Займ под залог недвижимости в Москве
Подбор частного инвестора и сопровождение сделки в Москве и ближнем Подмосковье. Квартиры, дома, коммерческая недвижимость, апартаменты. Сумма от 1 до 150 млн ₽, реальный срок сделки 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4).
Получить предложениеСравнение кредиторов под ваш объект в Москве
Шесть параметров - и вы видите, какие кредиторы вам доступны по закону, во что обойдётся каждый и почему. Расчёт предварительный, ни к чему не обязывает.
Расчёт предварительный и не является публичной офертой (ст. 437 ГК РФ). Платёж по банковскому кредиту считается аннуитетом, по остальным каналам - по типовой схеме «ежемесячно проценты, тело в конце срока», которая распространена в залоговом кредитовании вне банков. Переплата показана без госпошлины за регистрацию залога, услуг нотариуса и страхования, если оно требуется кредитором.
Что такое займ под залог недвижимости в Москве - кратко
Займ под залог недвижимости в Москве - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашей квартирой, домом, апартаментами или коммерческим объектом, оформленные договором займа и ипотечной закладной по ФЗ-102. На 2026 год стандартные условия в Москве: сумма 1-150 млн ₽, ставка 2,5-4% в месяц, LTV до 50%, срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4). Право собственности остаётся у вас - регистрируется только обременение в Росреестре. Я не банк и не МФО - нахожу для вас инвестора и сопровождаю сделку до выдачи денег на ваш счёт.
Почему Москва - самый удобный регион для залоговых сделок
Здесь высокая ликвидность недвижимости. Это значит: если что-то пойдёт не так, объект продаётся быстро и без больших дисконтов. Для инвестора это снижает риск - а значит, и условия для заёмщика получаются мягче, чем в большинстве регионов.
Конкретно по Москве это даёт:
- Более высокий процент выдачи от цены объекта (по квартирам - до 60%, в регионах часто 45-50%)
- Быстрая оценка - по Москве много рыночных данных, инвестор определяет стоимость за 1-2 дня
- Электронная регистрация доступна у любого нотариуса - сделка проходит за 3 рабочих дня
- Широкий выбор инвесторов - несколько параллельных предложений по одной сделке
- Развитая инфраструктура: нотариусы, юристы, оценщики в каждом районе
В каких районах работаем активнее всего
Условно делим на три зоны по характеристикам сделок:
Зона 1: Центр и премиальные округа
ЦАО, ЗАО, ЮЗАО - здесь самые дорогие объекты, средняя цена квартир от 30 млн ₽, премиальные - от 100 млн. По таким объектам доступен максимальный процент от цены, сделки проходят быстрее, инвесторы предлагают лучшие условия.
Типичные локации: Хамовники, Якиманка, Тверской, Пресня, Раменки, Очаково, Гагаринский, Академический.
Зона 2: Среднее кольцо
СВАО, СЗАО, ВАО, юго-запад САО - здесь основной массив рабочих сделок. Цены квартир 12-30 млн ₽, ликвидность хорошая, спрос на вторичном рынке стабильный.
Локации: Кунцево, Сокол, Аэропорт, Бабушкинский, Алексеевский, Останкино, Соколиная гора, Перово, Кузьминки.
Зона 3: Периферия и Новая Москва
ЮАО, ЮВАО, дальние районы САО, ТиНАО - здесь работаем, но условия мягче из-за более длинной экспозиции при возможной продаже. Цены ниже, поэтому и суммы займов меньше - но по соотношению риска нормально.
По Новой Москве (Троицкий и Новомосковский АО) - приоритет ближе к МКАД, дальние поселения рассматриваем индивидуально.
Что вы платите
- До сделки - ничего. Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- Оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- Осмотр не нужен. Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- На сделке - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.
Комиссия за подбор и сопровождение — 3% от суммы займа. Порядок оплаты согласуем до подписания договора. Госпошлина, нотариус и возможные расходы кредитора обсуждаются отдельно: заранее разберём, кому и сколько нужно заплатить. Рассчитать пример по своему объекту.
Не уверены, подходит ли ваш объект?
