# Займ под залог земельного участка

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/uchastok/

Займ под залог земельного участка. ИЖС, ЛПХ, земли населённых пунктов. Сумма от 1 до 30 млн ₽, максимальная сумма от стоимости объекта до 50%. Все регионы РФ.

## Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

| Сумма займа | **от 1 000 000 до 30 000 000 ₽** |
| --- | --- |
| максимальная сумма от стоимости объекта | **до 50%** |
| Срок | **от 3 месяцев до 5 лет** |
| Категории | **ИЖС, ЛПХ, земли населённых пунктов, садоводство (выборочно)** |
| Коммуникации | **участки с подведёнными коммуникациями оцениваются выше** |
| Назначение использования | **любое из разрешённых для категории** |
| Решение | **1-3 рабочих дня** |
| Регионы | **вся РФ** |

## Почему земельного участка - что вы получаете

### Что даёт залог земли

Если есть участок без построек - можно получить деньги под него, не дожидаясь строительства.

### Коммуникации важны

Газ, электричество, центральный водопровод, асфальтированный подъезд - это +20-30% к оценке.

### Подмосковье в приоритете

Участки в радиусе 30-50 км от МКАД - самые ликвидные, по ним лучшие условия.

### ИЖС > СНТ

Категория ИЖС даёт более высокий максимальная сумма от стоимости объекта. Земли садоводства - индивидуально и с дисконтом.

### Площадь имеет значение

Стандартные 10-20 соток - самый ликвидный размер. Слишком большие или маленькие - оценка ниже.

### Без построек - не проблема

Чистый участок принимаем. Если есть постройки, они оцениваются отдельно.

## Типичные ситуации

### Купил землю под строительство

Стройка задерживается, нужны оборотные - закладываем участок.

### Несколько участков

Один из участков можно использовать как залог для покупки соседнего или начала строительства.

### Землю получил по наследству

Не нужна, продавать долго - заложить и получить ликвидность за 2 недели.

### Бизнес-цели

Под расширение бизнеса, выкуп актива, тендер - крупная сумма быстрее банка.

### Подготовка к продаже

Деньги нужны сейчас, продать выгодно - только через несколько месяцев. Заложили - продали - погасили.

### Участок с долей

Можно заложить с согласия совладельцев. Только свою долю - сложнее, но реально.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Что такое займ под залог земельного участка - кратко

**Займ под залог земельного участка** - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашим земельным участком категории ИЖС, ЛПХ или земель населённых пунктов, оформленные по ФЗ-102. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1-30 млн ₽, LTV 25-50% (зависит от категории, локации и коммуникаций), ставка 4-5,5% в месяц, срок 6-24 месяца, сделка 12-18 рабочих дней. Подмосковье и Ленобласть в радиусе 30-50 км от КАД/МКАД - приоритет. Дальние сельскохозяйственные земли и СНТ без инфраструктуры не работаем.

## Что я принимаю и какой LTV даю

| Тип участка | LTV (макс. %) | Ставка (мес.) | Особенности |
| --- | --- | --- | --- |
| ИЖС в радиусе 30 км от МКАД, с газом и асфальтом | 45-50% | 4-4,5% | Самый ликвидный сегмент |
| ИЖС в радиусе 50 км от МКАД, с электричеством | 40-45% | 4,3-4,8% | Средний рынок Подмосковья |
| ИЖС в дальнем Подмосковье (70+ км) | 30-38% | 4,5-5% | Длинная экспозиция при возможной продаже |
| ЛПХ в населённых пунктах | 35-42% | 4,5-5% | Можно строить, но категория ниже ИЖС |
| Земли населённых пунктов под коммерцию | 40-48% | 4,3-4,8% | Если есть утверждённое назначение |
| СНТ с круглогодичным подъездом и электричеством | 25-32% | 5-5,5% | В радиусе 30 км от МКАД, индивидуально |
| СНТ в дальних направлениях | не работаю | - | Нет рынка покупателей |
| Сельхозземли | не работаю | - | Исключение: при наличии конкретного покупателя |
| Лесной фонд, водоохранные зоны | не работаю | - | Запрет на оборот по закону |

Главные множители стоимости: газ магистральный (+15-25%), асфальт до участка (+10-15%), электричество с подключением 15 кВт+ (+10-20%), статус ИЖС vs ЛПХ vs СНТ.

## Четыре сделки из реальной практики

### Участок 12 соток в Дмитровском районе - двойная проверка браков

Заёмщик ИП с производством мелкого оборудования. Участок 12 соток ИЖС в селе под Дмитровом, газ магистральный, асфальт до калитки, электричество 30 кВт. Оценка участка 4,8 млн ₽. На участке также стоит баня и фундамент будущего дома (не оформленный в ЕГРН - не учитывался в оценке).

Нужно 1,9 млн на закупку оборудования. Сделали LTV 40%, ставка 4,5% в месяц, срок 24 месяца.

