# Займ под залог квартиры

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/kvartira/

Подбор частного инвестора для займа под залог квартиры в любом регионе РФ. Сумма от 1 до 100 млн ₽, без справок о доходах, кредитная история не препятствие.

## Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

| Сумма займа | **от 1 000 000 до 100 000 000 ₽** |
| --- | --- |
| Максимальная доля от стоимости объекта | **до 60%** |
| Срок | **от 3 месяцев до 5 лет** |
| Требования к КИ | **рассматриваем при любой** |
| Подтверждение дохода | **не требуется** |
| Решение | **1-3 рабочих дня** |
| Поступление денег | **1-4 рабочих дня (электронная регистрация - 1 день)** |
| Регионы | **вся РФ, кроме Северного Кавказа** |

## Почему квартиры - что вы получаете

### Высокая ликвидность

Квартира - самый востребованный тип залога. Инвесторы охотно работают с ней, условия лучше чем по другим объектам.

### Большая сумма

До 60% от рыночной цены. Для квартиры в Москве за 25 млн ₽ - это до 15 млн ₽ займа.

### Ипотечную тоже рассматриваем

Если остаток долга по ипотеке небольшой, а рыночная цена выросла - возможна выдача второго залога или рефинансирование.

### Любой регион

Квартиры в Москве, Петербурге, городах-миллионниках - приоритет. Остальные крупные города - индивидуально.

### Сделка по ФЗ-102

Залог регистрируется в Росреестре. Право собственности остаётся у заёмщика - пользоваться квартирой можно, как и раньше.

### Любая планировка

Свободная планировка, перепланировка с узакониванием, апартаменты, новостройки с правом собственности - рассматриваем все варианты.

## Типичные ситуации

### Банк отказал

Просрочки, плохая КИ, серый доход - частный инвестор смотрит на квартиру, а не на скоринг.

### Срочно нужны деньги

Бизнес-сделка, тендер, выкуп доли - сделка проходит за 1-4 рабочих дня.

### Самозанятый или ИП

Нет 2-НДФЛ - не проблема. Частный инвестор не запрашивает справки о доходах.

### Крупная сумма

Банк лимитирует потребкредит 5 млн ₽. Под залог квартиры доступны суммы 15, 30, 50 млн ₽.

### Квартира в ипотеке

Часть ипотечных квартир можно использовать как залог. Нужен анализ остатка долга и рыночной цены.

### Несколько кредитов

Закрыть проблемные кредиты одним займом под залог квартиры - снизить ежемесячную нагрузку.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Кратко: что такое займ под залог квартиры

**Займ под залог квартиры** - это деньги от частного инвестора, обеспеченные вашей квартирой через ипотечную закладную по ФЗ-102. Право собственности остаётся у вас, квартира продолжает использоваться обычным образом, регистрируется только обременение в Росреестре. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1-100 млн ₽, ставка 3,5-5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости, срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4).

## Сколько реально дают под разные типы квартир

LTV (отношение займа к цене объекта) и ставка зависят от ликвидности квартиры. Чем быстрее объект продаётся в случае дефолта - тем больше я готов дать и тем ниже ставка.

| Тип квартиры | LTV (макс. %) | Ставка (мес.) | Особенности |
| --- | --- | --- | --- |
| Премиум в центре Москвы и СПб | 55-60% | 3,5-4% | Цены подтверждённые, экспозиция при возможной продаже 2-4 месяца |
| Стандартная вторичка в Москве и СПб | 50-55% | 3,8-4,3% | Брежневки, чешки, новые серии. Самый массовый сегмент |
| Новостройки с правом собственности | 45-55% | 4-4,5% | Только сданные дома с оформленным правом. ДДУ не принимаем |
| Вторичка в городах-миллионниках | 45-55% | 4-4,5% | Екб, Казань, Новосибирск, Краснодар, Нижний Новгород |
| Вторичка в средних городах | 40-50% | 4,3-5% | Тверь, Тула, Воронеж, Самара и т.п. |
| Окраины крупных городов | 35-45% | 4,5-5% | Хрущёвки, серии 1-447, окраины спальных районов |
| Студии и квартиры до 25 м² | 35-45% | 4,5-5,5% | Узкий рынок покупателей, дисконт при оценке |
| Доли и комнаты | 25-35% | 5-5,5% | Только выделенные в натуре, с отдельным лицевым счётом |

Замечание: оценка для залога - не то же самое, что цена объявления на Циан или Авито. Под закладную работаю с независимым оценщиком по ФСО, оценка консервативная, с поправкой на сроки экспозиции и текущую ставку ЦБ. Это может быть на 5-15% ниже цены аналогичных объявлений - нормальная практика.

