# Займ под залог недвижимости в Москве

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/moskva/

Подбор частного инвестора и сопровождение сделки в Москве и ближнем Подмосковье. Квартиры, дома, коммерческая недвижимость, апартаменты. Сумма от 1 до 150 млн ₽, реальный срок сделки 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4).

## Что такое займ под залог недвижимости в Москве - кратко

**Займ под залог недвижимости в Москве** - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашей квартирой, домом, апартаментами или коммерческим объектом, оформленные договором займа и ипотечной закладной по ФЗ-102. На 2026 год стандартные условия в Москве: сумма 1-150 млн ₽, ставка 2,5-4% в месяц, LTV до 50%, срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4). Право собственности остаётся у вас - регистрируется только обременение в Росреестре. Я не банк и не МФО - нахожу для вас инвестора и сопровождаю сделку до выдачи денег на ваш счёт.

## Почему Москва - самый удобный регион для залоговых сделок

Здесь высокая ликвидность недвижимости. Это значит: если что-то пойдёт не так, объект продаётся быстро и без больших дисконтов. Для инвестора это снижает риск - а значит, и условия для заёмщика получаются мягче, чем в большинстве регионов.

Конкретно по Москве это даёт:

- Более высокий процент выдачи от цены объекта (по квартирам - до 60%, в регионах часто 45-50%)
- Быстрая оценка - по Москве много рыночных данных, инвестор определяет стоимость за 1-2 дня
- Электронная регистрация доступна у любого нотариуса - сделка проходит за 3 рабочих дня
- Широкий выбор инвесторов - несколько параллельных предложений по одной сделке
- Развитая инфраструктура: нотариусы, юристы, оценщики в каждом районе

## В каких районах работаем активнее всего

Условно делим на три зоны по характеристикам сделок:

### Зона 1: Центр и премиальные округа

ЦАО, ЗАО, ЮЗАО - здесь самые дорогие объекты, средняя цена квартир от 30 млн ₽, премиальные - от 100 млн. По таким объектам доступен максимальный процент от цены, сделки проходят быстрее, инвесторы предлагают лучшие условия.

Типичные локации: Хамовники, Якиманка, Тверской, Пресня, Раменки, Очаково, Гагаринский, Академический.

### Зона 2: Среднее кольцо

СВАО, СЗАО, ВАО, юго-запад САО - здесь основной массив рабочих сделок. Цены квартир 12-30 млн ₽, ликвидность хорошая, спрос на вторичном рынке стабильный.

Локации: Кунцево, Сокол, Аэропорт, Бабушкинский, Алексеевский, Останкино, Соколиная гора, Перово, Кузьминки.

### Зона 3: Периферия и Новая Москва

ЮАО, ЮВАО, дальние районы САО, ТиНАО - здесь работаем, но условия мягче из-за более длинной экспозиции при возможной продаже. Цены ниже, поэтому и суммы займов меньше - но по соотношению риска нормально.

По Новой Москве (Троицкий и Новомосковский АО) - приоритет ближе к МКАД, дальние поселения рассматриваем индивидуально.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Реальные цены и суммы займов

По недавним сделкам в Москве:

| Тип объекта | Цена | Выданная сумма |
| --- | --- | --- |
| Однушка в Кузьминках, 38 м² | 11,2 млн ₽ | 5 млн ₽ |
| Двушка в Хамовниках, 65 м² | 32 млн ₽ | 16 млн ₽ |
| Трёшка в Раменках, 90 м² | 28 млн ₽ | 15 млн ₽ |
| Апартаменты в «Сити», 65 м² | 22 млн ₽ | 10 млн ₽ |
| Дом в Бутово, ИЖС, 200 м² | 26 млн ₽ | 12 млн ₽ |
| Помещение в Алтуфьево, 145 м² | 41 млн ₽ | 23 млн ₽ |
| Студия 28 м² в Северном Бутово | 7,5 млн ₽ | 3,2 млн ₽ |

## Когда обращаются к частному инвестору в Москве

Сценарии меняются от года к году, но в 2025-2026 в моих сделках преобладают:

1. **Бизнес-задачи с дедлайном.** Выкуп доли партнёра, исполнение контракта, обеспечение тендера, кассовый разрыв в сезонном бизнесе. Банки такие задачи решают за месяц - а задача срочная.
2. **Покупка нового объекта недвижимости.** Бридж-займ под старую квартиру, чтобы купить новую, потом продать старую и закрыть займ.
3. **Рефинансирование долгов.** Закрытие 4-6 потребкредитов и кредитных карт одним займом - снижение совокупного платежа.
4. **Отказы банков.** Серый доход, ИП на патенте, плохая КИ, банкротство в прошлом - банк говорит «нет», объект остаётся.
5. **Срочные жизненные обстоятельства.** Лечение, помощь близким, неотложные крупные траты при наличии ликвидной недвижимости.

## Цены м² и LTV по округам Москвы (2026)

Цифры - по моим наблюдениям и независимым оценкам начала 2026 года. Не из объявлений на Циан и не из аналитики застройщиков. Округлено для удобства.

| Округ | Цена м² (вторичка) | LTV (макс. %) | Скорость оценки |
| --- | --- | --- | --- |
| ЦАО (Хамовники, Тверской, Пресня) | 500-900 тыс. ₽ | 55-60% | 1 день |
| ЗАО (Раменки, Кунцево, Очаково) | 300-450 тыс. ₽ | 50-58% | 1-2 дня |
| ЮЗАО (Академический, Гагаринский, Котловка) | 280-400 тыс. ₽ | 50-58% | 1-2 дня |
| СЗАО (Сокол, Щукино, Строгино) | 250-370 тыс. ₽ | 48-55% | 2 дня |
| САО (Аэропорт, Войковский, Дмитровский) | 230-340 тыс. ₽ | 48-55% | 2 дня |
| СВАО (Алексеевский, Останкино, Бабушкинский) | 220-320 тыс. ₽ | 45-52% | 2 дня |
| ВАО (Соколиная гора, Перово, Измайлово) | 210-300 тыс. ₽ | 45-52% | 2 дня |
| ЮАО (Нагатинский, Чертаново, Бирюлёво) | 210-290 тыс. ₽ | 42-50% | 2-3 дня |
| ЮВАО (Кузьминки, Марьино, Печатники) | 200-280 тыс. ₽ | 42-50% | 2-3 дня |
| ТиНАО (Новая Москва, ближе МКАД) | 180-260 тыс. ₽ | 40-48% | 3 дня |
| ТиНАО (дальние поселения) | 140-200 тыс. ₽ | 35-42% | 3-5 дней |

Замечание: оценка под залог - не то же самое, что цена объявления на Циан. Под закладную оценка консервативная - обычно на 8-12% ниже объявлений, и делает её инвестор за свой счёт. От этой оценки и считается LTV.

## Четыре реальные сделки из московской практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены, ситуации не идеальные - для того и привожу.

### 1. Однушка в Кузьминках за 9 дней - ИП на исполнение контракта

Предприниматель, грузоперевозки. Выиграл тендер на 14,2 млн ₽ от логистического оператора. Условия - аванс 30%, остальное по факту выполнения. Срок исполнения - 90 дней. Не хватало 5 млн на топливо, аренду дополнительной техники, зарплаты водителям.

Поход в банк: «через 30 дней рассмотрим заявку». Контракт уже шёл - половина задачи была бы провалена к моменту положительного решения банка.

Под залог однокомнатной квартиры в Кузьминках (оценка 11,2 млн) выдали 5 млн на 3 месяца. От первого звонка до денег на счёте - 9 рабочих дней. Через 2,5 месяца закрыл займ досрочно из второго платежа заказчика - штрафа за досрочное не было. LTV 45%, ставка 3,2% в месяц.

### 2. Дом в Подмосковье - двойная проверка браков

Случай, который сильно изменил мою процедуру проверки. Заёмщик ИП, дом 232 м² + участок 15 соток в Дмитровском районе. Оценка 8,5 млн, нужно 1,9 млн под бизнес.

