Главная›Займы под залог›квартиры

Займ под залог квартиры

Подбор частного инвестора для займа под залог квартиры в любом регионе РФ. Сумма от 1 до 100 млн ₽, без справок о доходах, кредитная история не препятствие.

Получить расчёт

Условия

Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

Сумма займа	от 1 000 000 до 100 000 000 ₽
Сколько выдаём от стоимости объекта	до 60%
Срок	от 3 месяцев до 5 лет
Требования к КИ	рассматриваем при любой
Подтверждение дохода	не требуется
Решение	1–3 рабочих дня
Поступление денег	1–4 рабочих дня (электронная регистрация — 1 день)
Регионы	вся РФ, кроме Северного Кавказа

Преимущества

Почему квартиры — что вы получаете

Высокая ликвидность

Квартира — самый востребованный тип залога. Инвесторы охотно работают с ней, условия лучше чем по другим объектам.

Большая сумма

До 60% от рыночной цены. Для квартиры в Москве за 25 млн ₽ — это до 15 млн ₽ займа.

Ипотечную тоже рассматриваем

Если остаток долга по ипотеке небольшой, а рыночная цена выросла — возможна выдача второго залога или рефинансирование.

Любой регион

Квартиры в Москве, Петербурге, городах-миллионниках — приоритет. Остальные крупные города — индивидуально.

Сделка по ФЗ-102

Залог регистрируется в Росреестре. Право собственности остаётся у заёмщика — пользоваться квартирой можно, как и раньше.

Любая планировка

Свободная планировка, перепланировка с узакониванием, апартаменты, новостройки с правом собственности — рассматриваем все варианты.

Кому подходит

Типичные ситуации

Банк отказал

Просрочки, плохая КИ, серый доход — частный инвестор смотрит на квартиру, а не на скоринг.

Срочно нужны деньги

Бизнес-сделка, тендер, выкуп доли — сделка проходит за 1–4 рабочих дня.

Самозанятый или ИП

Нет 2-НДФЛ — не проблема. Частный инвестор не запрашивает справки о доходах.

Крупная сумма

Банк лимитирует потребкредит 5 млн ₽. Под залог квартиры выдаём 15, 30, 50 млн ₽.

Квартира в ипотеке

Часть ипотечных квартир можно использовать как залог. Нужен анализ остатка долга и рыночной цены.

Несколько кредитов

Закрыть проблемные кредиты одним займом под залог квартиры — снизить ежемесячную нагрузку.

Кратко: что такое займ под залог квартиры

Займ под залог квартиры — это деньги от частного инвестора, обеспеченные вашей квартирой через ипотечную закладную по ФЗ-102. Право собственности остаётся у вас, квартира продолжает использоваться обычным образом, регистрируется только обременение в Росреестре. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1–100 млн ₽, ставка 3,5–5,5% в месяц, LTV до 60% от рыночной стоимости, срок 6–36 месяцев, сделка занимает 3–5 рабочих дней (при готовых документах — 1–4).

Сколько реально дают под разные типы квартир

LTV (отношение займа к цене объекта) и ставка зависят от ликвидности квартиры. Чем быстрее объект продаётся в случае дефолта — тем больше я готов дать и тем ниже ставка.

Тип квартиры	LTV (макс. %)	Ставка (мес.)	Особенности
Премиум в центре Москвы и СПб	55–60%	3,5–4%	Цены подтверждённые, экспозиция при возможной продаже 2–4 месяца
Стандартная вторичка в Москве и СПб	50–55%	3,8–4,3%	Брежневки, чешки, новые серии. Самый массовый сегмент
Новостройки с правом собственности	45–55%	4–4,5%	Только сданные дома с оформленным правом. ДДУ не принимаем
Вторичка в городах-миллионниках	45–55%	4–4,5%	Екб, Казань, Новосибирск, Краснодар, Нижний Новгород
Вторичка в средних городах	40–50%	4,3–5%	Тверь, Тула, Воронеж, Самара и т.п.
Окраины крупных городов	35–45%	4,5–5%	Хрущёвки, серии 1-447, окраины спальных районов
Студии и квартиры до 25 м²	35–45%	4,5–5,5%	Узкий рынок покупателей, дисконт при оценке
Доли и комнаты	25–35%	5–5,5%	Только выделенные в натуре, с отдельным лицевым счётом