## Четыре реальные сделки из практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две прошли, одна с осложнениями, одна несостоявшаяся.

### 1. Двушка на ВДНХ за 10 дней

Владелец небольшого автосервиса в Мытищах, ИП на УСН. Нужно 6 млн ₽ срочно - закрыть кассовый разрыв перед сезонной закупкой запчастей. КИ слабая после реструктуризаций 2024 года. Банки отказали.

Объект: двушка 56 м² в брежневке возле метро ВДНХ, оценка 14 млн ₽. Документы в порядке, прописанных нет. Сделка за 10 дней, ставка 4% в месяц, срок 18 месяцев, LTV 43%. Гасит по графику.

### 2. Студия в новостройке - отказ

Студия 22 м² в новом ЖК у МКАД, право собственности получено в 2025. Заёмщик просил 1,8 млн под LTV 50% от оценки в 3,6 млн. Объект на бумаге выглядел нормально, но при анализе рынка я увидел: в этом же доме одновременно продаётся 84 идентичные студии от разных собственников. Цены опускаются. При попытке продать через 6 месяцев - цена может упасть на 15-25%.

Предложил снизить LTV до 30% (1,1 млн), или взять под залог другой объект - однушку родителей, которую заёмщик мог использовать с их согласия. В итоге сделали под однушку родителей, нотариальный договор, 3,5 млн под LTV 40%.

### 3. Трёшка с долей супруги - осложнение

Трёшка 78 м² в Чертаново, оценка 14,5 млн, собственник просил 7 млн (LTV 48%). При проверке выяснилось: квартира в совместной собственности с супругой, она формально согласна, но фактически с собственником в разводе и подписать у нотариуса не готова - конфликт.

Без её согласия сделка невозможна - суд легко её отменит при разделе имущества. Предложил: или достигнуть мирового соглашения и нотариально оформить отказ от доли в этой квартире, или снизить сумму до 3,5 млн с другим обеспечением. Заёмщик пошёл на медиацию, через 2 месяца согласие супруги получили, выдали 6,5 млн.

### 4. Квартира с ипотекой Сбера

Двушка в Бутово, рыночная цена 12 млн, остаток по ипотеке Сбера 2,3 млн (19% от цены). Заёмщик хотел снять ипотечное обременение и получить дополнительные деньги на бизнес.

Стандартная схема: выдал 5 млн, из них 2,3 млн ушло на полное закрытие ипотеки Сбера, 2,7 млн - на счёт заёмщика. Через 3 дня после закрытия ипотеки Сбер снял обременение, в этот же день я зарегистрировал новое в свою пользу. Вся сделка - 16 рабочих дней.

## Что я проверяю до сделки: 12 шагов

Это последовательность проверок, через которую проходит каждая заявка. Если на любом шаге появляются вопросы - обсуждаем, как закрыть. Если закрыть нельзя - отказ. На стадии проверки отсеивается 40-50% входящих заявок.

1. Свежая выписка ЕГРН (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты.
2. Правоустанавливающий документ - ДКП, наследство, приватизация, дарение, мена.
3. История переходов права - частая перепродажа в течение 2-3 лет = красный флаг.
4. Согласие супруга (если квартира в совместной собственности) - нотариально.
5. Согласие органов опеки - если есть несовершеннолетние собственники.
6. Список прописанных - нет ли тех, кого нельзя выселить без суда (несовершеннолетние, отбывающие наказание, отказавшиеся от приватизации).
7. Задолженности по ЖКУ, налогам, капремонту - выписки.
8. Технический паспорт БТИ - соответствие планировки реальности, отсутствие незаконных перепланировок.
9. Проверка собственника: ФССП (исполнительные производства), ЕФРСБ (банкротство), судебные дела.
10. По наследственным квартирам - нотариальная справка об отсутствии других претендентов на наследство.
11. По квартирам в ипотеке - справка из банка об остатке долга, согласие на досрочное погашение.
12. Оценка объекта - на стороне инвестора. Отчёт оценщика вы не заказываете и не оплачиваете.

Этот процесс занимает 1-3 рабочих дня. Это самое важное в сделке: лучше отказать на этапе проверки, чем разбираться в суде через год.

## Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 5 млн ₽ на 12 месяцев, ставка 4% в месяц, аннуитет.

