# Проверка заёмщика и залога: *12 шагов андеррайтинга* частного инвестора

> Обновлено: 2026-07-24 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/blog/proverka-zayomshchika-12-shagov.html

## Зачем нужна пошаговая проверка?

Заёмщик и залог проверяются параллельно. Заёмщик закрывает вопрос «будет ли возврат добровольным». Залог закрывает вопрос «получим ли мы деньги, если возврата не будет». Сделка проходит, только если оба вопроса закрыты положительно.

На первой сделке отдайте проверку юристу. Стоимость - 8-15 тыс ₽ за заключение, оплачивает заёмщик из суммы займа. Это покупает вам отсутствие 90% типовых ошибок. К самостоятельной проверке имеет смысл переходить через 5-10 сделок, когда есть насмотренность.

## Часть 1. Проверка заёмщика (шаги 1-6)

### Шаг 1. Личность и дееспособность

Что проверяем: паспорт (страница 2-3 и регистрация), СНИЛС, фотография. Сверка: реальный человек на встрече, очный визит, фото с паспортом «на руке».

Источники: визуальная проверка паспорта на признаки подделки; проверка действительности паспорта на сайте МВД (services.fms.gov.ru); проверка ИНН на сайте ФНС.

Красные флаги: новый паспорт младше 6 месяцев без оснований, отказ показать оригинал, общение только через посредников.

### Шаг 2. Кредитная история

Заёмщик сам заказывает выписку из НБКИ и ОКБ через Госуслуги (бесплатно дважды в год). Эти два бюро покрывают 95% российских КИ.

Что смотрим: открытые просрочки 30+ дней, частоту запросов от банков (более 5 за последний месяц - сигнал), активные кредиты и их обслуживание, отметки о банкротстве, отметки о реструктуризации.

Решение: чистая КИ → стандартные условия. Лёгкие проблемы → стандартные условия с записью в досье. Серьёзные проблемы → снижение LTV или отказ. Подробнее - в [статье про плохую КИ](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-s-plohoy-ki/).

### Шаг 3. Исполнительные производства ФССП

Сайт ФССП (fssp.gov.ru) → поиск по ФИО + дата рождения. Видны открытые и закрытые ИП с суммами и причинами.

Решение: общая сумма открытых ИП до 30% стоимости залога - допустимо при погашении из суммы займа. Свыше 30% или арест на залоговом объекте - стоп.

### Шаг 4. Банкротство

Сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru) → поиск по ФИО. Видны действующие и завершённые процедуры.

Решение: действующая процедура (не завершено определением суда) - стоп. Завершённое банкротство - возможна сделка с поправкой LTV.

### Шаг 5. Судебные дела

Сайты судов общей юрисдикции в регионе заёмщика (через sudrf.ru) и сайт арбитражного суда (kad.arbitr.ru) → поиск по ФИО.

Что ищем: ответчик ли заёмщик по делам о взыскании, банкротству, наследственным спорам, разводу. Истец - обычно нейтрально.

Решение: открытые дела о взыскании крупных сумм - снижение LTV или стоп. Тяжёлые семейные споры (раздел имущества) - стоп, риск оспаривания залога.

### Шаг 6. Росфинмониторинг и санкционные списки

Перечень террористов и экстремистов на сайте Росфинмониторинга (fedsfm.ru). Санкционные списки ОФАК, ЕС (для крупных сделок и нерезидентов).

Решение: попадание в перечни - автоматический стоп. Сделка с такими лицами незаконна.

## Часть 2. Проверка залога (шаги 7-12)

### Шаг 7. Свежая выписка ЕГРН

Расширенная выписка из ЕГРН (запрашиваем у заёмщика или заказываем самостоятельно через Госуслуги - 290 ₽, в течение нескольких часов). Срок выписки - не более 30 дней.

Что смотрим: текущий собственник, доли, обременения (ипотека, аресты), технические характеристики, правоустанавливающие документы, кадастровая стоимость.

Решение: расхождение собственника с заёмщиком - стоп. Активные обременения - отдельный сценарий (см. [статью про залог квартиры в ипотеке](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-kvartiry-v-ipoteke-rukovodstvo/)).

### Шаг 8. История переходов прав

Расширенная выписка показывает все переходы прав за всю историю объекта. Запрашиваем у заёмщика правоустанавливающие документы по каждому переходу за последние 5-7 лет.

Что смотрим: основания переходов (купля-продажа, дарение, наследство, приватизация). Подозрительные моменты: цепочка из 3+ переходов за 2 года, дарения между неродственниками, наследство менее 3 лет назад.

Решение: чистая история - стандартные условия. Подозрительная - углубить проверку через нотариусов, риелторов; либо стоп.

### Шаг 9. Зарегистрированные лица

Запрашиваем у заёмщика справку из паспортного стола или ТСЖ о зарегистрированных лицах в квартире. Альтернатива - выписка из домовой книги.

