# Займ под залог недвижимости в Подмосковье

> Обновлено: 2026-09-04 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/podmoskovie/

**Коротко.** Сумма 1-50 млн ₽, ставка от 2% в месяц, максимум 50% стоимости объекта (медиана по сделкам — 37%), срок сделки 3-5 рабочих дней. Подмосковье — единственный регион страны с почти шестикратным разрывом цен внутри области: от 385 тыс. ₽/м² в Заречье до 65 тыс. в Рошале. Расстояние от МКАД определяет сумму займа сильнее, чем тип объекта.

## Шестикратный разрыв внутри одного региона

Средняя по Московской области в июле 2026 — 165,2 тыс. ₽/м² (+11,9% с начала года). Но края диапазона важнее средней.

Самые дорогие: Заречье 385,1 · Отрадное 329,7 · Новоивановское 311,0 тыс. ₽/м². Самые дешёвые: Рошаль 65,3 · Шатура 81,0 · Ликино-Дулево 83,4.

Одинаковые трёшки в Красногорске и Шатуре различаются по сумме займа примерно втрое — и не только из-за цены метра, но из-за глубины спроса и срока реализации.

## Цены м² и доля от стоимости по городам

Июль 2026, где данные есть; по остальным февраль 2026 (помечено). Средняя квартира — февраль 2026.

| Город | Цена м², тыс. ₽ | Средняя квартира | Доля от стоимости | Пояс |
|---|---|---|---|---|
| Красногорск | 268,7 | 13,42 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Одинцово | 251,7 | 11,63 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Реутов | 240,5 (фев.) | 14,44 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Химки | 235,3 | 12,21 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Мытищи | 235,0 | 10,52 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Люберцы | 225,7 | 9,27 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Долгопрудный | 223,3 (фев.) | 11,73 млн ₽ | до 50% | у МКАД |
| Балашиха | 186,2 | 8,88 млн ₽ | до 48% | 10-25 км |
| Видное | 185,3 (фев.) | 10,54 млн ₽ | до 48% | у МКАД |
| Королёв | 175,9 (фев.) | 9,43 млн ₽ | до 47% | 10-25 км |
| Подольск | 163,9 | — | до 46% | 10-25 км |
| Лобня | 158,6 (фев.) | 8,28 млн ₽ | до 45% | 10-25 км |
| Домодедово | 153,9 (фев.) | 7,64 млн ₽ | до 45% | 25-40 км |
| Щёлково | 143,1 (фев.) | 8,00 млн ₽ | до 44% | 25-40 км |
| Ликино-Дулево | 83,4 | — | до 38% | дальнее |
| Шатура | 81,0 | — | до 35% | дальнее |
| Рошаль | 65,3 | — | индивидуально | дальнее |

Среднее по ближнему поясу — 190,6 тыс. ₽/м² и 10,18 млн ₽ за квартиру. Типовой залог ближнего пояса — объект на 8-14 млн, под который реально получить 3-6 млн ₽.

## Четыре пояса и что они значат для суммы

- **У МКАД:** Химки, Красногорск, Мытищи, Люберцы, Реутов, Одинцово, Долгопрудный, Видное. Метро или МЦД, покупатель тот же, что в Москве. Доля до 50%.
- **10-25 км:** Балашиха, Королёв, Подольск, Лобня. Покупатель локальный. Доля 45-48%.
- **25-40 км:** Домодедово, Щёлково, Раменское, Пушкино, Ногинск. Экспозиция длиннее. Доля 44-46%.
- **Свыше 60 км:** Шатура, Ликино-Дулево, Рошаль, Егорьевск. Цена метра втрое ниже, срок реализации непрогнозируем. Только индивидуально.

## Скорость рынка

Июнь 2026: средний срок продажи вторички в Москве 35 дней против 56 годом ранее. Ипотечная ставка снизилась с 26,7% до 18,7%, сделок в мае +13%. Скидку дают 61% продавцов (год назад 83%), средний размер 4,8%, дисконты в 20% практически исчезли.

Московская агломерация — самый быстрый и глубокий рынок страны, и по ликвидному подмосковному объекту доля займа выше, чем в регионах.

## С чем работаю, с чем нет

**Беру:** квартиры первого и второго пояса; посёлки у МКАД (Заречье, Отрадное, Новоивановское) с оценкой по их фактически московскому уровню; коммерцию в городах первого пояса и вдоль вылетных магистралей; дома с газом и круглогодичным подъездом в пределах 30 км от МКАД.

**Индивидуально:** третий пояс — Домодедово, Щёлково, Раменское, Пушкино, Ногинск. Дома дальше 30 км. Участки — только ИЖС с коммуникациями по границе.

**Не беру:** объекты из реестра аварийного жилья; дальнее Подмосковье свыше 60 км, кроме отдельных случаев; садовые дома без круглогодичного подъезда и права постоянного проживания; земли сельхозназначения; доли без согласия сособственников; объекты с арестами.

## Подмосковные нюансы проверки

- **Город и километр от МКАД — раньше, чем метраж.**
- **Транспортная привязка:** МЦД-1 Одинцово — Лобня, МЦД-2 Подольск — Нахабино (Красногорское направление становится городским), МЦД-4 до Железнодорожной, то есть до Балашихи. Города с диаметром продаются быстрее.
- **Дома:** оформление построек, ВРИ земли, газ, зимний подъезд, соответствие фактической площади документам. Самая частая проблема — неоформленная пристройка: по документам 120 м², по факту 200.
- **Садовые дома** без права постоянного проживания как обеспечение не работают.

## Сколько стоит

4 млн ₽ под квартиру в Мытищах (оценка ~11 млн), 12 месяцев, ставка 3%/мес: платёж 120 000 ₽ процентами, за год 1,44 млн ₽, тело в конце срока.

По выборке из 33 сделок 2024-2025: медианная ставка 3,5% в месяц, 90% сделок в коридоре 3-4%; медианная доля от стоимости 37%; медианная сумма 3 млн ₽.

## На что берут

Доплата в альтернативной сделке и бридж под срок продажи (заём живёт 2-3 месяца, важна скорость, а не ставка); оборот и кассовые разрывы в оптовой торговле, логистике на складах области, строительном подряде, автобизнесе, общепите; выкуп доли и семейные разделы; рефинансирование — с учётом ограничения ст. 6.1 ФЗ-353.

## Источники

- МИР КВАРТИР: аналитика июля 2026 (цены по локациям Подмосковья), февраля 2026 (13 городов ближнего пояса), июня 2026 (срок продажи и скидки)
- Т—Ж, справочник МЦД — маршруты диаметров
- ФЗ-102, ФЗ-218 (ч. 1 ст. 16), ФЗ-353 (ст. 6.1), ГК РФ ст. 807-818
- Практика сделок агента с 2018 года: выборка 33 сделок 2024-2025