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Сумма займа | 5 000 000 ₽ |
| Ставка | 4% в месяц (48% годовых эффективных) |
| Срок | 12 месяцев |
| Ежемесячный платёж | ~533 000 ₽ |
| Переплата за весь срок | ~1 396 000 ₽ |
| Госпошлина (Росреестр) | 2 000 ₽ |
| Оценка объекта | 0 ₽ - делает инвестор за свой счёт |
| Нотариус (по необходимости) | 2 500 ₽ |

Скрытых платежей нет: комиссия за выдачу, обязательные страховки, платные СМС - это про МФО. Тут только то, что в таблице. Досрочное погашение без штрафов - пересчёт по фактическому сроку пользования. Прописано в договоре.

## Кому подходит и не подходит займ под залог квартиры

### Подходит:

- **Предпринимателям с серым доходом.** Банки не дают без 2-НДФЛ, а у вас нет белой зарплаты. Объект квартиры закрывает риск инвестора без проверки доходов.
- **Людям с плохой КИ после ковида и 2023-2024.** БКИ не проверяется, важен только объект.
- **На срочные задачи под 2-3 недели.** Где банк делает 30-45 дней, частный инвестор - 3-5.
- **Под покупку второго объекта в окне между сделками.** Когда продаёте одну квартиру и покупаете другую, а между ними нужно временное финансирование.
- **Под выкуп долей и наследства.** Срочные семейные ситуации, где банк не успевает.
- **Под рефинансирование МФО и потребкредитов.** Замена нескольких займов под 30-40% годовых одним под залог - на бумаге дороже (48%), по факту разгрузка платежей.

### Не подходит:

- **При белой зарплате, чистой КИ и не горящих сроках.** Идите в Сбер за классической ипотекой или нецелевым кредитом под залог - ставка будет в 2-3 раза ниже.
- **Если квартира - единственное жильё и нет финансовой подушки.** При просрочке риск потерять квартиру слишком велик. Лучше продать что-то менее критичное.
- **Если нет понятного источника возврата.** Если на вопрос «как будете гасить?» нет внятного ответа - не берите. Просрочки в этой нише почти всегда заканчиваются продажей объекта.
- **На сроки меньше 6 месяцев.** Расходы на регистрацию не отбиваются такой короткой сделкой.

## На что чаще всего берут займ под залог квартиры

По последним 100 сделкам, в порядке частоты:

- **Закрыть кассовый разрыв в бизнесе (~30%).** Поставка, контракт, сезонная закупка.
- **Купить второй объект недвижимости (~20%).** Между сделками продажи и покупки.
- **Рефинансировать долги (~15%).** Заменить несколько кредитов на один.
- **Срочные траты (~12%).** Медицина, образование, помощь близким.
- **Снять ипотечное обременение и получить добавку (~10%).** Когда остаток ипотеки мал.
- **Выкупить доли у родственников (~8%).** Семейные ситуации, развод, наследство.
- **Инвестиции (~5%).** Заёмщик-инвестор вкладывает в более доходный актив.

## Полезные статьи по теме

- [Сколько стоит частный займ под залог: разбор всех расходов](/zalog/blog/skolko-stoit-chastniy-zaym-pod-zalog/)
- [Займ под залог с плохой кредитной историей](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-s-plohoy-ki/)
- [Займ под залог квартиры в ипотеке: руководство](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-kvartiry-v-ipoteke-rukovodstvo/)
- [Срочный займ под залог: за сколько дней реально получить](/zalog/blog/srochnyy-zaym-pod-zalog-nedvizhimosti/)
- [Договор займа с залогом: что проверить перед подписанием](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)
- [Риски заёмщика при залоге недвижимости](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)
- [Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге](/zalog/blog/prodat-kvartiru-v-zaloge/)
- [Что будет, если не платить займ под залог](/zalog/blog/chto-budet-esli-ne-platit-zaym-pod-zalog/)

## Другие типы залога

- [Жилой дом](/zalog/dom/)
- [Коммерческая недвижимость](/zalog/kommercheskaya/)
- [Комната или доля](/zalog/komnata/)
- [Земельный участок](/zalog/uchastok/)

