# Займ под залог коммерческой недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/kommercheskaya/

Займ под залог коммерческого помещения, офиса, склада, апартаментов. Крупные суммы - от 3 до 150 млн ₽. Сделка по ФЗ-102, любой регион.

## Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

| Сумма займа | **от 3 000 000 до 150 000 000 ₽** |
| --- | --- |
| максимальная сумма от стоимости объекта | **до 55%** |
| Срок | **от 3 месяцев до 5 лет** |
| Типы объектов | **торговые помещения, офисы, склады, производственные здания, апартаменты** |
| Юр. структура | **на ИП, ООО или физлицо** |
| Подтверждение дохода | **не требуется** |
| Решение | **1-3 рабочих дня** |
| Регионы | **вся РФ, приоритет - города-миллионники** |

## Почему коммерческой недвижимости - что вы получаете

### Самые крупные суммы

До 150 млн ₽ - это потолок для коммерческой недвижимости в Москве. Под залог квартиры столько не получить.

### Любая юридическая структура

Объект может быть оформлен на физлицо, ИП или ООО. Согласуем структуру сделки под вашу ситуацию.

### Бизнес-цели

Пополнение оборотки, выкуп доли, тендеры, расширение, кассовый разрыв - типичные сценарии.

### Действующий арендатор

Не помеха. Объект продолжает работать, арендатор продолжает платить.

### Опыт со сложными объектами

Помещения с особым назначением, объекты в нескольких регионах, сделки с несколькими собственниками - закрывали.

### Конфиденциальность

Частная сделка - без публичности и обязательной выписки в БКИ. Важно для крупных предпринимателей.

## Типичные ситуации

### Кассовый разрыв в бизнесе

Деньги нужны быстро, расчёт за 1-4 дня под залог помещения - стандартный кейс.

### Выкуп доли партнёра

Срочная сделка по корпоративному соглашению. Банк такое выдаёт долго или не выдаёт.

### Закрытие тендера

Обеспечение участия в торгах. Под залог коммерческого объекта - крупные суммы быстро.

### Покупка нового актива

Не хватает оборотных - закладываем уже работающий объект, покупаем второй.

### Реструктуризация долгов бизнеса

Объединить несколько кредитных линий банков в один займ с понятной схемой.

### Сезонность

Дополнительные оборотные на сезонный товар, под залог склада или магазина.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Кратко: что такое займ под залог коммерческой недвижимости

**Займ под залог коммерции** - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашим коммерческим объектом (помещение свободного назначения, БЦ, склад, ТЦ, апарт-отель), оформленные договором займа и закладной по ФЗ-102. Объект остаётся в вашей собственности, продолжает работать или сдаваться в аренду. Стандартные условия на 2026 год: сумма 3-150 млн ₽, ставка 4-5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости, срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4); по крупным объектам с синдикатом - дольше. Работаю с ИП и ООО, под крупные объекты собираю синдикат инвесторов.

## Сколько реально дают под разные типы коммерции

Коммерческая недвижимость - самый разнообразный класс залогов. От торгового помещения на первой линии до производственной базы в промзоне условия могут отличаться в разы. Базовый принцип: чем универсальнее объект и стабильнее арендный поток - тем выше LTV и ниже ставка.

| Тип объекта | LTV (макс. %) | Ставка (мес.) | Особенности |
| --- | --- | --- | --- |
| БЦ класса А в центре Мск/СПб | 45-50% | 4-4,3% | Стабильные сетевые арендаторы, длинные договоры |
| Торговые помещения на первой линии | 45-55% | 4-4,5% | Маршрутный пешеходный трафик, длинная история аренды |
| Помещения свободного назначения (ПСН) | 40-50% | 4,3-4,8% | Универсальные, цокольные/первые этажи |
| Современные складские комплексы | 40-48% | 4,3-4,8% | Высота 8+ м, ж/д ветка, ангары класса A/B |
| Апартаменты в премиальных проектах | 40-50% | 4,3-4,8% | Бренд-резиденции, апарт-отели с УК |
| Офисы класса В+/В в районах | 35-45% | 4,5-5% | Спальные районы, типовые БЦ |
| Производственные базы в промзонах | 35-45% | 4,5-5% | Старые корпуса, цеха, базы |
| Узкоспециализированная коммерция | 25-35% | 5-5,5% | Бани, авто-сервисы, специфическое оборудование |
| Заброшенные/непрофильные объекты | не работаю | - | Долгая экспозиция при попытке продажи |

Для коммерции - важная особенность оценки. Кроме рыночной стоимости (как для жилья) считается доходный подход: какой денежный поток объект приносит на сдаче в аренду и сколько это даёт капитализированной стоимости. Если арендный поток слабый или отсутствует - оценка консервативнее.

