Главная›Займы под залог›квартиры

Займ под залог квартиры

Поможем понять, какой кредитор рассмотрит вашу квартиру и сколько будет стоить финансирование. Для личных целей подбираем банки и КПК, для бизнеса — в том числе частных инвесторов. Наша комиссия за подбор и сопровождение — 3%.

Получить расчёт

Какой вариант подходит под вашу цель

Начнём с того, для чего нужны деньги. Для личных целей подбираем банк или КПК. Для предпринимательской задачи рассматриваем в том числе частного инвестора. Ставки и графики у этих вариантов различаются — сравнивать их нужно вместе с расходами и сроком возврата.

Что уточним до подачи документов

Город, примерную стоимость квартиры и нужную сумму.
Кто собственник, есть ли ипотека или другие обременения.
Цель займа и из каких средств планируете его возвращать.

Для первого разговора сканы паспорта не нужны. Если квартира уже в залоге, начните с разбора перезалога. Если принадлежит только доля — с условий для долей.

Обсудить мою квартиру

Условия

Разбираю сделки под залог с 2018 года. Если хотите понять, что реально по вашему объекту - напишите в Telegram: отвечаю сам, консультация бесплатная и ни к чему не обязывает.

Параметры займа

Ниже — ориентиры частного займа для предпринимательских целей. У банка или КПК могут быть другие условия; решение принимается после проверки объекта и заёмщика.

Сумма займа	от 1 000 000 до 100 000 000 ₽
Максимальная доля от стоимости объекта	до 50%
Срок	от 3 месяцев до 5 лет
Требования к КИ	рассматриваем при любой
Подтверждение дохода	перечень документов уточняет кредитор
Решение	1-3 рабочих дня
Поступление денег	1-4 рабочих дня (электронная регистрация - 1 день)
Регионы	вся РФ, кроме Северного Кавказа

Преимущества

Почему квартиры - что вы получаете

Высокая ликвидность

Квартира - самый востребованный тип залога. Инвесторы охотно работают с ней, условия лучше чем по другим объектам.

Большая сумма

Ориентир для частного займа — до 50% стоимости. При оценке квартиры в 25 млн ₽ это до 12,5 млн ₽; точную сумму определяет кредитор.

Ипотечную тоже рассматриваем

Если остаток долга по ипотеке небольшой, а рыночная цена выросла - возможна выдача второго залога или рефинансирование.

Любой регион

Квартиры в Москве, Петербурге, городах-миллионниках - приоритет. Остальные крупные города - индивидуально.

Сделка по ФЗ-102

Залог регистрируется в Росреестре. Право собственности остаётся у заёмщика - пользоваться квартирой можно, как и раньше.

Любая планировка

Свободная планировка, перепланировка с узакониванием, апартаменты, новостройки с правом собственности - рассматриваем все варианты.

Кому подходит

Типичные ситуации

Банк отказал

Просрочки, плохая КИ, серый доход - частный инвестор смотрит на квартиру, а не на скоринг.

Срочно нужны деньги

Бизнес-сделка, тендер, выкуп доли - сделка проходит за 1-4 рабочих дня.

Самозанятый или ИП

Нет 2-НДФЛ - не проблема. Частный инвестор не запрашивает справки о доходах.

Крупная сумма

Доступная сумма зависит от оценки квартиры, действующих долгов и требований выбранного кредитора.

Квартира в ипотеке

Часть ипотечных квартир можно использовать как залог. Нужен анализ остатка долга и рыночной цены.

Несколько кредитов

Закрыть проблемные кредиты одним займом под залог квартиры - снизить ежемесячную нагрузку.

Что вы платите

До сделки - ничего. Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
Оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
Осмотр не нужен. Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
На сделке - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за подбор и сопровождение — 3% от суммы займа. Порядок оплаты согласуем до подписания договора. Госпошлина, нотариус и возможные расходы кредитора обсуждаются отдельно: заранее разберём, кому и сколько нужно заплатить. Рассчитать пример по своему объекту.

Не уверены, подходит ли ваш объект?

Пришлите тип объекта, город и нужную сумму - за один рабочий день скажу, реальна ли сделка, на какую сумму рассчитывать и что нужно из документов. Без обязательств и без предоплат.

Рассчитать за 2 минуты Написать в Telegram

Кратко: что такое займ под залог квартиры

Займ под залог квартиры - это деньги от частного инвестора, обеспеченные вашей квартирой через ипотечную закладную по ФЗ-102. Право собственности остаётся у вас, квартира продолжает использоваться обычным образом, регистрируется только обременение в Росреестре. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1-100 млн ₽, ставка 3,5-5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости, срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4).