## По регионам

- [Москва и МО](/zalog/moskva/)
- [Санкт-Петербург](/zalog/spb/)
- [Екатеринбург](/zalog/ekaterinburg/)
- [Казань](/zalog/kazan/)
- [Новосибирск](/zalog/novosibirsk/)
- [Сочи](/zalog/sochi/)
- [Краснодар](/zalog/krasnodar/)
- [Нижний Новгород](/zalog/nizhniy-novgorod/)
- [Самара](/zalog/samara/)
- [Ростов-на-Дону](/zalog/rostov-na-donu/)
- [Воронеж](/zalog/voronezh/)

## Реальные цифры рынка частных займов

Квартира - самый частый и ликвидный залог, поэтому именно по ней условия на рынке лучшие. Цифры по 33 закрытым сделкам за 2024-2025: медиана ставки - **3,5%/мес (42% годовых)**, 9 из 10 сделок - в 3-4%; LTV в среднем **37%** при жёстком потолке 50%; сумма в среднем **3 млн ₽** (от 300 тыс до 10 млн). Сделки по ЭЦП проходят за 1-4 дня. Это факт из практики, а не маркетинг.

[Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html)

## Частые вопросы по займу под залог квартиры

**Какая максимальная сумма займа под залог квартиры?**
До 60% от рыночной стоимости (LTV 60%). Если квартира оценивается в 30 млн ₽ - займ может быть до 18 млн ₽. По объектам в Москве и Санкт-Петербурге максимум - 100 млн ₽, в регионах - до 50 млн ₽ по одному объекту.

**Какая ставка по займу под залог квартиры?**
От 3% в месяц (36% годовых) для ликвидных квартир в Москве и Санкт-Петербурге. По регионам - от 4-4,5% в месяц. Окраины и нестандартные объекты - от 4,5-5,5%. Ставка фиксированная на весь срок, без скрытых комиссий.

**Принимаете ли квартиру в ипотеке?**
Да, при условии что остаток долга по ипотеке не больше 30% от рыночной стоимости. Сначала погашаем ипотеку из суммы займа, снимаем обременение, оформляем новое - на частного инвестора. Это занимает 2-3 дополнительных дня в сделке.

**Какие документы нужны?**
Паспорт собственника, выписка ЕГРН не старше 30 дней, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизация, наследство, дарение), согласие супруга при совместной собственности, справка об отсутствии прописанных. По квартирам с долями - нотариальный отказ остальных собственников от преимущественного права.

**Можно ли продолжать жить в квартире?**
Да. Право собственности остаётся у заёмщика, регистрируется только обременение (залог в пользу инвестора). Прописанные остаются, квартира используется обычным образом - можно сдавать, делать ремонт. Никаких ограничений по использованию.

**Что если есть прописанные несовершеннолетние?**
Усложняет сделку, но не делает невозможной. Если несовершеннолетний только прописан (не собственник) - обычно сделку оформляем без органов опеки. Если он собственник или сособственник - нужно разрешение опеки. LTV в таких случаях держим ниже на 5-10%.

**Как быстро поступят деньги?**
При электронной нотариальной регистрации обременение в Росреестре регистрируется за 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Поэтому при готовом пакете документов от заявки до денег - 1-4 рабочих дня, в среднем 3-5. Бумажная регистрация через МФЦ занимает 5-9 дней - этот путь дольше.

**Кому переходит квартира если я не верну займ?**
При длительной просрочке инвестор имеет право обратить взыскание на объект в судебном порядке по ФЗ-102. Это длительная процедура (8-14 месяцев) с возможностью досудебного урегулирования и реструктуризации. Большинство ситуаций решаются без суда - реструктуризацией или продажей объекта самим заёмщиком.

**Принимаете квартиры с долями и комнаты?**
Доли, выделенные в натуре (отдельная комната с отдельным лицевым счётом) - да, LTV 25-35%. Идеальные доли без выделения - крайне редко, только при выкупе всей квартиры с согласия всех собственников. Комнаты в коммуналках - да, в Москве и СПб, LTV 30-40%, в регионах - выборочно.

**Что для частного инвестора красные флаги по документам?**
Частая перепродажа в течение 2-3 лет, наследство с непогашенными правами других наследников, отсутствие согласия супруга в браке, прописанные несовершеннолетние без органов опеки, перепланировка не узаконенная по БТИ, банкротство собственника или его близких родственников в ЕФРСБ. Каждый красный флаг - это либо отказ, либо снижение LTV.

**Нужно ли платить за оценку недвижимости?**
Нет. Заказывать отчёт оценщика и платить за него заёмщик не должен. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт. Осмотр объекта тоже не требуется: работаем дистанционно. До сделки вы не платите ничего, на сделке - только госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он нужен.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.