Займ под залог коммерческой недвижимости
Займ под залог коммерческого помещения, офиса, склада, апартаментов. Крупные суммы - от 3 до 150 млн ₽. Сделка по ФЗ-102, любой регион.
Получить расчётПараметры займа
Условия определяются индивидуально по каждому объекту.
Почему коммерческой недвижимости - что вы получаете
Самые крупные суммы
До 150 млн ₽ - это потолок для коммерческой недвижимости в Москве. Под залог квартиры столько не получить.
Любая юридическая структура
Объект может быть оформлен на физлицо, ИП или ООО. Согласуем структуру сделки под вашу ситуацию.
Бизнес-цели
Пополнение оборотки, выкуп доли, тендеры, расширение, кассовый разрыв - типичные сценарии.
Действующий арендатор
Не помеха. Объект продолжает работать, арендатор продолжает платить.
Опыт со сложными объектами
Помещения с особым назначением, объекты в нескольких регионах, сделки с несколькими собственниками - закрывали.
Конфиденциальность
Частная сделка - без публичности и обязательной выписки в БКИ. Важно для крупных предпринимателей.
Типичные ситуации
Кассовый разрыв в бизнесе
Деньги нужны быстро, расчёт за 1-4 дня под залог помещения - стандартный кейс.
Выкуп доли партнёра
Срочная сделка по корпоративному соглашению. Банк такое выдаёт долго или не выдаёт.
Закрытие тендера
Обеспечение участия в торгах. Под залог коммерческого объекта - крупные суммы быстро.
Покупка нового актива
Не хватает оборотных - закладываем уже работающий объект, покупаем второй.
Реструктуризация долгов бизнеса
Объединить несколько кредитных линий банков в один займ с понятной схемой.
Сезонность
Дополнительные оборотные на сезонный товар, под залог склада или магазина.
Что вы платите
- До сделки - ничего. Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- Оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- Осмотр не нужен. Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- На сделке - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.
Комиссия за подбор и сопровождение — 3% от суммы займа. Порядок оплаты согласуем до подписания договора. Госпошлина, нотариус и возможные расходы кредитора обсуждаются отдельно: заранее разберём, кому и сколько нужно заплатить. Рассчитать пример по своему объекту.
Не уверены, подходит ли ваш объект?
Пришлите тип объекта, город и нужную сумму - за один рабочий день скажу, реальна ли сделка, на какую сумму рассчитывать и что нужно из документов. Без обязательств и без предоплат.
Рассчитать за 2 минуты Написать в TelegramКратко: что такое займ под залог коммерческой недвижимости
Займ под залог коммерции - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашим коммерческим объектом (помещение свободного назначения, БЦ, склад, ТЦ, апарт-отель), оформленные договором займа и закладной по ФЗ-102. Объект остаётся в вашей собственности, продолжает работать или сдаваться в аренду. Стандартные условия на 2026 год: сумма 3-150 млн ₽, ставка 4-5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости, срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4); по крупным объектам с синдикатом - дольше. Работаю с ИП и ООО, под крупные объекты собираю синдикат инвесторов.
Сколько реально дают под разные типы коммерции
Коммерческая недвижимость - самый разнообразный класс залогов. От торгового помещения на первой линии до производственной базы в промзоне условия могут отличаться в разы. Базовый принцип: чем универсальнее объект и стабильнее арендный поток - тем выше LTV и ниже ставка.