Сколько реально дают под разные типы квартир

LTV (отношение займа к цене объекта) и ставка зависят от ликвидности квартиры. Чем быстрее объект продаётся в случае дефолта - тем больше я готов дать и тем ниже ставка.

Тип квартиры	LTV (макс. %)	Ставка (мес.)	Особенности
Премиум в центре Москвы и СПб	55-60%	3,5-4%	Цены подтверждённые, экспозиция при возможной продаже 2-4 месяца
Стандартная вторичка в Москве и СПб	50-55%	3,8-4,3%	Брежневки, чешки, новые серии. Самый массовый сегмент
Новостройки с правом собственности	45-55%	4-4,5%	Только сданные дома с оформленным правом. ДДУ не принимаем
Вторичка в городах-миллионниках	45-55%	4-4,5%	Екб, Казань, Новосибирск, Краснодар, Нижний Новгород
Вторичка в средних городах	40-50%	4,3-5%	Тверь, Тула, Воронеж, Самара и т.п.
Окраины крупных городов	35-45%	4,5-5%	Хрущёвки, серии 1-447, окраины спальных районов
Студии и квартиры до 25 м²	35-45%	4,5-5,5%	Узкий рынок покупателей, дисконт при оценке
Доли и комнаты	25-35%	5-5,5%	Только выделенные в натуре, с отдельным лицевым счётом

Замечание: оценка для залога - не то же самое, что цена объявления на Циан или Авито. Под закладную работаю с независимым оценщиком по ФСО, оценка консервативная, с поправкой на сроки экспозиции и текущую ставку ЦБ. Это может быть на 5-15% ниже цены аналогичных объявлений - нормальная практика.

Четыре реальные сделки из практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две прошли, одна с осложнениями, одна несостоявшаяся.

1. Двушка на ВДНХ за 10 дней

Владелец небольшого автосервиса в Мытищах, ИП на УСН. Нужно 6 млн ₽ срочно - закрыть кассовый разрыв перед сезонной закупкой запчастей. КИ слабая после реструктуризаций 2024 года. Банки отказали.

Объект: двушка 56 м² в брежневке возле метро ВДНХ, оценка 14 млн ₽. Документы в порядке, прописанных нет. Сделка за 10 дней, ставка 4% в месяц, срок 18 месяцев, LTV 43%. Гасит по графику.

2. Студия в новостройке - отказ

Студия 22 м² в новом ЖК у МКАД, право собственности получено в 2025. Заёмщик просил 1,8 млн под LTV 50% от оценки в 3,6 млн. Объект на бумаге выглядел нормально, но при анализе рынка я увидел: в этом же доме одновременно продаётся 84 идентичные студии от разных собственников. Цены опускаются. При попытке продать через 6 месяцев - цена может упасть на 15-25%.

Предложил снизить LTV до 30% (1,1 млн), или взять под залог другой объект - однушку родителей, которую заёмщик мог использовать с их согласия. В итоге сделали под однушку родителей, нотариальный договор, 3,5 млн под LTV 40%.

3. Трёшка с долей супруги - осложнение

Трёшка 78 м² в Чертаново, оценка 14,5 млн, собственник просил 7 млн (LTV 48%). При проверке выяснилось: квартира в совместной собственности с супругой, она формально согласна, но фактически с собственником в разводе и подписать у нотариуса не готова - конфликт.

Без её согласия сделка невозможна - суд легко её отменит при разделе имущества. Предложил: или достигнуть мирового соглашения и нотариально оформить отказ от доли в этой квартире, или снизить сумму до 3,5 млн с другим обеспечением. Заёмщик пошёл на медиацию, через 2 месяца согласие супруги получили, выдали 6,5 млн.

4. Квартира с ипотекой Сбера

Двушка в Бутово, рыночная цена 12 млн, остаток по ипотеке Сбера 2,3 млн (19% от цены). Заёмщик хотел снять ипотечное обременение и получить дополнительные деньги на бизнес.

Стандартная схема: выдал 5 млн, из них 2,3 млн ушло на полное закрытие ипотеки Сбера, 2,7 млн - на счёт заёмщика. Через 3 дня после закрытия ипотеки Сбер снял обременение, в этот же день я зарегистрировал новое в свою пользу. Вся сделка - 16 рабочих дней.

Что я проверяю до сделки: 12 шагов

Это последовательность проверок, через которую проходит каждая заявка. Если на любом шаге появляются вопросы - обсуждаем, как закрыть. Если закрыть нельзя - отказ. На стадии проверки отсеивается 40-50% входящих заявок.