Пришлите тип объекта, город и нужную сумму - за один рабочий день скажу, реальна ли сделка, на какую сумму рассчитывать и что нужно из документов. Без обязательств и без предоплат.
Рассчитать за 2 минуты Написать в TelegramРеальные цены и суммы займов
По недавним сделкам в Москве:
| Тип объекта | Цена | Выданная сумма |
|---|---|---|
| Однушка в Кузьминках, 38 м² | 11,2 млн ₽ | 5 млн ₽ |
| Двушка в Хамовниках, 65 м² | 32 млн ₽ | 16 млн ₽ |
| Трёшка в Раменках, 90 м² | 28 млн ₽ | 15 млн ₽ |
| Апартаменты в «Сити», 65 м² | 22 млн ₽ | 10 млн ₽ |
| Дом в Бутово, ИЖС, 200 м² | 26 млн ₽ | 12 млн ₽ |
| Помещение в Алтуфьево, 145 м² | 41 млн ₽ | 23 млн ₽ |
| Студия 28 м² в Северном Бутово | 7,5 млн ₽ | 3,2 млн ₽ |
Когда обращаются к частному инвестору в Москве
Сценарии меняются от года к году, но в 2025-2026 в моих сделках преобладают:
- Бизнес-задачи с дедлайном. Выкуп доли партнёра, исполнение контракта, обеспечение тендера, кассовый разрыв в сезонном бизнесе. Банки такие задачи решают за месяц - а задача срочная.
- Покупка нового объекта недвижимости. Бридж-займ под старую квартиру, чтобы купить новую, потом продать старую и закрыть займ.
- Рефинансирование долгов. Закрытие 4-6 потребкредитов и кредитных карт одним займом - снижение совокупного платежа.
- Отказы банков. Серый доход, ИП на патенте, плохая КИ, банкротство в прошлом - банк говорит «нет», объект остаётся.
- Срочные жизненные обстоятельства. Лечение, помощь близким, неотложные крупные траты при наличии ликвидной недвижимости.
Цены м² и LTV по округам Москвы (2026)
Цифры - по моим наблюдениям и независимым оценкам начала 2026 года. Не из объявлений на Циан и не из аналитики застройщиков. Округлено для удобства.
| Округ | Цена м² (вторичка) | LTV (макс. %) | Скорость оценки |
|---|---|---|---|
| ЦАО (Хамовники, Тверской, Пресня) | 500-900 тыс. ₽ | 55-60% | 1 день |
| ЗАО (Раменки, Кунцево, Очаково) | 300-450 тыс. ₽ | 50-58% | 1-2 дня |
| ЮЗАО (Академический, Гагаринский, Котловка) | 280-400 тыс. ₽ | 50-58% | 1-2 дня |
| СЗАО (Сокол, Щукино, Строгино) | 250-370 тыс. ₽ | 48-55% | 2 дня |
| САО (Аэропорт, Войковский, Дмитровский) | 230-340 тыс. ₽ | 48-55% | 2 дня |
| СВАО (Алексеевский, Останкино, Бабушкинский) | 220-320 тыс. ₽ | 45-52% | 2 дня |
| ВАО (Соколиная гора, Перово, Измайлово) | 210-300 тыс. ₽ | 45-52% | 2 дня |
| ЮАО (Нагатинский, Чертаново, Бирюлёво) | 210-290 тыс. ₽ | 42-50% | 2-3 дня |
| ЮВАО (Кузьминки, Марьино, Печатники) | 200-280 тыс. ₽ | 42-50% | 2-3 дня |
| ТиНАО (Новая Москва, ближе МКАД) | 180-260 тыс. ₽ | 40-48% | 3 дня |
| ТиНАО (дальние поселения) | 140-200 тыс. ₽ | 35-42% | 3-5 дней |
Замечание: оценка под залог - не то же самое, что цена объявления на Циан. Под закладную оценка консервативная - обычно на 8-12% ниже объявлений, и делает её инвестор за свой счёт. От этой оценки и считается LTV.
Четыре реальные сделки из московской практики
Без имён, без точных адресов. Цифры округлены, ситуации не идеальные - для того и привожу.