Замечание: оценка для залога — не то же самое, что цена объявления на Циан или Авито. Под закладную работаю с независимым оценщиком по ФСО, оценка консервативная, с поправкой на сроки экспозиции и текущую ставку ЦБ. Это может быть на 5–15% ниже цены аналогичных объявлений — нормальная практика.

Четыре реальные сделки из практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две прошли, одна с осложнениями, одна несостоявшаяся.

1. Двушка на ВДНХ за 10 дней

Владелец небольшого автосервиса в Мытищах, ИП на УСН. Нужно 6 млн ₽ срочно — закрыть кассовый разрыв перед сезонной закупкой запчастей. КИ слабая после реструктуризаций 2024 года. Банки отказали.

Объект: двушка 56 м² в брежневке возле метро ВДНХ, оценка 14 млн ₽. Документы в порядке, прописанных нет. Сделка за 10 дней, ставка 4% в месяц, срок 18 месяцев, LTV 43%. Гасит по графику.

2. Студия в новостройке — отказ

Студия 22 м² в новом ЖК у МКАД, право собственности получено в 2025. Заёмщик просил 1,8 млн под LTV 50% от оценки в 3,6 млн. Объект на бумаге выглядел нормально, но при анализе рынка я увидел: в этом же доме одновременно продаётся 84 идентичные студии от разных собственников. Цены опускаются. При попытке продать через 6 месяцев — цена может упасть на 15–25%.

Предложил снизить LTV до 30% (1,1 млн), или взять под залог другой объект — однушку родителей, которую заёмщик мог использовать с их согласия. В итоге сделали под однушку родителей, нотариальный договор, 3,5 млн под LTV 40%.

3. Трёшка с долей супруги — осложнение

Трёшка 78 м² в Чертаново, оценка 14,5 млн, собственник просил 7 млн (LTV 48%). При проверке выяснилось: квартира в совместной собственности с супругой, она формально согласна, но фактически с собственником в разводе и подписать у нотариуса не готова — конфликт.

Без её согласия сделка невозможна — суд легко её отменит при разделе имущества. Предложил: или достигнуть мирового соглашения и нотариально оформить отказ от доли в этой квартире, или снизить сумму до 3,5 млн с другим обеспечением. Заёмщик пошёл на медиацию, через 2 месяца согласие супруги получили, выдали 6,5 млн.

4. Квартира с ипотекой Сбера

Двушка в Бутово, рыночная цена 12 млн, остаток по ипотеке Сбера 2,3 млн (19% от цены). Заёмщик хотел снять ипотечное обременение и получить дополнительные деньги на бизнес.

Стандартная схема: выдал 5 млн, из них 2,3 млн ушло на полное закрытие ипотеки Сбера, 2,7 млн — на счёт заёмщика. Через 3 дня после закрытия ипотеки Сбер снял обременение, в этот же день я зарегистрировал новое в свою пользу. Вся сделка — 16 рабочих дней.

Что я проверяю до сделки: 12 шагов

Это последовательность проверок, через которую проходит каждая заявка. Если на любом шаге появляются вопросы — обсуждаем, как закрыть. Если закрыть нельзя — отказ. На стадии проверки отсеивается 40–50% входящих заявок.