| Тип объекта | LTV (макс. %) | Ставка (мес.) | Особенности |
|---|---|---|---|
| БЦ класса А в центре Мск/СПб | 45-50% | 4-4,3% | Стабильные сетевые арендаторы, длинные договоры |
| Торговые помещения на первой линии | 45-55% | 4-4,5% | Маршрутный пешеходный трафик, длинная история аренды |
| Помещения свободного назначения (ПСН) | 40-50% | 4,3-4,8% | Универсальные, цокольные/первые этажи |
| Современные складские комплексы | 40-48% | 4,3-4,8% | Высота 8+ м, ж/д ветка, ангары класса A/B |
| Апартаменты в премиальных проектах | 40-50% | 4,3-4,8% | Бренд-резиденции, апарт-отели с УК |
| Офисы класса В+/В в районах | 35-45% | 4,5-5% | Спальные районы, типовые БЦ |
| Производственные базы в промзонах | 35-45% | 4,5-5% | Старые корпуса, цеха, базы |
| Узкоспециализированная коммерция | 25-35% | 5-5,5% | Бани, авто-сервисы, специфическое оборудование |
| Заброшенные/непрофильные объекты | не работаю | - | Долгая экспозиция при попытке продажи |
Для коммерции - важная особенность оценки. Кроме рыночной стоимости (как для жилья) считается доходный подход: какой денежный поток объект приносит на сдаче в аренду и сколько это даёт капитализированной стоимости. Если арендный поток слабый или отсутствует - оценка консервативнее.
Четыре сделки из практики
Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две успешные, одна с осложнениями, одна - отказ.
1. Помещение на проспекте Победы под пекарню - 15 дней
Коммерческое помещение 95 м² на первой линии в спальном районе Казани. Сдано сетевой пекарне по договору на 5 лет, аренда 240 тыс./мес. Заёмщик - собственник через ООО, ИП на УСН. Нужно 7 млн ₽ на расширение в Нижнекамск. Оценка дала 15 млн.
Сделали 4,2% в месяц на 24 месяца, LTV 47%. Платёж 410 тыс./мес покрывается арендой почти полностью. Регистрация шла 13 дней через нотариуса с УКЭП. Корпоративные документы готовили 2 дня - решение единственного участника, согласие на залог.
2. БЦ класса B в Бутово - крупная сделка
Отдельно стоящее здание БЦ 3 200 м² в спальном районе Москвы. Заполняемость 78%, средняя аренда 1 500 ₽/м²/мес. Оценка 280 млн ₽, заёмщик (ООО) просил 110 млн на покупку второго БЦ в Подмосковье. LTV 39%.
Сделка прошла через синдикат - 3 инвестора по 35-40 млн каждый. Сборка синдиката заняла 9 дней, юридическая проверка, корпоративные решения, оценка - ещё 7 дней. Подписание договоров и регистрация - 11 дней. Итого 27 дней. Ставка 4,3% в месяц, срок 36 месяцев. Платёж покрывается арендой БЦ.
3. Производственная база в промзоне - осложнение
Производственная база 1 800 м² в Капотне (Москва), цеха металлообработки. Оценка по сравнительному подходу 95 млн, по доходному - 78 млн (объект работает на собственника, аренды нет). Просили 35 млн.
Юридическая проверка показала: 2 пристройки к основному корпусу не зарегистрированы - построены в 2017, площадь не учтена в БТИ. Это снижает реальную ликвидность: продавать придётся «как есть», с возможными претензиями покупателя.
Не отказался, но снизил LTV до 32% (выдали 25 млн вместо 35 млн), ставку поднял до 4,8%. Параллельно заёмщик пошёл на узаконивание пристроек через суд - это год работы и около 600 тыс. ₽ расходов. После - возможна перезакключка с увеличением суммы.
4. Бизнес-центр с конфликтом учредителей - отказ
БЦ класса В+ в Москве, 4 200 м², собственник - ООО с 4 учредителями (доли 35/30/20/15%). Оценка 320 млн, просили 95 млн на развитие основного бизнеса главного учредителя.
На этапе сбора корпоративных документов выяснилось: между учредителями длительный конфликт, два миноритария уже подали иски о выходе из ООО с требованием выделить долю в имуществе. Залог в такой ситуации - высокий риск оспаривания через суд.
Объяснил собственнику ситуацию, отказался от сделки. Рекомендовал сначала закрыть корпоративный конфликт (выкуп долей миноритариев или мировое соглашение), потом возвращаться. Через 6 месяцев он перезвонил - конфликт урегулирован, доли консолидированы у двух учредителей. Запустили проверку заново, выдали 78 млн (LTV 41%).
Что я проверяю по коммерции: 14 шагов
По коммерческим объектам проверка глубже, чем по жилью - больше юридических нюансов, корпоративных процедур, специфической оценки. Это последовательность из 14 шагов.
