипотеке?**
В ряде случаев - да. Зависит от остатка ипотечного долга, рыночной цены и согласия первого залогодержателя (банка). Каждый случай разбираем индивидуально.

**Можно ли заложить долю в квартире?**
Да, но только в крупных городах (Москва, СПб, миллионники), при доле от ¼ и с согласия других сособственников. максимальная сумма от стоимости объекта ниже - до 40%.

**Что будет, если я не верну займ?**
При просрочке инвестор имеет право обратить взыскание на объект в судебном порядке. Это длительная процедура (6-18 месяцев) с возможностью досудебного урегулирования. Рекомендуем брать займ только при чёткой стратегии возврата.

**Можно ли продать заложенную недвижимость?**
Только с согласия залогодержателя (инвестора). На практике часто используется схема: продажа с одновременным досрочным погашением займа из средств покупателя.

**Можно ли досрочно погасить займ?**
Да. Условия досрочного погашения прописываются в договоре. Обычно - без штрафа после первых 1-3 месяцев.

**Будет ли информация о займе в БКИ?**
Нет. Частный займ от физлица к физлицу в БКИ не передаётся. Это не влияет на ваши будущие обращения в банки.

**В каких регионах работаете?**
Вся Россия, кроме республик Северного Кавказа. Приоритет - Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники.

**Можно ли использовать займ на любые цели?**
Да. Целевое использование не контролируется. Чаще всего деньги идут на: пополнение оборотных, выкуп доли, покупку нового объекта, рефинансирование долгов, личные крупные расходы.

**С какими типами объектов работаете?**
Квартиры, жилые дома с участками, коммерческая недвижимость (помещения, офисы, склады, апартаменты), земельные участки (ИЖС, ЛПХ), комнаты и доли.

**Принимаете объекты в регионах?**
Да, во всех регионах кроме Северного Кавказа. Условия по региональным объектам обычно немного жёстче (ниже максимальная сумма от стоимости объекта) - это связано с ликвидностью.

**Берёте ли комиссию?**
Условия по комиссии за услуги агента обсуждаются индивидуально и фиксируются в отдельном соглашении до начала работы. Никаких скрытых платежей.

**Что если объект в долевой собственности?**
Сделка возможна только с согласия всех сособственников. Их потребуется привлечь к подписанию договора залога.

**Если на объекте прописаны дети?**
Это усложняет сделку, но не делает её невозможной. В ряде случаев требуется согласие органов опеки. Решение - индивидуально.

**Можно ли продлить срок займа?**
Возможно по соглашению сторон. Продление оформляется дополнительным соглашением к договору и регистрируется в Росреестре.

**Какие риски для заёмщика?**
Главный - потеря объекта при невозврате. Поэтому критически важно: чётко планировать стратегию возврата, не брать займ под необоснованные риски, понимать условия договора до подписания. Мы всегда объясняем риски открыто.

**С кем будет заключён договор?**
Договор займа подписывается между заёмщиком и частным инвестором (физическим лицом). Агент в договорных отношениях не участвует - он подбирает инвестора и сопровождает сделку.

**Нужно ли платить за оценку недвижимости?**
Нет. Заказывать отчёт оценщика и платить за него заёмщик не должен. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт. Осмотр объекта тоже не требуется: работаем дистанционно. До сделки вы не платите ничего, на сделке - только госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он нужен.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.