Свежая выписка ЕГРН (не старше 30 дней) — собственники, обременения, аресты.
Правоустанавливающий документ — ДКП, наследство, приватизация, дарение, мена.
История переходов права — частая перепродажа в течение 2–3 лет = красный флаг.
Согласие супруга (если квартира в совместной собственности) — нотариально.
Согласие органов опеки — если есть несовершеннолетние собственники.
Список прописанных — нет ли тех, кого нельзя выселить без суда (несовершеннолетние, отбывающие наказание, отказавшиеся от приватизации).
Задолженности по ЖКУ, налогам, капремонту — выписки.
Технический паспорт БТИ — соответствие планировки реальности, отсутствие незаконных перепланировок.
Проверка собственника: ФССП (исполнительные производства), ЕФРСБ (банкротство), судебные дела.
По наследственным квартирам — нотариальная справка об отсутствии других претендентов на наследство.
По квартирам в ипотеке — справка из банка об остатке долга, согласие на досрочное погашение.
Независимая оценка по ФСО — обязательно от аккредитованного оценщика.

Этот процесс занимает 1–3 рабочих дня. Это самое важное в сделке: лучше отказать на этапе проверки, чем разбираться в суде через год.

Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 5 млн ₽ на 12 месяцев, ставка 4% в месяц, аннуитет.

Параметр	Значение
Сумма займа	5 000 000 ₽
Ставка	4% в месяц (48% годовых эффективных)
Срок	12 месяцев
Ежемесячный платёж	~533 000 ₽
Переплата за весь срок	~1 396 000 ₽
Госпошлина (Росреестр)	2 000 ₽
Независимая оценка	5 000–8 000 ₽
Нотариус (по необходимости)	2 500 ₽

Скрытых платежей нет: комиссия за выдачу, обязательные страховки, платные СМС — это про МФО. Тут только то, что в таблице. Досрочное погашение без штрафов — пересчёт по фактическому сроку пользования. Прописано в договоре.

Кому подходит и не подходит займ под залог квартиры

Подходит:

Предпринимателям с серым доходом. Банки не дают без 2-НДФЛ, а у вас нет белой зарплаты. Объект квартиры закрывает риск инвестора без проверки доходов.
Людям с плохой КИ после ковида и 2023–2024. БКИ не проверяется, важен только объект.
На срочные задачи под 2–3 недели. Где банк делает 30–45 дней, частный инвестор — 3–5.
Под покупку второго объекта в окне между сделками. Когда продаёте одну квартиру и покупаете другую, а между ними нужно временное финансирование.
Под выкуп долей и наследства. Срочные семейные ситуации, где банк не успевает.
Под рефинансирование МФО и потребкредитов. Замена нескольких займов под 30–40% годовых одним под залог — на бумаге дороже (48%), по факту разгрузка платежей.

Не подходит:

При белой зарплате, чистой КИ и не горящих сроках. Идите в Сбер за классической ипотекой или нецелевым кредитом под залог — ставка будет в 2–3 раза ниже.
Если квартира — единственное жильё и нет финансовой подушки. При просрочке риск потерять квартиру слишком велик. Лучше продать что-то менее критичное.
Если нет понятного источника возврата. Если на вопрос «как будете гасить?» нет внятного ответа — не берите. Просрочки в этой нише почти всегда заканчиваются продажей объекта.
На сроки меньше 6 месяцев. Расходы на регистрацию не отбиваются такой короткой сделкой.

На что чаще всего берут займ под залог квартиры

По последним 100 сделкам, в порядке частоты:

Закрыть кассовый разрыв в бизнесе (~30%). Поставка, контракт, сезонная закупка.
Купить второй объект недвижимости (~20%). Между сделками продажи и покупки.
Рефинансировать долги (~15%). Заменить несколько кредитов на один.
Срочные траты (~12%). Медицина, образование, помощь близким.
Снять ипотечное обременение и получить добавку (~10%). Когда остаток ипотеки мал.
Выкупить доли у родственников (~8%). Семейные ситуации, развод, наследство.
Инвестиции (~5%). Заёмщик-инвестор вкладывает в более доходный актив.

Полезные статьи по теме

Другие типы залога

По регионам

Готовы обсудить вашу ситуацию?

Оставьте заявку — свяжусь в течение рабочего дня, разберу вашу ситуацию по объекту и предложу условия без воды.