Свежая выписка ЕГРН (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты.
Правоустанавливающий документ - ДКП, наследство, приватизация, дарение, мена.
История переходов права - частая перепродажа в течение 2-3 лет = красный флаг.
Согласие супруга (если квартира в совместной собственности) - нотариально.
Согласие органов опеки - если есть несовершеннолетние собственники.
Список прописанных - нет ли тех, кого нельзя выселить без суда (несовершеннолетние, отбывающие наказание, отказавшиеся от приватизации).
Задолженности по ЖКУ, налогам, капремонту - выписки.
Технический паспорт БТИ - соответствие планировки реальности, отсутствие незаконных перепланировок.
Проверка собственника: ФССП (исполнительные производства), ЕФРСБ (банкротство), судебные дела.
По наследственным квартирам - нотариальная справка об отсутствии других претендентов на наследство.
По квартирам в ипотеке - справка из банка об остатке долга, согласие на досрочное погашение.
Оценка объекта - на стороне инвестора. Отчёт оценщика вы не заказываете и не оплачиваете.

Этот процесс занимает 1-3 рабочих дня. Это самое важное в сделке: лучше отказать на этапе проверки, чем разбираться в суде через год.

Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 5 млн ₽ на 12 месяцев, ставка 4% в месяц, аннуитет.

Параметр	Значение
Сумма займа	5 000 000 ₽
Ставка	4% в месяц (48% годовых эффективных)
Срок	12 месяцев
Ежемесячный платёж	~533 000 ₽
Переплата за весь срок	~1 396 000 ₽
Госпошлина Росреестра за регистрацию ипотеки	1 000 ₽
Оценка объекта	0 ₽ - делает инвестор за свой счёт
Нотариус (по необходимости)	2 500 ₽

Скрытых платежей нет: комиссия за выдачу, обязательные страховки, платные СМС - это про МФО. Тут только то, что в таблице. Досрочное погашение без штрафов - пересчёт по фактическому сроку пользования. Прописано в договоре.

Кому подходит и не подходит займ под залог квартиры

Подходит:

Предпринимателям с серым доходом. Банки не дают без 2-НДФЛ, а у вас нет белой зарплаты. Объект квартиры закрывает риск инвестора без проверки доходов.
Людям с плохой КИ после ковида и 2023-2024. БКИ не проверяется, важен только объект.
На срочные задачи под 2-3 недели. Где банк делает 30-45 дней, частный инвестор - 3-5.
Под покупку второго объекта в окне между сделками. Когда продаёте одну квартиру и покупаете другую, а между ними нужно временное финансирование.
Под выкуп долей и наследства. Срочные семейные ситуации, где банк не успевает.
Под рефинансирование МФО и потребкредитов. Замена нескольких займов под 30-40% годовых одним под залог - на бумаге дороже (48%), по факту разгрузка платежей.

Не подходит:

При белой зарплате, чистой КИ и не горящих сроках. Идите в Сбер за классической ипотекой или нецелевым кредитом под залог - ставка будет в 2-3 раза ниже.
Если квартира - единственное жильё и нет финансовой подушки. При просрочке риск потерять квартиру слишком велик. Лучше продать что-то менее критичное.
Если нет понятного источника возврата. Если на вопрос «как будете гасить?» нет внятного ответа - не берите. Просрочки в этой нише почти всегда заканчиваются продажей объекта.
На сроки меньше 6 месяцев. Расходы на регистрацию не отбиваются такой короткой сделкой.

На что чаще всего берут займ под залог квартиры

По последним 100 сделкам, в порядке частоты:

Закрыть кассовый разрыв в бизнесе (~30%). Поставка, контракт, сезонная закупка.
Купить второй объект недвижимости (~20%). Между сделками продажи и покупки.
Рефинансировать долги (~15%). Заменить несколько кредитов на один.
Срочные траты (~12%). Медицина, образование, помощь близким.
Снять ипотечное обременение и получить добавку (~10%). Когда остаток ипотеки мал.
Выкупить доли у родственников (~8%). Семейные ситуации, развод, наследство.
Инвестиции (~5%). Заёмщик-инвестор вкладывает в более доходный актив.

Полезные статьи по теме

Другие типы залога

По регионам

Готовы обсудить вашу ситуацию?

Оставьте заявку - свяжусь в течение рабочего дня, разберу вашу ситуацию по объекту и предложу условия без воды.