Согласие нынешней супруги получили нотариально, документы все собрали. Сделка прошла, заёмщик платил исправно - пока не начались проблемы с поставками. Дефолт, суд.

Судья: «Согласие супруги получали? А предыдущей супруги, на момент оформления собственности дома в 2019, получали?»

Оказалось: дом оформлен в 2019, тогда у заёмщика была другая жена. В 2021 эта первая жена умерла. Участок выкуплен из аренды и оформлен в собственность только в 2024 - уже с новой женой, чьё согласие у нас было. Родители умершей первой жены претендуют на 1/2 дома через наследство.

Судья приостановил рассмотрение нашего иска до раздела наследства. Залог сохранился, но возврат денег сдвинулся на 8-14 месяцев. Урок: **если объект оформлен в собственность в несколько этапов (земля и дом - в разные годы), проверять брак на КАЖДУЮ дату оформления**. Теперь у меня в чек-листе это отдельный пункт.

### 3. Трёшка в Чертаново - погасил за день до торгов

Заёмщица, владелица небольшой розничной сети одежды. Взяла 4,2 млн под залог трёшки 78 м² в Чертаново (оценка 14 млн, LTV 30%). Стандартные условия, ставка 3% в месяц на 24 месяца.

Через 9 месяцев перестала платить. На связь не выходила: я писал, звонил, оставлял голосовые. Молчание. На 30-й день просрочки отправил досудебную претензию заказным письмом с описью. На 65-й день подал иск.

Суд за 3,5 месяца. Решение в мою пользу. Исполнительный лист приставам. Через 5 месяцев - постановление об оценке, через ещё 2 - постановление о реализации с торгов. **За день до публикации лотов** заёмщица позвонила: «Я готова всё закрыть».

Итого: тело 4,2 млн + пени за 14 месяцев 1,1 млн + проценты + госпошлина + расходы на юриста - суммарно 6,7 млн против стартовых 4,2 млн. Заплатила. Урок: настойчивая стандартная процедура работает, даже с молчаливыми заёмщиками. Главное - не паниковать и не пытаться «решить по понятиям».

### 4. Помещение в Алтуфьево - пристройки без узаконивания

Коммерческое помещение свободного назначения 145 м² у метро Алтуфьево, под аренду - кафе и пара мелких арендаторов. Оценка 41 млн, заёмщик ООО, нужно 23 млн на расширение в Подмосковье.

На стадии проверки выявилось: две пристройки к основному корпусу не зарегистрированы - построены в 2018, площадь не учтена в БТИ. Юридически продать «как есть» можно, но покупатель может потом оспорить.

Не отказался, но снизил LTV до 47% (выдали 19 млн вместо 23). Параллельно заёмщик пошёл на узаконивание пристроек через суд - это 8-14 месяцев работы и около 400 тыс. ₽ расходов. После узаконивания - пересмотр условий с увеличением суммы.

## Что я проверяю в документах до сделки: 14 шагов по Москве

По московским сделкам проверка усложнена из-за частых перепланировок, исторических переходов прав, разных режимов собственности. Это последовательность из 14 шагов.

1. Свежая выписка ЕГРН (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
2. Правоустанавливающий документ - ДКП, наследство, приватизация, дарение, мена.
3. История переходов права - частая перепродажа в течение 2-3 лет = красный флаг.
4. Согласие супруга - нотариально. **Для объектов, оформленных в несколько этапов, - на каждую дату оформления** (см. кейс №2 выше).
5. Согласие органов опеки - если есть несовершеннолетние собственники.
6. Список прописанных через УК или Госуслуги - нет ли тех, кого нельзя выселить без суда.
7. Задолженности по ЖКУ, налогам на имущество, капремонту - выписки.
8. Технический паспорт БТИ - соответствие планировки реальности, отсутствие незарегистрированных перепланировок (по Москве это типичная проблема).
9. Проверка собственника: ФССП (исполнительные производства), ЕФРСБ (банкротство), судебные дела через kad.arbitr.ru.
10. По наследственным квартирам моложе 3 лет - нотариальная справка об отсутствии других претендентов.
11. По квартирам в ипотеке - справка из банка об остатке долга, согласие банка на досрочное погашение.
12. Оценка объекта - на стороне инвестора. Отчёт оценщика вы не заказываете и не оплачиваете.
13. По коммерции - выписка ЕГРЮЛ владельца, бухотчётность, решение о залоге, действующие договоры аренды.
14. Для апартаментов - особый юридический статус (нежилое назначение), уточнение условий ТСЖ, отсутствие задолженности по эксплуатационным платежам.