Оставить заявку

Статистика

Реальные цифры рынка частных займов

Квартира — самый частый и ликвидный залог, поэтому именно по ней условия на рынке лучшие. Цифры по 33 закрытым сделкам за 2024–2025: медиана ставки — 3,5%/мес (42% годовых), 9 из 10 сделок — в 3–4%; LTV в среднем 37% при жёстком потолке 50%; сумма в среднем 3 млн ₽ (от 300 тыс до 10 млн). Сделки по ЭЦП проходят за 1–4 дня. Это факт из практики, а не маркетинг.

«Квартира — самый предсказуемый залог: по нашей выборке сделок медианная ставка по квартирам 3,5% в месяц, как по рынку в целом. Главное, что убивает сделку — несогласованная перепланировка и несовершеннолетние в собственниках. Это проверяйте до подачи заявки, а не после.» — Илья Смирнов, частный инвестор

Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →

Вопросы

Частые вопросы по займу под залог квартиры

Какая максимальная сумма займа под залог квартиры?

До 60% от рыночной стоимости (LTV 60%). Если квартира оценивается в 30 млн ₽ — займ может быть до 18 млн ₽. По объектам в Москве и Санкт-Петербурге максимум — 100 млн ₽, в регионах — до 50 млн ₽ по одному объекту.

Какая ставка по займу под залог квартиры?

От 3% в месяц (36% годовых) для ликвидных квартир в Москве и Санкт-Петербурге. По регионам — от 4–4,5% в месяц. Окраины и нестандартные объекты — от 4,5–5,5%. Ставка фиксированная на весь срок, без скрытых комиссий.

Принимаете ли квартиру в ипотеке?

Да, при условии что остаток долга по ипотеке не больше 30% от рыночной стоимости. Сначала погашаем ипотеку из суммы займа, снимаем обременение, оформляем новое — на частного инвестора. Это занимает 2–3 дополнительных дня в сделке.

Какие документы нужны?

Паспорт собственника, выписка ЕГРН не старше 30 дней, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизация, наследство, дарение), отчёт независимого оценщика, согласие супруга при совместной собственности, справка об отсутствии прописанных. По квартирам с долями — нотариальный отказ остальных собственников от преимущественного права.

Можно ли продолжать жить в квартире?

Да. Право собственности остаётся у заёмщика, регистрируется только обременение (залог в пользу инвестора). Прописанные остаются, квартира используется обычным образом — можно сдавать, делать ремонт. Никаких ограничений по использованию.

Что если есть прописанные несовершеннолетние?

Усложняет сделку, но не делает невозможной. Если несовершеннолетний только прописан (не собственник) — обычно сделку оформляем без органов опеки. Если он собственник или сособственник — нужно разрешение опеки. LTV в таких случаях держим ниже на 5–10%.

Как быстро поступят деньги?

При электронной нотариальной регистрации обременение в Росреестре регистрируется за 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Поэтому при готовом пакете документов от заявки до денег — 1–4 рабочих дня, в среднем 3–5. Бумажная регистрация через МФЦ занимает 5–9 дней — этот путь дольше.

Кому переходит квартира если я не верну займ?

При длительной просрочке инвестор имеет право обратить взыскание на объект в судебном порядке по ФЗ-102. Это длительная процедура (8–14 месяцев) с возможностью досудебного урегулирования и реструктуризации. Большинство ситуаций решаются без суда — реструктуризацией или продажей объекта самим заёмщиком.

Принимаете квартиры с долями и комнаты?

Доли, выделенные в натуре (отдельная комната с отдельным лицевым счётом) — да, LTV 25–35%. Идеальные доли без выделения — крайне редко, только при выкупе всей квартиры с согласия всех собственников. Комнаты в коммуналках — да, в Москве и СПб, LTV 30–40%, в регионах — выборочно.

Что для частного инвестора красные флаги по документам?

Частая перепродажа в течение 2–3 лет, наследство с непогашенными правами других наследников, отсутствие согласия супруга в браке, прописанные несовершеннолетние без органов опеки, перепланировка не узаконенная по БТИ, банкротство собственника или его близких родственников в ЕФРСБ. Каждый красный флаг — это либо отказ, либо снижение LTV.

Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.