--- title: Торги по заложенной недвижимости: что делать, если они не состоялись url: https://smirnoffond.ru/vzyskanie/torgi/ author: Илья Смирнов site: smirnoffond.ru updated: 2026-08-25 --- # Торги по заложенной недвижимости: что делать, если они не состоялись На торгах продаётся примерно каждый пятый выставленный лот, а по классическим открытым аукционам результативность составляет всего 5%. Для залогодержателя это означает, что торги — не способ получить деньги, а промежуточная процедура, из которой нужно вовремя выйти. Ключевой момент наступает после несостоявшихся повторных торгов: у кредитора есть ровно один месяц, чтобы оставить объект за собой, и если этот срок пропущен, ипотека прекращается — обеспечение теряется целиком. ## Механика торгов по шагам **Этап** **Правило** **Норма** - Первые торги - проводятся не ранее чем через 10 дней после уведомления должника; начальная цена — по судебному акту - ст. 57 ФЗ-102 - Признание несостоявшимися - явилось менее двух покупателей; не сделана надбавка к начальной цене; победитель не внёс покупную цену в срок - п. 1 ст. 58 ФЗ-102 - Право выкупа после первых торгов - в течение 10 дней залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести объект по начальной цене с зачётом требований - п. 2 ст. 58 ФЗ-102 - Повторные торги - не позднее чем через месяц; начальная цена снижается на 15% - п. 3 ст. 58 ФЗ-102 - Оставление за собой - по цене не более чем на 25% ниже начальной цены первых торгов - п. 4 ст. 58 ФЗ-102 - Срок на реализацию права - 1 месяц со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, иначе ипотека прекращается - п. 5 ст. 58 ФЗ-102 Заявление об оставлении предмета ипотеки за собой подаётся приставу письменно и в месячный срок. Практика по этому вопросу жёсткая: Кировский областной суд в кассационном определении по делу № 33-2166 указал именно на письменную форму и на соблюдение срока. Есть и второе последствие пропуска, о котором обычно не думают: Омский областной суд (определение № 33-1969/2010) взыскал проценты по кредиту только до дня, когда банк согласился принять имущество, а не до конца срока договора. ## Почему на торги нельзя рассчитывать Во II квартале 2025 года было выставлено 68,9 тыс. лотов, объём реализации составил 51 млрд ₽, а доля успешных торгов — 21% от общего числа лотов. При этом результативность классических открытых аукционов — 5%, а публичного предложения, то есть продажи с последовательным снижением цены, — 49%. Средняя цена успешно проданного лота — 3,1 млн ₽. Типичные дисконты при реализации: жильё — до 30–50% от рыночной стоимости, коммерческая недвижимость — около 50%, земельные участки — до 70%, дебиторская задолженность — до 90%. За 2025 год проведено свыше 203 тыс. торгов (+11,3% к 2024), но количество состоявшихся сделок снизилось на 2,3% — рынок растёт по числу лотов, а не по числу продаж. Отдельно по ипотечному жилью: за первое полугодие 2026 года в России с торгов продано около 1 200 жилых объектов должников по ипотеке — чуть больше шести квартир в день на всю страну. Выручка 3,89 млрд ₽, средняя цена лота 3,3 млн ₽. Лидеры по количеству сделок: Московская область — 103, Санкт-Петербург — 68, Краснодарский край и Новосибирская область — по 46. Практический вывод. Деньги в залоговых сделках приходят не с торгов. Они приходят от продажи объекта до торгов — самим должником или по соглашению об отступном — либо от оставления объекта за собой с последующей продажей по рыночной цене. Торги в этой конструкции работают как инструмент давления и как формальный этап, который нужно грамотно пройти, не потеряв обеспечение. ## Что снижает шансы продать объект ### Зарегистрированные жильцы Право пользования жилым помещением прекращается при обращении взыскания, только если кредитор — банк, иная кредитная организация или другое юридическое лицо, а заём был целевым на жильё (п. 1 ст. 78 ФЗ-102). У частного займодавца по нецелевому займу этого рычага нет: лот уходит с обременением и с большим дисконтом либо не продаётся вовсе. ### Завышенная начальная цена Парадокс: слишком высокая цена не защищает кредитора, а гарантирует несостоявшиеся торги и потерю времени. При споре о стоимости суд ставит 80% рыночной, и это часто ближе к реальности, чем цифра из договора трёхлетней давности. ### Доли и обременения Доля в праве собственности, аресты третьих лиц, несовершеннолетние собственники, использованный материнский капитал — всё это резко сужает круг покупателей. Проверять эти обстоятельства нужно до выдачи займа, а не на стадии реализации. ## Частые вопросы ### Когда торги признаются несостоявшимися? По п. 1 ст. 58 ФЗ-102 в трёх случаях: на торги явилось менее двух покупателей; не сделана надбавка к начальной продажной цене; победитель торгов не внёс покупную цену в установленный срок. После этого запускается процедура повторных торгов. ### На сколько снижается цена на повторных торгах? Начальная продажная цена на повторных публичных торгах снижается на 15% (п. 3 ст. 58 ФЗ-102). Если и повторные торги не состоялись, залогодержатель вправе оставить объект за собой по цене не более чем на 25% ниже начальной продажной цены первых торгов. ### Что будет, если я не заявлю об оставлении объекта за собой? Ипотека прекращается. Пункт 5 ст. 58 ФЗ-102 даёт залогодержателю один месяц со дня объявления повторных торгов несостоявшимися; если право не реализовано в этот срок, обеспечение утрачивается полностью, а требование остаётся необеспеченным. Заявление подаётся приставу письменно. ### Сколько объектов реально продаётся с торгов? По данным за II квартал 2025 года — 21% выставленных лотов. Результативность классических открытых аукционов составляет 5%, публичного предложения — 49%. Дисконты по жилью достигают 30–50% от рыночной стоимости. За первое полугодие 2026 года в России продано около 1 200 ипотечных квартир — примерно шесть в день на всю страну. ### Выгоднее забрать объект себе или ждать продажи? Зависит от ликвидности объекта, размера требования и наличия зарегистрированных жильцов. Оставление за собой даёт скидку до 25% от начальной цены первых торгов и позволяет потом продать объект по рыночной цене, а не с дисконтом торгов. Но это требует денег на разницу, если стоимость объекта превышает требование, и готовности заниматься продажей. ### Можно ли продать объект до торгов? Да, и чаще всего это самый выгодный вариант. Объект продаёт сам должник по рыночной цене, обременение снимается в сделке, деньги идут кредитору. Разница с торгами — 30–50% стоимости. Схема оформляется соглашением, где зафиксированы порядок расчётов и снятие залога, — иначе кредитор рискует остаться без денег и без обеспечения. ## Разобрать ситуацию с торгами Напишите, на каком этапе реализация и что за объект, — скажу, какие сроки горят и что выгоднее. --- ИП Смирнов Илья Александрович, ИНН 780108433761, ОГРНИП 321784700077872, Санкт-Петербург. Telegram: @smirnoffond_bot · info@smirnoffond.ru Оказываются юридические услуги: правовой анализ документов, подготовка процессуальных документов, представительство в суде и в исполнительном производстве, участие в деле о банкротстве должника. Взаимодействие с должником, направленное на возврат просроченной задолженности, по ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 03.07.2016 № 230-ФЗ вправе осуществлять сам кредитор. Информация носит справочный характер и не является офертой или гарантией результата.