# Оформление займа под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/oformlenie/

Полный порядок сделки: документы, этапы, сроки, расходы. Сделка проходит по ГК РФ (ст. 807-818) и ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

## Как проходит оформление займа под залог по шагам?

1. **Заявка.** Заполняете форму на сайте или пишете в Telegram. Указываете параметры объекта, нужную сумму, срок.
2. **Предварительная оценка.** Агент уточняет параметры, проводит экспресс-оценку, обозначает диапазон условий. Срок: 1-3 рабочих дня.
3. **Подбор инвестора.** Передаём параметры сделки нескольким инвесторам из сети. Согласовываем финальные условия.
4. **Пакет документов.** Заёмщик готовит документы по объекту. Юрист проверяет правовую чистоту.
5. **Подписание.** Договор займа и договор залога подписываются у нотариуса или в МФЦ. Стороны: заёмщик и инвестор.
6. **Регистрация.** Подаём документы на регистрацию обременения в Росреестр. Срок: 7-9 рабочих дней через МФЦ, 3 рабочих дня через нотариуса с ЭЦП.
7. **Получение денег.** После регистрации деньги поступают на счёт заёмщика в день, следующий за регистрацией.

## Какие документы нужны от заёмщика?

- Паспорт (оригинал)
- ИНН
- Свежая выписка ЕГРН на объект (не старше 30 дней)
- Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о наследстве и т.п.
- Согласие супруга - если объект приобретён в браке (нотариальное)
- Для юрлиц: учредительные документы, протокол/решение о залоге, выписка из ЕГРЮЛ

## Какие расходы несёт заёмщик при оформлении?

| Статья | Сумма (ориентир) |
| --- | --- |
| Оценка объекта | 0 ₽ - делает инвестор за свой счёт |
| Нотариальное удостоверение сделки | от 5 000 ₽ + 0,5% от суммы (но не более 20 000 ₽) |
| Госпошлина за регистрацию залога | 2 000 ₽ (физлица), 22 000 ₽ (юрлица) |
| Электронная регистрация через нотариуса | + 5 000 - 10 000 ₽ |
| Услуги юриста (если привлекается) | обсуждается индивидуально |

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## На каких законах основана сделка?

- **ГК РФ ст. 807-818** - общие положения о займе
- **ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»** - порядок залога недвижимости
- **ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»** - регистрация обременения
- **ФЗ-152 «О персональных данных»** - обработка данных заёмщика

## Что обязательно фиксируется в договоре займа и залога?

- Сумма займа
- Срок возврата
- Процентная ставка (фиксированная, не меняется в одностороннем порядке)
- График платежей (аннуитет, дифференцированный, или с разовым возвратом тела)
- Условия досрочного погашения
- Объект залога с полным описанием
- Порядок обращения взыскания при невозврате
- Подсудность споров

## Что важно проверить заёмщику до подписания?

- Право собственности на заложенный объект **остаётся у заёмщика**. Регистрируется только обременение.
- Объектом можно пользоваться обычным образом: жить, регистрировать жильцов, делать ремонт.
- Без согласия инвестора нельзя: продать, подарить, ещё раз заложить.
- Если возникают сложности с платежами - обратитесь к инвестору заранее. В большинстве случаев возможна реструктуризация.
- При невозврате - судебная процедура взыскания (6-18 месяцев). Есть возможность досудебного урегулирования.