На стадии проверки выявилось важное: участок был выделен ещё в 2008 году под аренду, выкуплен у Администрации в собственность в 2020 году. У заёмщика на момент 2020 был брак, который завершился в 2023. Нынешняя жена - с 2024. Получили согласие нынешней супруги, но также взяли подтверждение, что бывшая супруга не претендует на участок (нотариальный отказ + 3 года после развода без раздела). Без этой проверки сделка могла бы быть оспорена. Урок из практики, который я теперь применяю всегда: **если объект оформлен в собственность в браке, проверять брак на ту дату, а не на текущую**.

### Всеволожск, 6 соток без построек - деньги за один рабочий день

Заёмщик принёс участок 6 соток во Всеволожске (Ленобласть), без построек, но размежёванный, с электричеством и круглогодичным подъездом. Рыночная оценка 4 млн ₽. Нужно было 1,6 млн срочно - закрыть кассовый разрыв в бизнесе до прихода оплаты по контракту.

Пакет документов был идеальный: свежая выписка ЕГРН, межевание без споров, согласие супруги уже нотариально оформлено. Это позволило идти через электронную регистрацию (УКЭП). Подали документы в пятницу вечером - регистрация обременения в Росреестре прошла во вторник утром. По сути сделка заняла один рабочий день активной работы. LTV 40%, ставка 3% в месяц, срок 12 месяцев. Это редкий пример, когда чистый участок без дома прошёл так быстро - только за счёт безупречного пакета.

### Новая Москва, 4,5 сотки - маленький, но дорогой

Нестандартный объект: всего 4,5 сотки, но в престижном направлении Новой Москвы, где сотка стоит дорого. Рыночная оценка ~6 млн ₽ - то есть больше миллиона за сотку. Заёмщику нужно было 2,1 млн под развитие.

Здесь работает правило, обратное привычному «чем больше, тем лучше»: ликвидность определяется не площадью, а ценой и спросом в локации. Маленький участок в дорогом и востребованном направлении продаётся быстрее, чем 30 соток в дальнем СНТ. Дали LTV 35% (ниже из-за нестандартной площади), ставка 4,5% в месяц. Объект из тех, где важна не формула, а понимание рынка конкретного направления.

### Застройщик ИЖС - ликвидный залог, сделка за день

Заёмщик - сам застройщик ИЖС, то есть профессионал, который понимает землю. Залог - высоколиквидный участок в активном направлении. Сумма 4,175 млн ₽, ставка 3% в месяц на 1 год. Заёмщик честно раскрыл доход и цель займа (оборотные на следующий объект).

Когда залог ликвидный, а заёмщик прозрачен и сам в теме - сделка идёт максимально гладко. Подали в пятницу через ЭЦП, в понедельник регистрация прошла. Это иллюстрация того, что ставка и скорость зависят от двух вещей вместе: качества объекта и адекватности заёмщика. Один ликвидный залог без прозрачного заёмщика - это уже другой разговор и другие условия.

## Сколько на самом деле стоит займ под залог участка

Ставка - не единственная цифра. Реальная стоимость складывается из процентов и разовых расходов на оформление. Разберу на примере займа 2 млн ₽ под ИЖС в ближнем Подмосковье на 12 месяцев под 4,5% в месяц.

| Статья | Сумма | Кто платит |
| --- | --- | --- |
| Проценты за 12 мес. (4,5%/мес, % на остаток) | ≈ 650 000-1 080 000 ₽* | Заёмщик |
| Оценка участка | 5 000-9 000 ₽ | Заёмщик |
| Госпошлина за регистрацию обременения | 2 000 ₽ (физлицо) | Заёмщик |
| Нотариус (если требуется по сделке) | 10 000-25 000 ₽ | Заёмщик |
| Юридическое сопровождение инвестора | 0 ₽ для заёмщика | Инвестор |

* Зависит от графика: при аннуитете с гашением тела переплата меньше, при «процент на всю сумму» - у верхней границы. Конкретный график считаем под вашу задачу.

Главное правило ниши: **операционные расходы по сделке несёт заёмщик** - ровно как в банке, где вы платите за оценку, нотариуса и регистрацию. Если кто-то предлагает «всё за счёт инвестора» - это значит, что расходы зашиты в комиссию или в завышенную ставку. Прозрачнее, когда каждая статья названа отдельно.

## Какие документы нужны

1. Паспорт собственника.
2. Свежая выписка ЕГРН на участок (не старше 30 дней).
3. Правоустанавливающий документ - ДКП, наследство, дарение, выкуп у Администрации.
4. Кадастровый паспорт с актуальным межеванием (не «декларативные» границы).
5. Документы на коммуникации: договор газоснабжения, акт подключения электричества, проект водоснабжения/скважины.
6. Согласие супруга нотариально - на дату приобретения участка в собственность.
7. Если участок имеет постройки - выписки ЕГРН на каждую постройку отдельно.
8. Оценка объекта - на стороне инвестора, отдельный отчёт от вас не нужен.
9. Для участков в СНТ - справка о членстве и отсутствии задолженности по членским взносам.