## Четыре сделки из практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две успешные, одна с осложнениями, одна - отказ.

### 1. Помещение на проспекте Победы под пекарню - 15 дней

Коммерческое помещение 95 м² на первой линии в спальном районе Казани. Сдано сетевой пекарне по договору на 5 лет, аренда 240 тыс./мес. Заёмщик - собственник через ООО, ИП на УСН. Нужно 7 млн ₽ на расширение в Нижнекамск. Оценка дала 15 млн.

Сделали 4,2% в месяц на 24 месяца, LTV 47%. Платёж 410 тыс./мес покрывается арендой почти полностью. Регистрация шла 13 дней через нотариуса с УКЭП. Корпоративные документы готовили 2 дня - решение единственного участника, согласие на залог.

### 2. БЦ класса B в Бутово - крупная сделка

Отдельно стоящее здание БЦ 3 200 м² в спальном районе Москвы. Заполняемость 78%, средняя аренда 1 500 ₽/м²/мес. Оценка 280 млн ₽, заёмщик (ООО) просил 110 млн на покупку второго БЦ в Подмосковье. LTV 39%.

Сделка прошла через синдикат - 3 инвестора по 35-40 млн каждый. Сборка синдиката заняла 9 дней, юридическая проверка, корпоративные решения, оценка - ещё 7 дней. Подписание договоров и регистрация - 11 дней. Итого 27 дней. Ставка 4,3% в месяц, срок 36 месяцев. Платёж покрывается арендой БЦ.

### 3. Производственная база в промзоне - осложнение

Производственная база 1 800 м² в Капотне (Москва), цеха металлообработки. Оценка по сравнительному подходу 95 млн, по доходному - 78 млн (объект работает на собственника, аренды нет). Просили 35 млн.

Юридическая проверка показала: 2 пристройки к основному корпусу не зарегистрированы - построены в 2017, площадь не учтена в БТИ. Это снижает реальную ликвидность: продавать придётся «как есть», с возможными претензиями покупателя.

Не отказался, но снизил LTV до 32% (выдали 25 млн вместо 35 млн), ставку поднял до 4,8%. Параллельно заёмщик пошёл на узаконивание пристроек через суд - это год работы и около 600 тыс. ₽ расходов. После - возможна перезакключка с увеличением суммы.

### 4. Бизнес-центр с конфликтом учредителей - отказ

БЦ класса В+ в Москве, 4 200 м², собственник - ООО с 4 учредителями (доли 35/30/20/15%). Оценка 320 млн, просили 95 млн на развитие основного бизнеса главного учредителя.

На этапе сбора корпоративных документов выяснилось: между учредителями длительный конфликт, два миноритария уже подали иски о выходе из ООО с требованием выделить долю в имуществе. Залог в такой ситуации - высокий риск оспаривания через суд.

Объяснил собственнику ситуацию, отказался от сделки. Рекомендовал сначала закрыть корпоративный конфликт (выкуп долей миноритариев или мировое соглашение), потом возвращаться. Через 6 месяцев он перезвонил - конфликт урегулирован, доли консолидированы у двух учредителей. Запустили проверку заново, выдали 78 млн (LTV 41%).

## Что я проверяю по коммерции: 14 шагов

По коммерческим объектам проверка глубже, чем по жилью - больше юридических нюансов, корпоративных процедур, специфической оценки. Это последовательность из 14 шагов.