На стадии проверки отсеивается 40-50% заявок. Это нормально - лучше отказать сейчас, чем разбираться в суде через год.

## Сколько на самом деле стоит займ в Москве

Пример: 10 млн ₽ под двушку в Хамовниках на 18 месяцев, ставка 2,8% в месяц, аннуитет.

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Сумма займа | 10 000 000 ₽ |
| Ставка | 2,8% в месяц (33,6% годовых эффективных) |
| Срок | 18 месяцев |
| Ежемесячный платёж | ~750 000 ₽ |
| Переплата за весь срок | ~3 500 000 ₽ |
| Госпошлина Росреестра | 2 000 ₽ |
| Оценка объекта | 0 ₽ - делает инвестор за свой счёт |
| Нотариус (электронная регистрация) | 8 000-15 000 ₽ |

Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки, платных СМС - это всё про МФО, не про частного инвестора. Досрочное погашение - без штрафов, пересчёт по фактическому сроку пользования.

## Сравнение с банками Москвы

Главный вопрос, который мне задают: «Зачем мне частник, когда есть Сбер?» Ответ - в трёх случаях:

| Параметр | Сбер / ВТБ / Альфа (кредит под залог) | Частный инвестор |
| --- | --- | --- |
| Ставка | 16-22% годовых | 30-48% годовых |
| Срок одобрения | 21-45 дней | 3-5 дней |
| Требования к КИ | Жёсткие, БКИ обязательно | Не запрашиваем |
| 2-НДФЛ / справки | Обязательно | Не нужны |
| Самозанятые / ИП на патенте | Отказы до 70% | Принимаем |
| Просрочки в прошлом | Стоп-фактор | Не влияет |
| Банкротство в прошлом | 5 лет нельзя | После завершения - можно |
| Доли, апартаменты, коммерция | Сложно или отказ | Стандартный сегмент |

Вывод: банк дешевле, но он подходит когда у вас есть 30+ дней и чистое финансовое досье. Частный инвестор дороже, но решает там, где банк не может или не успевает. Не нужно противопоставлять - это разные инструменты под разные задачи.

## Документы и порядок сделки в Москве

Стандартный пакет - паспорт, выписка ЕГРН (свежая, через Госуслуги за 350 ₽), правоустанавливающий документ на объект, согласие супруга при необходимости (нотариальное).

Этапы по Москве:

1. **День 1.** Звонок, описание ситуации, экспресс-оценка по фото и адресу. Предварительный ответ - в этот же день.
2. **День 2-3.** Инвестор определяет стоимость по документам и фотографиям объекта. Выезжать к вам никто не будет, от вас ничего не требуется.
3. **День 4-5.** Подбор инвестора, согласование условий, юридическая проверка пакета документов.
4. **День 6.** Подписание у нотариуса с электронной подписью, подача документов в Росреестр.
5. **День 9-10.** Получение зарегистрированной выписки, перевод денег на счёт заёмщика.

## Что важно при выборе агента в Москве

Москва - большой рынок, на нём много предложений. Расскажу, на что смотреть:

- Реальный опыт сделок (не только обещания) - спрашивайте конкретные кейсы
- Прозрачное вознаграждение - фиксированная сумма или процент, оговорённый до начала работы
- Отсутствие предоплат «за подготовку» - все расчёты идут на сделке или после неё
- Работа с нотариусами с электронной подписью - это сегодня стандарт для быстрых сделок
- Готовность объяснять риски открыто, а не только «продавать» условия

И сигнал, что что-то не так: если предлагают «переоформить квартиру для упрощения» - никогда не соглашайтесь. См. отдельный материал про [странные условия, которые должны насторожить](/zalog/blog/strannie-usloviya-investora/).