Оставить заявку

Статистика

Реальные цифры рынка частных займов

Квартира - самый частый и ликвидный залог, поэтому именно по ней условия на рынке лучшие. Цифры по 33 закрытым сделкам за 2024-2025: медиана ставки - 3,5%/мес (42% годовых), 9 из 10 сделок - в 3-4%; LTV в среднем 37% при жёстком потолке 50%; сумма в среднем 3 млн ₽ (от 300 тыс до 10 млн). Сделки по ЭЦП проходят за 1-4 дня. Это факт из практики, а не маркетинг.

«Квартира - самый предсказуемый залог: по нашей выборке сделок медианная ставка по квартирам 3,5% в месяц, как по рынку в целом. Главное, что убивает сделку - несогласованная перепланировка и несовершеннолетние в собственниках. Это проверяйте до подачи заявки, а не после.» - Илья Смирнов, частный инвестор

Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →

Вопросы

Частые вопросы по займу под залог квартиры

Какая максимальная сумма займа под залог квартиры?

До 50% от рыночной стоимости (LTV 50%). Если квартира оценивается в 30 млн ₽ - займ может быть до 18 млн ₽. По объектам в Москве и Санкт-Петербурге максимум - 100 млн ₽, в регионах - до 50 млн ₽ по одному объекту.

Какая ставка по займу под залог квартиры?

От 3% в месяц (36% годовых) для ликвидных квартир в Москве и Санкт-Петербурге. По регионам - от 4-4,5% в месяц. Окраины и нестандартные объекты - от 4,5-5,5%. Ставка фиксированная на весь срок, без скрытых комиссий.

Принимаете ли квартиру в ипотеке?

Да, при условии что остаток долга по ипотеке не больше 30% от рыночной стоимости. Сначала погашаем ипотеку из суммы займа, снимаем обременение, оформляем новое - на частного инвестора. Это занимает 2-3 дополнительных дня в сделке.

Какие документы нужны?

Паспорт собственника, выписка ЕГРН не старше 30 дней, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизация, наследство, дарение), согласие супруга при совместной собственности, справка об отсутствии прописанных. По квартирам с долями - нотариальный отказ остальных собственников от преимущественного права.

Можно ли продолжать жить в квартире?

Да. Право собственности остаётся у заёмщика, регистрируется только обременение (залог в пользу инвестора). Прописанные остаются, квартира используется обычным образом - можно сдавать, делать ремонт. Никаких ограничений по использованию.

Что если есть прописанные несовершеннолетние?

Усложняет сделку, но не делает невозможной. Если несовершеннолетний только прописан (не собственник) - обычно сделку оформляем без органов опеки. Если он собственник или сособственник - нужно разрешение опеки. LTV в таких случаях держим ниже на 5-10%.

Как быстро поступят деньги?

При электронной нотариальной регистрации обременение в Росреестре регистрируется за 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Поэтому при готовом пакете документов от заявки до денег - 1-4 рабочих дня, в среднем 3-5. Бумажная регистрация через МФЦ занимает 5-9 дней - этот путь дольше.

Кому переходит квартира если я не верну займ?

При длительной просрочке инвестор имеет право обратить взыскание на объект в судебном порядке по ФЗ-102. Это длительная процедура (8-14 месяцев) с возможностью досудебного урегулирования и реструктуризации. Большинство ситуаций решаются без суда - реструктуризацией или продажей объекта самим заёмщиком.

Принимаете квартиры с долями и комнаты?

Доли, выделенные в натуре (отдельная комната с отдельным лицевым счётом) - да, LTV 25-35%. Идеальные доли без выделения - крайне редко, только при выкупе всей квартиры с согласия всех собственников. Комнаты в коммуналках - да, в Москве и СПб, LTV 30-40%, в регионах - выборочно.

Что для частного инвестора красные флаги по документам?

Частая перепродажа в течение 2-3 лет, наследство с непогашенными правами других наследников, отсутствие согласия супруга в браке, прописанные несовершеннолетние без органов опеки, перепланировка не узаконенная по БТИ, банкротство собственника или его близких родственников в ЕФРСБ. Каждый красный флаг - это либо отказ, либо снижение LTV.

Нужно ли платить за оценку недвижимости?

Нет. Заказывать отчёт оценщика и платить за него заёмщик не должен. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт. Осмотр объекта тоже не требуется: работаем дистанционно. До сделки вы не платите ничего, на сделке - только госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он нужен.

Источники

Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818 - договор займа
ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
Росреестр - регистрация обременения, выписка ЕГРН
ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
Статистика 33 сделок под залог, 2026 - наши данные по ставкам и LTV

Заявка на займ под залог

Ответим в течение рабочего дня. Уточним ситуацию и подскажем следующий шаг; телефон можно заменить Telegram.