1. Выписка ЕГРН на объект (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
2. Кадастровый паспорт, экспликация БТИ - соответствие планировки реальности.
3. Правоустанавливающие документы - ДКП, ДДУ с актом приёма-передачи, документы о приватизации.
4. Для юрлиц - учредительные документы, ЕГРЮЛ, решения о залоге, согласие учредителей.
5. Действующие договоры аренды - арендаторы, ставки, сроки, периодичность платежей.
6. Бухгалтерская отчётность собственника-юрлица за последний год.
7. Проверка собственника (физлица): ФССП, ЕФРСБ, судебные дела.
8. Проверка ООО: банкротство, налоговые риски, споры в арбитраже.
9. Технические характеристики: коммуникации, состояние здания, год постройки, капремонт.
10. Юридический статус: разрешение на ввод в эксплуатацию, нет ли самостроев или незаконных перепланировок.
11. Задолженности по налогам на имущество, аренде земли (если земля муниципальная).
12. Сервитуты, особые условия пользования, охранные зоны.
13. По крупным объектам инвестор считает стоимость по сравнительному и доходному подходу - это его работа и его расходы.
14. Финальная юридическая экспертиза - обычно с привлечением юриста заёмщика и нашего юриста.

Полная проверка занимает 1-3 рабочих дня. По крупным объектам с синдикатом инвесторов - до 21 дня. Каждый шаг - это потенциальный стоп-фактор: лучше отказать на этапе проверки, чем разбираться в суде через год.

## Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 15 млн ₽ под помещение свободного назначения на 24 месяца, ставка 4,3% в месяц, аннуитет.

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Сумма займа | 15 000 000 ₽ |
| Ставка | 4,3% в месяц (51,6% годовых эффективных) |
| Срок | 24 месяца |
| Ежемесячный платёж | ~960 000 ₽ |
| Переплата за весь срок | ~8 040 000 ₽ |
| Госпошлина (Росреестр) | 2 000 ₽ |
| Независимая оценка | 20 000-35 000 ₽ |
| Юридическое сопровождение (по крупным сделкам) | 50 000-150 000 ₽ |
| Нотариус, корпоративные документы | 5 000-15 000 ₽ |

Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки, платных СМС - это всё про МФО. По коммерции юридическое сопровождение сложнее, но оценку вы не оплачиваете - её делает инвестор за свой счёт. Досрочное погашение без штрафов.

## Кому подходит и не подходит залог коммерции

### Подходит:

- **Под расширение действующего бизнеса.** Покупка второго объекта, открытие нового филиала, закупка оборудования или товара под крупный контракт.
- **Под рефинансирование банковских кредитов на ООО.** Особенно когда банк начинает требовать досрочного погашения или поднимает ставку.
- **На участие в торгах и тендерах.** Когда нужна банковская гарантия или быстрый депозит, а оборотный капитал занят.
- **На покупку коммерции с дисконтом.** Когда появляется хорошая сделка по цене 70-80% от рынка, и нужно быстро принять решение.
- **На решение корпоративных конфликтов.** Выкуп долей у выходящих учредителей.

### Не подходит:

- **Если объект - единственный источник дохода.** При просрочке риск потерять и объект, и весь бизнес. Лучше работать через банковское кредитование под гарантию.
- **Если нет понятного источника возврата.** Заёмщику нужен внятный план: либо стабильный кэш-флоу от бизнеса, либо понятная стратегия выхода из ситуации.
- **На покупку «убитой» коммерции под реконструкцию.** Высокий риск, длительные сроки, реализация может занять годы - частный займ не подходит, лучше проектное финансирование.
- **На сроки меньше 12 месяцев.** Расходы на оформление крупной сделки не отбиваются короткой сделкой.

## Полезные статьи по теме

- [Займ на бизнес под залог недвижимости](/zalog/blog/zaym-na-biznes-pod-zalog-nedvizhimosti/)
- [Сколько стоит частный займ под залог: разбор всех расходов](/zalog/blog/skolko-stoit-chastniy-zaym-pod-zalog/)
- [Договор займа с залогом: что проверить перед подписанием](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)
- [Займ под залог апартаментов: особенности](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-apartamentov/)
- [Займ под залог машиноместа](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-mashino-mesta/)
- [Займ под залог гаража](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-garazha/)
- [Риски заёмщика при залоге недвижимости](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)

## Другие типы залога

- [Квартира](/zalog/kvartira/)
- [Жилой дом](/zalog/dom/)
- [Комната или доля](/zalog/komnata/)
- [Земельный участок](/zalog/uchastok/)