1. Однушка в Кузьминках за 9 дней - ИП на исполнение контракта
Предприниматель, грузоперевозки. Выиграл тендер на 14,2 млн ₽ от логистического оператора. Условия - аванс 30%, остальное по факту выполнения. Срок исполнения - 90 дней. Не хватало 5 млн на топливо, аренду дополнительной техники, зарплаты водителям.
Поход в банк: «через 30 дней рассмотрим заявку». Контракт уже шёл - половина задачи была бы провалена к моменту положительного решения банка.
Под залог однокомнатной квартиры в Кузьминках (оценка 11,2 млн) выдали 5 млн на 3 месяца. От первого звонка до денег на счёте - 9 рабочих дней. Через 2,5 месяца закрыл займ досрочно из второго платежа заказчика - штрафа за досрочное не было. LTV 45%, ставка 3,2% в месяц.
2. Дом в Подмосковье - двойная проверка браков
Случай, который сильно изменил мою процедуру проверки. Заёмщик ИП, дом 232 м² + участок 15 соток в Дмитровском районе. Оценка 8,5 млн, нужно 1,9 млн под бизнес.
Согласие нынешней супруги получили нотариально, документы все собрали. Сделка прошла, заёмщик платил исправно - пока не начались проблемы с поставками. Дефолт, суд.
Судья: «Согласие супруги получали? А предыдущей супруги, на момент оформления собственности дома в 2019, получали?»
Оказалось: дом оформлен в 2019, тогда у заёмщика была другая жена. В 2021 эта первая жена умерла. Участок выкуплен из аренды и оформлен в собственность только в 2024 - уже с новой женой, чьё согласие у нас было. Родители умершей первой жены претендуют на 1/2 дома через наследство.
Судья приостановил рассмотрение нашего иска до раздела наследства. Залог сохранился, но возврат денег сдвинулся на 8-14 месяцев. Урок: если объект оформлен в собственность в несколько этапов (земля и дом - в разные годы), проверять брак на КАЖДУЮ дату оформления. Теперь у меня в чек-листе это отдельный пункт.
3. Трёшка в Чертаново - погасил за день до торгов
Заёмщица, владелица небольшой розничной сети одежды. Взяла 4,2 млн под залог трёшки 78 м² в Чертаново (оценка 14 млн, LTV 30%). Стандартные условия, ставка 3% в месяц на 24 месяца.
Через 9 месяцев перестала платить. На связь не выходила: я писал, звонил, оставлял голосовые. Молчание. На 30-й день просрочки отправил досудебную претензию заказным письмом с описью. На 65-й день подал иск.
Суд за 3,5 месяца. Решение в мою пользу. Исполнительный лист приставам. Через 5 месяцев - постановление об оценке, через ещё 2 - постановление о реализации с торгов. За день до публикации лотов заёмщица позвонила: «Я готова всё закрыть».
Итого: тело 4,2 млн + пени за 14 месяцев 1,1 млн + проценты + госпошлина + расходы на юриста - суммарно 6,7 млн против стартовых 4,2 млн. Заплатила. Урок: настойчивая стандартная процедура работает, даже с молчаливыми заёмщиками. Главное - не паниковать и не пытаться «решить по понятиям».
4. Помещение в Алтуфьево - пристройки без узаконивания
Коммерческое помещение свободного назначения 145 м² у метро Алтуфьево, под аренду - кафе и пара мелких арендаторов. Оценка 41 млн, заёмщик ООО, нужно 23 млн на расширение в Подмосковье.
На стадии проверки выявилось: две пристройки к основному корпусу не зарегистрированы - построены в 2018, площадь не учтена в БТИ. Юридически продать «как есть» можно, но покупатель может потом оспорить.
Не отказался, но снизил LTV до 47% (выдали 19 млн вместо 23). Параллельно заёмщик пошёл на узаконивание пристроек через суд - это 8-14 месяцев работы и около 400 тыс. ₽ расходов. После узаконивания - пересмотр условий с увеличением суммы.
Что я проверяю в документах до сделки: 14 шагов по Москве
По московским сделкам проверка усложнена из-за частых перепланировок, исторических переходов прав, разных режимов собственности. Это последовательность из 14 шагов.
- Свежая выписка ЕГРН (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
- Правоустанавливающий документ - ДКП, наследство, приватизация, дарение, мена.