- Выписка ЕГРН на объект (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
- Кадастровый паспорт, экспликация БТИ - соответствие планировки реальности.
- Правоустанавливающие документы - ДКП, ДДУ с актом приёма-передачи, документы о приватизации.
- Для юрлиц - учредительные документы, ЕГРЮЛ, решения о залоге, согласие учредителей.
- Действующие договоры аренды - арендаторы, ставки, сроки, периодичность платежей.
- Бухгалтерская отчётность собственника-юрлица за последний год.
- Проверка собственника (физлица): ФССП, ЕФРСБ, судебные дела.
- Проверка ООО: банкротство, налоговые риски, споры в арбитраже.
- Технические характеристики: коммуникации, состояние здания, год постройки, капремонт.
- Юридический статус: разрешение на ввод в эксплуатацию, нет ли самостроев или незаконных перепланировок.
- Задолженности по налогам на имущество, аренде земли (если земля муниципальная).
- Сервитуты, особые условия пользования, охранные зоны.
- По крупным объектам инвестор считает стоимость по сравнительному и доходному подходу - это его работа и его расходы.
- Финальная юридическая экспертиза - обычно с привлечением юриста заёмщика и нашего юриста.
Полная проверка занимает 1-3 рабочих дня. По крупным объектам с синдикатом инвесторов - до 21 дня. Каждый шаг - это потенциальный стоп-фактор: лучше отказать на этапе проверки, чем разбираться в суде через год.
Сколько на самом деле стоит займ
Конкретный пример: 15 млн ₽ под помещение свободного назначения на 24 месяца, ставка 4,3% в месяц, аннуитет.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Сумма займа | 15 000 000 ₽ |
| Ставка | 4,3% в месяц (51,6% годовых эффективных) |
| Срок | 24 месяца |
| Ежемесячный платёж | ~960 000 ₽ |
| Переплата за весь срок | ~8 040 000 ₽ |
| Госпошлина Росреестра за регистрацию ипотеки | 1 000 ₽ |
| Независимая оценка | 20 000-35 000 ₽ |
| Юридическое сопровождение (по крупным сделкам) | 50 000-150 000 ₽ |
| Нотариус, корпоративные документы | 5 000-15 000 ₽ |
Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки, платных СМС - это всё про МФО. По коммерции юридическое сопровождение сложнее, но оценку вы не оплачиваете - её делает инвестор за свой счёт. Досрочное погашение без штрафов.
Кому подходит и не подходит залог коммерции
Подходит:
- Под расширение действующего бизнеса. Покупка второго объекта, открытие нового филиала, закупка оборудования или товара под крупный контракт.
- Под рефинансирование банковских кредитов на ООО. Особенно когда банк начинает требовать досрочного погашения или поднимает ставку.
- На участие в торгах и тендерах. Когда нужна банковская гарантия или быстрый депозит, а оборотный капитал занят.
- На покупку коммерции с дисконтом. Когда появляется хорошая сделка по цене 70-80% от рынка, и нужно быстро принять решение.
- На решение корпоративных конфликтов. Выкуп долей у выходящих учредителей.
Не подходит:
- Если объект - единственный источник дохода. При просрочке риск потерять и объект, и весь бизнес. Лучше работать через банковское кредитование под гарантию.
- Если нет понятного источника возврата. Заёмщику нужен внятный план: либо стабильный кэш-флоу от бизнеса, либо понятная стратегия выхода из ситуации.
- На покупку «убитой» коммерции под реконструкцию. Высокий риск, длительные сроки, реализация может занять годы - частный займ не подходит, лучше проектное финансирование.
- На сроки меньше 12 месяцев. Расходы на оформление крупной сделки не отбиваются короткой сделкой.
Полезные статьи по теме
Другие типы залога
По регионам
Готовы обсудить вашу ситуацию?
Оставьте заявку - свяжусь в течение рабочего дня, разберу по объекту и предложу условия без воды.