## По регионам

- [Москва и МО](/zalog/moskva/)
- [Санкт-Петербург](/zalog/spb/)
- [Екатеринбург](/zalog/ekaterinburg/)
- [Казань](/zalog/kazan/)
- [Новосибирск](/zalog/novosibirsk/)
- [Сочи](/zalog/sochi/)
- [Краснодар](/zalog/krasnodar/)
- [Нижний Новгород](/zalog/nizhniy-novgorod/)
- [Самара](/zalog/samara/)
- [Ростов-на-Дону](/zalog/rostov-na-donu/)
- [Воронеж](/zalog/voronezh/)

## Реальные цифры рынка частных займов

Коммерция оценивается строже жилья, однако базовые параметры сделок сопоставимы с рынком. По выборке из 33 реальных сделок 2024-2025: медианная ставка - **3,5% в месяц (42% годовых)**, 90% сделок в коридоре 3-4%; медианный LTV - **37%**, выше 50% не поднимаемся ни при каком объекте; медианная сумма - **3 млн ₽** (диапазон 0,3-10 млн). По ЭЦП с готовыми документами - 1-4 дня. Это посчитанные параметры, а не рекламные обещания.

[Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html)

## Частые вопросы по займу под залог коммерции

**Какая максимальная сумма займа под залог коммерции?**
До 150 млн ₽ - для премиальных коммерческих объектов в Москве и Санкт-Петербурге (БЦ класса А, торговые помещения в центре, ликвидные ТЦ). В регионах потолок 30-60 млн ₽. LTV до 50% от рыночной стоимости. По узкоспециализированным объектам (производственные базы, гаражные комплексы) - LTV ниже.

**Какая ставка по займу под коммерческую недвижимость?**
От 4% в месяц (48% годовых) для торговых помещений на первой линии и БЦ класса А в Москве. По помещениям свободного назначения, складам, апартаментам - от 4,3-5% в месяц. По производственным базам и узкоспециализированной коммерции - от 4,8-5,5%.

**Объект сдаётся в аренду - это проблема?**
Нет, это плюс. Действующий арендатор сохраняется, договор аренды продолжает действовать. Стабильный арендный поток подтверждает ликвидность объекта и снижает риск инвестора. По объектам со стабильной арендой ставку можно дать ниже, LTV - выше.

**Объект оформлен на ООО - можно?**
Да, это норма для коммерции. Сделка оформляется через залог имущества юрлица. Нужны учредительные документы, решение участников или единственного участника о залоге, согласие учредителей, актуальная выписка из ЕГРЮЛ, бухотчётность за последний год. Сделка - на 2-3 дня дольше из-за корпоративных процедур.

**Принимаете апартаменты?**
Да. Апартаменты юридически относятся к коммерческой недвижимости (нежилые помещения). LTV по ним обычно ниже, чем по жилью - 40-50%, ставка от 4,3% в месяц. Премиальные апарт-отели - приоритет, дешёвые инвестиционные апарт-комплексы - с дисконтом из-за узкого рынка покупателей.

**Документы на объект коммерции?**
Выписка ЕГРН (не старше 30 дней), кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, экспликация БТИ. Для юрлиц - учредительные документы, решения о залоге, ЕГРЮЛ, бухотчётность. Дополнительно - действующие договоры аренды, если объект сдаётся.

**Можно ли заложить здание целиком?**
Да. Складские комплексы, отдельно стоящие здания, торговые центры - рассматриваем. Под крупные объекты от 80 млн ₽ привлекаем синдикат из 2-4 инвесторов. Сделки от 100 млн оформляются с участием юриста заёмщика и нашего юриста - это нормальная практика, оплачивается дополнительно.

**Сколько времени занимает сделка?**
По коммерции при готовых документах и электронной регистрации - 1-4 рабочих дня, в среднем 3-5. По крупным объектам с синдикатом инвесторов и сложной корпоративной структурой - дольше.

**С коммерцией в промзонах работаете?**
Да. Производственные помещения, склады, базы в крупных промзонах принимаем. LTV ниже - 35-45%, ставка от 4,8%. Важно: чистая юридика, отсутствие незарегистрированных перепланировок, актуальная экспликация БТИ.

**Что красные флаги по коммерции?**
Узкоспециализированный объект, отсутствие действующих арендаторов более 6 месяцев, незарегистрированные перепланировки, конфликт собственников в ООО, обременения сервитутами, объекты в зданиях с долгостроем или незавершённым капремонтом. Каждый красный флаг - либо снижение LTV на 5-10%, либо отказ.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.