- История переходов права - частая перепродажа в течение 2-3 лет = красный флаг.
- Согласие супруга - нотариально. Для объектов, оформленных в несколько этапов, - на каждую дату оформления (см. кейс №2 выше).
- Согласие органов опеки - если есть несовершеннолетние собственники.
- Список прописанных через УК или Госуслуги - нет ли тех, кого нельзя выселить без суда.
- Задолженности по ЖКУ, налогам на имущество, капремонту - выписки.
- Технический паспорт БТИ - соответствие планировки реальности, отсутствие незарегистрированных перепланировок (по Москве это типичная проблема).
- Проверка собственника: ФССП (исполнительные производства), ЕФРСБ (банкротство), судебные дела через kad.arbitr.ru.
- По наследственным квартирам моложе 3 лет - нотариальная справка об отсутствии других претендентов.
- По квартирам в ипотеке - справка из банка об остатке долга, согласие банка на досрочное погашение.
- Оценка объекта - на стороне инвестора. Отчёт оценщика вы не заказываете и не оплачиваете.
- По коммерции - выписка ЕГРЮЛ владельца, бухотчётность, решение о залоге, действующие договоры аренды.
- Для апартаментов - особый юридический статус (нежилое назначение), уточнение условий ТСЖ, отсутствие задолженности по эксплуатационным платежам.
На стадии проверки отсеивается 40-50% заявок. Это нормально - лучше отказать сейчас, чем разбираться в суде через год.
Сколько на самом деле стоит займ в Москве
Пример: 10 млн ₽ под двушку в Хамовниках на 18 месяцев, ставка 2,8% в месяц, аннуитет.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Сумма займа | 10 000 000 ₽ |
| Ставка | 2,8% в месяц (33,6% годовых эффективных) |
| Срок | 18 месяцев |
| Ежемесячный платёж | ~750 000 ₽ |
| Переплата за весь срок | ~3 500 000 ₽ |
| Госпошлина Росреестра за регистрацию ипотеки | 1 000 ₽ |
| Оценка объекта | 0 ₽ - делает инвестор за свой счёт |
| Нотариус (электронная регистрация) | 8 000-15 000 ₽ |
Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки, платных СМС - это всё про МФО, не про частного инвестора. Досрочное погашение - без штрафов, пересчёт по фактическому сроку пользования.
Сравнение с банками Москвы
Главный вопрос, который мне задают: «Зачем мне частник, когда есть Сбер?» Ответ - в трёх случаях:
| Параметр | Сбер / ВТБ / Альфа (кредит под залог) | Частный инвестор |
|---|---|---|
| Ставка | 16-22% годовых | 30-48% годовых |
| Срок одобрения | 21-45 дней | 3-5 дней |
| Требования к КИ | Жёсткие, БКИ обязательно | Не запрашиваем |
| 2-НДФЛ / справки | Обязательно | Не нужны |
| Самозанятые / ИП на патенте | Отказы до 70% | Принимаем |
| Просрочки в прошлом | Стоп-фактор | Не влияет |
| Банкротство в прошлом | 5 лет нельзя | После завершения - можно |
| Доли, апартаменты, коммерция | Сложно или отказ | Стандартный сегмент |
Вывод: банк дешевле, но он подходит когда у вас есть 30+ дней и чистое финансовое досье. Частный инвестор дороже, но решает там, где банк не может или не успевает. Не нужно противопоставлять - это разные инструменты под разные задачи.
Документы и порядок сделки в Москве
Стандартный пакет - паспорт, выписка ЕГРН (свежая, через Госуслуги за 350 ₽), правоустанавливающий документ на объект, согласие супруга при необходимости (нотариальное).
Этапы по Москве:
- День 1. Звонок, описание ситуации, экспресс-оценка по фото и адресу. Предварительный ответ - в этот же день.
- День 2-3. Инвестор определяет стоимость по документам и фотографиям объекта. Выезжать к вам никто не будет, от вас ничего не требуется.
- День 4-5. Подбор инвестора, согласование условий, юридическая проверка пакета документов.
- День 6. Подписание у нотариуса с электронной подписью, подача документов в Росреестр.