Оставить заявкуРеальные цифры рынка частных займов
Коммерция оценивается строже жилья, однако базовые параметры сделок сопоставимы с рынком. По выборке из 33 реальных сделок 2024-2025: медианная ставка - 3,5% в месяц (42% годовых), 90% сделок в коридоре 3-4%; медианный LTV - 37%, выше 50% не поднимаемся ни при каком объекте; медианная сумма - 3 млн ₽ (диапазон 0,3-10 млн). По ЭЦП с готовыми документами - 1-4 дня. Это посчитанные параметры, а не рекламные обещания.
«Коммерция - единственный тип залога, где ставка в нашей практике доходила до 4,5% в месяц, и это нормально: оценка сложнее, экспозиция дольше. Зато по коммерции с действующим арендатором инвестор охотно даёт длинный срок - арендный поток для него лучший аргумент.» - Илья Смирнов, частный инвестор
Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →
Частые вопросы по займу под залог коммерции
Какая максимальная сумма займа под залог коммерции?
До 150 млн ₽ - для премиальных коммерческих объектов в Москве и Санкт-Петербурге (БЦ класса А, торговые помещения в центре, ликвидные ТЦ). В регионах потолок 30-60 млн ₽. LTV до 50% от рыночной стоимости. По узкоспециализированным объектам (производственные базы, гаражные комплексы) - LTV ниже.
Какая ставка по займу под коммерческую недвижимость?
От 4% в месяц (48% годовых) для торговых помещений на первой линии и БЦ класса А в Москве. По помещениям свободного назначения, складам, апартаментам - от 4,3-5% в месяц. По производственным базам и узкоспециализированной коммерции - от 4,8-5,5%.
Объект сдаётся в аренду - это проблема?
Нет, это плюс. Действующий арендатор сохраняется, договор аренды продолжает действовать. Стабильный арендный поток подтверждает ликвидность объекта и снижает риск инвестора. По объектам со стабильной арендой ставку можно дать ниже, LTV - выше.
Объект оформлен на ООО - можно?
Да, это норма для коммерции. Сделка оформляется через залог имущества юрлица. Нужны учредительные документы, решение участников или единственного участника о залоге, согласие учредителей, актуальная выписка из ЕГРЮЛ, бухотчётность за последний год. Сделка - на 2-3 дня дольше из-за корпоративных процедур.
Принимаете апартаменты?
Да. Апартаменты юридически относятся к коммерческой недвижимости (нежилые помещения). LTV по ним обычно ниже, чем по жилью - 40-50%, ставка от 4,3% в месяц. Премиальные апарт-отели - приоритет, дешёвые инвестиционные апарт-комплексы - с дисконтом из-за узкого рынка покупателей.
Документы на объект коммерции?
Выписка ЕГРН (не старше 30 дней), кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, экспликация БТИ. Для юрлиц - учредительные документы, решения о залоге, ЕГРЮЛ, бухотчётность. Дополнительно - действующие договоры аренды, если объект сдаётся.
Можно ли заложить здание целиком?
Да. Складские комплексы, отдельно стоящие здания, торговые центры - рассматриваем. Под крупные объекты от 80 млн ₽ привлекаем синдикат из 2-4 инвесторов. Сделки от 100 млн оформляются с участием юриста заёмщика и нашего юриста - это нормальная практика, оплачивается дополнительно.
Сколько времени занимает сделка?
По коммерции при готовых документах и электронной регистрации - 1-4 рабочих дня, в среднем 3-5. По крупным объектам с синдикатом инвесторов и сложной корпоративной структурой - дольше.
С коммерцией в промзонах работаете?
Да. Производственные помещения, склады, базы в крупных промзонах принимаем. LTV ниже - 35-45%, ставка от 4,8%. Важно: чистая юридика, отсутствие незарегистрированных перепланировок, актуальная экспликация БТИ.
Что красные флаги по коммерции?
Узкоспециализированный объект, отсутствие действующих арендаторов более 6 месяцев, незарегистрированные перепланировки, конфликт собственников в ООО, обременения сервитутами, объекты в зданиях с долгостроем или незавершённым капремонтом. Каждый красный флаг - либо снижение LTV на 5-10%, либо отказ.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818 - договор займа
- ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
- Росреестр - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- Статистика 33 сделок под залог, 2026 - наши данные по ставкам и LTV
Заявка на займ под залог
Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.