## Сколько времени занимает каждый этап оформления?

Полный цикл от заявки до денег при готовых документах - 3-5 рабочих дней, в отдельных случаях 1-4 дня. Дольше всего тянутся не юридические процедуры, а сбор документов заёмщиком и согласование условий. Ниже - реальный тайминг по этапам.

| Этап | Срок | Что определяет скорость |
| --- | --- | --- |
| Первичный разбор заявки | несколько часов | полнота присланной информации по объекту |
| Оценка объекта и решение по сумме | 1-3 рабочих дня | ликвидность объекта, наличие выписки ЕГРН |
| Сбор и проверка документов | 1-5 дней | согласие супруга, состав собственников, обременения |
| Подготовка и подписание договоров | 1 день | согласованность условий с обеих сторон |
| Регистрация залога, электронно через нотариуса | 1 рабочий день | ч. 1 ст. 16 ФЗ-218 |
| Регистрация залога, бумажная подача через МФЦ | 5-9 рабочих дней | загрузка территориального органа |
| Перевод денег заёмщику | в день регистрации | деньги переводятся только после появления обременения в ЕГРН |

## Что происходит, если объект в общей собственности или заёмщик в браке?

Недвижимость, приобретённая в браке, по общему правилу является совместной собственностью супругов, поэтому для передачи её в залог требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Если объект получен по наследству или в дар, приобретён до брака либо режим имущества изменён брачным договором - согласие не нужно, но потребуется документ, это подтверждающий.

При долевой собственности в залог передаётся весь объект с участием всех сособственников либо отдельная доля. Заложить долю проще формально, но сумма займа под долю ниже: ликвидность доли существенно хуже, чем у целого объекта, а реализация требует соблюдения преимущественного права остальных сособственников.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или объект приобретался с использованием материнского капитала, сделка требует отдельного разбора: доли детей выделяются по закону, а их отчуждение контролируется органами опеки. Такие ситуации не исключают сделку, но удлиняют подготовку.

## Можно ли оформить займ под залог квартиры, которая уже в ипотеке?

Да, это последующая ипотека по ст. 43 ФЗ-102. Ключевое условие - действующий договор с первым залогодержателем не должен содержать прямого запрета на последующий залог; при наличии такого условия требуется согласие банка. Требования инвестора в этом случае удовлетворяются после требований первого залогодержателя, поэтому сумма займа считается от остатка стоимости: рыночная цена объекта минус остаток долга по действующей ипотеке, и уже от этой разницы применяется LTV.

Второй рабочий вариант - рефинансирование: заём выдаётся в размере, достаточном для полного погашения текущей ипотеки, обременение банка снимается, и объект переходит в залог инвестору как единственному залогодержателю. Такая схема применяется, когда остаток по ипотеке невелик относительно стоимости квартиры.

## Как проверить, что сделка оформлена правильно?

После регистрации закажите выписку ЕГРН на свой объект и убедитесь, что в разделе обременений указан именно тот залогодержатель, с которым подписан договор, а сведения о сумме и сроке совпадают с договором займа. Выписку можно получить на сайте Росреестра или через Госуслуги.

Признаки, при которых сделку нельзя подписывать: вместо договора залога предлагают договор купли-продажи, договор дарения или генеральную доверенность на объект; деньги предлагают передать до регистрации обременения; в договоре сумма займа отличается от фактически передаваемой; ставка или комиссия названы устно и не зафиксированы письменно; в договоре есть право изменять ставку в одностороннем порядке. Любой из этих пунктов означает, что заёмщик рискует правом собственности, а не только деньгами.

## Что будет при просрочке платежа?

Первое, что нужно сделать при риске просрочки, - связаться с займодавцем до наступления даты платежа. Значительная часть просрочек первого месяца носит технический характер и решается переносом даты или частичной оплатой процентов. При системной невозможности платить обсуждается реструктуризация: увеличение срока, перевод на выплату только процентов, продажа объекта самим собственником по рыночной цене с погашением долга из выручки.

Если договориться не удалось, взыскание идёт через суд с последующей реализацией предмета залога. Процедура занимает, как правило, от 6 до 18 месяцев. Выручка от реализации направляется на погашение тела займа, процентов, пеней и издержек; остаток возвращается собственнику. Именно поэтому доля займа от стоимости объекта ограничена: при LTV с медианой 37% у заёмщика остаётся существенная часть стоимости даже в худшем сценарии.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.