- День 9-10. Получение зарегистрированной выписки, перевод денег на счёт заёмщика.
Что важно при выборе агента в Москве
Москва - большой рынок, на нём много предложений. Расскажу, на что смотреть:
- Реальный опыт сделок (не только обещания) - спрашивайте конкретные кейсы
- Прозрачное вознаграждение - фиксированная сумма или процент, оговорённый до начала работы
- Отсутствие предоплат «за подготовку» - все расчёты идут на сделке или после неё
- Работа с нотариусами с электронной подписью - это сегодня стандарт для быстрых сделок
- Готовность объяснять риски открыто, а не только «продавать» условия
И сигнал, что что-то не так: если предлагают «переоформить квартиру для упрощения» - никогда не соглашайтесь. См. отдельный материал про странные условия, которые должны насторожить.
Займы под залог в других городах
Виды залога
Готовы обсудить вашу ситуацию?
Оставьте заявку - агент свяжется с вами в течение рабочего дня и предложит индивидуальные условия.
Оставить заявкуРеальные цифры рынка частных займов
Москва - самый ликвидный залоговый рынок страны, и ставки здесь тяготеют к нижней границе. По выборке из 33 реальных сделок 2024-2025: медианная ставка - 3,5% в месяц (42% годовых), 90% сделок в коридоре 3-4%; медианный LTV - 37%, выше 50% не поднимаемся ни при каком объекте; медианная сумма - 3 млн ₽ (диапазон 0,3-10 млн). По ЭЦП с готовыми документами - 1-4 дня. Это посчитанные параметры, а не рекламные обещания.
«В Москве ставку определяет не город, а конкретный объект: однушка у метро в спальнике уйдёт по нижней границе, а дорогая квартира с неузаконенной перепланировкой может вообще не пройти проверку. Перед заявкой закажите свежую выписку ЕГРН - это первое, что смотрит любой инвестор.» - Илья Смирнов, частный инвестор
Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →
Частые вопросы по Москве
В каких районах Москвы работаете?
Во всех 12 административных округах. Приоритет - ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО (объекты дороже, ликвидность выше). По ВАО, ЮВАО, СВАО, САО - также активно работаем. ТиНАО (Новая Москва) - рассматриваем, по дальним поселениям условия мягче.
Принимаете квартиры в новостройках?
Да, если есть зарегистрированное право собственности (договор купли-продажи или ДДУ + акт + регистрация в ЕГРН). По объектам в строящихся ЖК - пока нет акта приёма-передачи, в залог не берём.
Подмосковье - это тоже Москва?
Нет. Областные объекты - отдельная категория, см. страницу про залог дома в Подмосковье. Условия по области немного жёстче из-за более длинной экспозиции при возможной продаже.
Сколько обычно занимает сделка по Москве?
От первого звонка до денег на счёте - обычно 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4) при подготовленных документах. На сложных объектах (несколько собственников, обременения, перепланировки) - 12-18 дней.
Какие цены у объектов вы рассматриваете?
Минимум - квартира от 6-8 млн ₽ (это даёт займ от 3-4 млн ₽, ниже работать невыгодно). Максимум по жилью - 100 млн ₽, по коммерции - до 150 млн ₽. Премиальные объекты в ЦАО рассматриваем активно.
Можно ли заложить квартиру в ипотеке Сбера/ВТБ/Альфы?
В отдельных случаях - да, через схему рефинансирования с одновременным закрытием ипотеки. Подробнее - в материале «Займ под залог квартиры в ипотеке».
Где встречаемся для сделки?
У нотариуса в вашем районе или удобной для вас локации в Москве. Большинство сделок проходит у нотариусов с электронной подписью - это сокращает срок регистрации до 1 рабочего дня (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218).
Работаете с апартаментами в «Москва-Сити», «Технопарке»?
Да, апартаменты - отдельная категория, см. материал про залог апартаментов. Выдаём до 50% от оценки, сделка чуть сложнее квартирной из-за специфики юридического статуса.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818 - договор займа
- ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
- Росреестр - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- Статистика 33 сделок под залог, 2026 - наши данные по ставкам и LTV
Заявка на займ под залог
Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.