## Займы под залог в других городах

- [Санкт-Петербург](/zalog/spb/)
- [Екатеринбург](/zalog/ekaterinburg/)
- [Казань](/zalog/kazan/)
- [Новосибирск](/zalog/novosibirsk/)
- [Сочи](/zalog/sochi/)
- [Краснодар](/zalog/krasnodar/)
- [Нижний Новгород](/zalog/nizhniy-novgorod/)
- [Самара](/zalog/samara/)
- [Ростов-на-Дону](/zalog/rostov-na-donu/)
- [Воронеж](/zalog/voronezh/)

## Виды залога

- [Квартира](/zalog/kvartira/)
- [Жилой дом](/zalog/dom/)
- [Коммерческая недвижимость](/zalog/kommercheskaya/)
- [Комната или доля](/zalog/komnata/)
- [Земельный участок](/zalog/uchastok/)

## Реальные цифры рынка частных займов

Москва - самый ликвидный залоговый рынок страны, и ставки здесь тяготеют к нижней границе. По выборке из 33 реальных сделок 2024-2025: медианная ставка - **3,5% в месяц (42% годовых)**, 90% сделок в коридоре 3-4%; медианный LTV - **37%**, выше 50% не поднимаемся ни при каком объекте; медианная сумма - **3 млн ₽** (диапазон 0,3-10 млн). По ЭЦП с готовыми документами - 1-4 дня. Это посчитанные параметры, а не рекламные обещания.

[Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html)

## Частые вопросы по Москве

**В каких районах Москвы работаете?**
Во всех 12 административных округах. Приоритет - ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО (объекты дороже, ликвидность выше). По ВАО, ЮВАО, СВАО, САО - также активно работаем. ТиНАО (Новая Москва) - рассматриваем, по дальним поселениям условия мягче.

**Принимаете квартиры в новостройках?**
Да, если есть зарегистрированное право собственности (договор купли-продажи или ДДУ + акт + регистрация в ЕГРН). По объектам в строящихся ЖК - пока нет акта приёма-передачи, в залог не берём.

**Подмосковье - это тоже Москва?**
Нет. Областные объекты - отдельная категория, см. [страницу про залог дома в Подмосковье](/zalog/blog/zalog-doma-v-podmoskove/). Условия по области немного жёстче из-за более длинной экспозиции при возможной продаже.

**Сколько обычно занимает сделка по Москве?**
От первого звонка до денег на счёте - обычно 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4) при подготовленных документах. На сложных объектах (несколько собственников, обременения, перепланировки) - 12-18 дней.

**Какие цены у объектов вы рассматриваете?**
Минимум - квартира от 6-8 млн ₽ (это даёт займ от 3-4 млн ₽, ниже работать невыгодно). Максимум по жилью - 100 млн ₽, по коммерции - до 150 млн ₽. Премиальные объекты в ЦАО рассматриваем активно.

**Можно ли заложить квартиру в ипотеке Сбера/ВТБ/Альфы?**
В отдельных случаях - да, через схему рефинансирования с одновременным закрытием ипотеки. Подробнее - в материале [«Займ под залог квартиры в ипотеке»](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-kvartiry-v-ipoteke/).

**Где встречаемся для сделки?**
У нотариуса в вашем районе или удобной для вас локации в Москве. Большинство сделок проходит у нотариусов с электронной подписью - это сокращает срок регистрации до 1 рабочего дня (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218).

**Работаете с апартаментами в «Москва-Сити», «Технопарке»?**
Да, апартаменты - отдельная категория, см. [материал про залог апартаментов](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-apartamentov/). Выдаём до 50% от оценки, сделка чуть сложнее квартирной из-за специфики юридического статуса.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.