## Когда участок не подойдёт под залог

- Категория земли - сельхозназначения или лесной фонд.
- СНТ в дальнем направлении без круглогодичного подъезда.
- Границы не размежёваны или есть наложение с соседним участком.
- На участке самостроем построены капитальные объекты без регистрации (это снижает оценку, но не делает невозможным - обсуждаем индивидуально).
- Участок в водоохранной зоне или природоохранном заказнике.
- Участок в аренде у Администрации (не выкуплен в собственность).
- Есть споры с соседями по границам или сервитутам, не разрешённые до сделки.

## Полезные статьи по теме

- [Как оценивают недвижимость для залога](/zalog/blog/kak-otsenit-nedvizhimost-dlya-zaloga/)
- [Оформление залога в Росреестре: пошагово](/zalog/blog/oformlenie-zaloga-nedvizhimosti-rosreestr/)
- [Договор займа с залогом: что проверить](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)
- [Риски заёмщика при залоге недвижимости](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)
- [Как проходит оформление займа - все этапы](/zalog/oformlenie/)
- [Срочный займ под залог за несколько дней](/zalog/srochno/)

## Другие типы залога

- [Квартира](/zalog/kvartira/)
- [Жилой дом](/zalog/dom/)
- [Коммерческая недвижимость](/zalog/kommercheskaya/)
- [Комната или доля](/zalog/komnata/)

## По регионам

- [Москва и МО](/zalog/moskva/)
- [Санкт-Петербург](/zalog/spb/)
- [Екатеринбург](/zalog/ekaterinburg/)
- [Казань](/zalog/kazan/)
- [Новосибирск](/zalog/novosibirsk/)
- [Сочи](/zalog/sochi/)
- [Краснодар](/zalog/krasnodar/)
- [Нижний Новгород](/zalog/nizhniy-novgorod/)
- [Самара](/zalog/samara/)
- [Ростов-на-Дону](/zalog/rostov-na-donu/)
- [Воронеж](/zalog/voronezh/)

## Реальные цифры рынка частных займов

По земельным участкам ликвидность сильно зависит от категории и локации - ориентируйтесь на медианы рынка. Наша статистика по 33 реальным сделкам 2024-2025: ставка по медиане - **3,5% в месяц (42% годовых)**, коридор 3-4% закрывает 90% сделок; медианный LTV - **37%**, ни одной выдачи выше 50%; медианная сумма займа - **3 млн ₽** (0,3-10 млн). Деньги по ЭЦП - за 1-4 дня. Числа взяты из закрытых сделок, не из рекламы.

[Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html)

## Вопросы по займу под этот тип залога

**Какой максимальная сумма от стоимости объекта по участку?**
До 50% от рыночной стоимости. По ИЖС с коммуникациями возможно ближе к верхней границе, по СНТ без газа - 35-40%.

**Участок в СНТ можно заложить?**
Да, но условия хуже: максимальная сумма от стоимости объекта до 35-40%, ликвидность ниже. Желательно наличие электричества и круглогодичной дороги.

**Можно ли заложить только часть участка (долю)?**
Технически - да, но сделка сложнее и инвесторы менее охотно работают с долями земли. Лучше заложить весь участок с согласия совладельцев.

**Какие документы нужны?**
Паспорт, выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ, межевой план (если есть), согласие супруга при совместной собственности.

**Если на участке есть постройки?**
Зарегистрированные в ЕГРН постройки повышают оценку. Незарегистрированные - не учитываются, могут даже снизить ликвидность.

**Земля под коммерческое назначение?**
Земли промышленности, для размещения объектов торговли, складского назначения - рассматриваем, но как коммерческую недвижимость на других условиях.

**Землю сельхозназначения принимаете?**
Только в исключительных случаях, при наличии конкретного покупателя или явных коммерческих перспектив. Стандартно - нет.

**За сколько реально получить деньги под участок?**
Стандартно - 12-18 рабочих дней. При безупречном пакете документов (свежая ЕГРН, межевание без споров, готовое согласие супруга) и электронной регистрации возможно за 1-3 рабочих дня. По чистому участку без построек оформление обычно быстрее, чем по дому.

**Можно ли заложить участок с недостроенным домом?**
Да. Если недострой зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершённого строительства - он учитывается в оценке. Если не зарегистрирован - оцениваем только землю, а недострой не влияет (а иногда снижает ликвидность, если мешает использованию).

**Влияет ли категория земли на ставку?**
Да, напрямую. ИЖС даёт лучшие условия (LTV до 45-50%, ставка от 4%). ЛПХ - чуть ниже. СНТ - самый дорогой и низкий LTV (25-32%, ставка от 5%), и только в ближних направлениях с инфраструктурой.

**Что выгоднее - заложить участок или продать?**
Если деньги нужны временно и участок вам нужен в будущем (под стройку, как актив) - залог сохраняет собственность. Если участок не нужен и рынок позволяет продать быстро по хорошей цене - продажа дешевле. Залог - это инструмент «деньги сейчас без потери актива», а не замена продаже.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.