Что смотрим: количество зарегистрированных, наличие несовершеннолетних, наличие лиц с правом пожизненного проживания (приватизация с отказом).

Решение: несовершеннолетние или лица с правом пожизненного проживания - обязательное согласование с юристом, возможно потребуется разрешение опеки.

### Шаг 10. Долги по коммуналке и налогам

Справка из управляющей компании или ЕИРЦ. Личный кабинет налогоплательщика (lkfl.nalog.ru) - справка по налогу на имущество.

Что смотрим: долги по коммуналке свыше 100 тыс ₽ - не блокирующий фактор, но требует закрытия из суммы займа. Долги по налогу на имущество свыше 50 тыс ₽ - то же самое.

Решение: если долги - направить часть займа на их погашение и зафиксировать в договоре.

### Шаг 11. Согласие супруга

Если квартира приобретена в браке - обязательно нотариальное согласие супруга на залог (ст. 35 СК РФ). Стоимость согласия у нотариуса - 1500-2500 ₽.

Если заёмщик в браке, но утверждает, что квартира приобретена до брака - нужны документы основания (дата приобретения должна быть раньше даты регистрации брака).

Решение: согласие должно быть на руках до подписания договора залога. Без него Росреестр откажет в регистрации.

### Шаг 12. Оценка ликвидности и осмотр

Профессиональный отчёт оценщика (стоимость 5-8 тыс ₽). Кроме того - реальный осмотр квартиры самим инвестором или его представителем. Это критично: фотографии могут не отражать действительности.

Что смотрим: фактическое состояние квартиры; соответствие планировке БТИ (отсутствие незаконных перепланировок); район и инфраструктура; ликвидность по аналогам.

Решение: ликвидная стоимость = рыночная стоимость минус 15-20% дисконт на торги. От ликвидной стоимости считается LTV. Подробнее - в [статье про ликвидность залога](/blog/kak-otsenit-likvidnost-zaloga-chek-list.html).

### Нужна помощь с андеррайтингом первой сделки?

Прислайте материалы по заёмщику и объекту. Сделаем независимое заключение по 12 шагам и скажем, имеет ли смысл идти в сделку. Это часть нашего сопровождения для частных инвесторов.

## Что должно быть в файле сделки?

По итогам всех 12 шагов формируется досье сделки. Это не для бюрократии, а для собственной защиты при возможном суде.

1. Сканы паспорта заёмщика, СНИЛС.
2. Выписка из НБКИ и ОКБ - дата и скриншоты.
3. Скриншоты с сайта ФССП.
4. Скриншот с bankrot.fedresurs.ru.
5. Скриншоты по судебным базам.
6. Свежая выписка ЕГРН.
7. Правоустанавливающие документы.
8. Справка о зарегистрированных лицах.
9. Справка о долгах по коммуналке.
10. Нотариальное согласие супруга (если есть брак).
11. Отчёт оценщика.
12. Юридическое заключение (если делал юрист).
13. Договор займа и договор залога.
14. Документы о регистрации залога в Росреестре.
15. Документы о выдаче денег (выписка по счёту или акт передачи через ячейку).

Хранить - 5-10 лет минимум. Это рабочий материал для возможного суда по взысканию или оспариванию сделки.

## Какие ошибки чаще всего делают при проверке?

- **Поверхностная проверка ФССП и судов.** Проверяют только по основному месту жительства, упускают регионы предыдущей регистрации.
- **Старая выписка ЕГРН.** Документу больше 30 дней - за это время могло появиться обременение или арест.
- **Не учитывают несовершеннолетних.** Дети прописаны в квартире - потенциальные сложности с торгами при дефолте.
- **Нет согласия супруга.** Самая частая причина отказа Росреестра в регистрации залога.
- **Доверие словам заёмщика.** «У меня нет банкротства» проверяется в 30 секунд через bankrot.fedresurs.ru.
- **Один день на всё.** Проверка делается с лету, не успевают глубоко покопать историю. Минимум 1 рабочий день, а лучше два.
- **Без осмотра объекта.** Сделка по фотографиям. Через год оказывается, что в квартире проблема, которая снизила её на 30% против оценки.

## Резюме

Проверка заёмщика и залога по 12 шагам - это последний барьер перед сделкой. Каждый шаг отдельно занимает минуты, в совокупности - 1-2 рабочих дня с юристом. Все источники бесплатные или стоят копейки. Главная защита - досье сделки, которое хранится годами. Грубый ориентир: если по любому шагу появилось «не уверен» - нужно либо углубить проверку, либо отказаться от сделки. Хорошая сделка не убежит, плохая - обойдётся в стоимость потерянного капитала.

Управляющий частных инвесторов. Шесть лет работы, 250+ сделок личного участия, ноль потерь капитала по соблюдённому протоколу проверки. ОГРНИП 321784700077872.