# Займ под залог недвижимости - от 1 до 150 млн ₽, решение за 1-3 дня

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/

Ставка от 2% в месяц плюс разовая комиссия за выдачу 2-5%, срок до 5 лет, сумма - до 50% от рыночной стоимости объекта. Рассматриваем заявки с плохой кредитной историей и без справок о доходах. Займодавцы - частные инвесторы: подбираем инвестора под ваш объект и сопровождаем сделку по ФЗ-102, залог регистрируется на инвестора в Росреестре. С 2018 года - 250+ закрытых сделок на 1 млрд ₽. [Все условия займа →](#usloviya)

### Заявка на займ

Ответим в течение рабочего дня. Без обязательств.

## На каких условиях можно получить займ под залог недвижимости?

Займ под залог недвижимости - это деньги под обеспечение вашей квартиры, дома, коммерческого помещения или участка. Сумма - от 1 до 150 млн ₽, но не более 50% рыночной стоимости объекта; ставка от 2% в месяц (медиана по нашим сделкам 2024-2026 - 3,5%); срок от 1 месяца до 5 лет. Решение принимается за 1-3 рабочих дня, при готовом пакете документов сделка проходит за 3-5 дней. Займодавцем выступает частный инвестор, залог регистрируется на него в Росреестре по ФЗ-102 «Об ипотеке»; регистрация через электронную подпись занимает 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Кредитная история и справки о доходах не являются определяющими - решение принимается по объекту.

| Сумма займа | от 1 000 000 до 150 000 000 ₽ |
| --- | --- |
| Максимальная доля от стоимости объекта (LTV) | 50%; медиана по закрытым сделкам - 37% |
| Ставка | от 2% в месяц; медиана 3,5% в месяц. Итоговая ставка зависит от ликвидности объекта, суммы и срока |
| Срок | от 1 месяца до 5 лет |
| Схема погашения | проценты ежемесячно, тело займа - в конце срока. Досрочное погашение без штрафов |
| Расходы заёмщика при сделке | госпошлина за регистрацию залога, оценка объекта, нотариальные действия (если требуются), вознаграждение за подбор инвестора и сопровождение сделки. Все суммы называются до подписания договора и фиксируются в нём |
| Кто выдаёт займ | частный инвестор - залогодержатель по ФЗ-102. SMIRNOFFOND не является кредитором, МФО или банком: подбирает инвестора, проверяет объект и организует сделку |
| Что принимается в залог | квартира, жилой дом с участком, коммерческое помещение, земельный участок, комната или доля |

Информация носит справочный характер и не является публичной офертой (ст. 437 ГК РФ). Условия конкретной сделки определяются договором. ИП Смирнов Илья Александрович, ОГРНИП 321784700077872.

## Сколько придётся платить каждый месяц?

Подставьте параметры - увидите примерный платёж и полную стоимость. Конкретные условия определяются индивидуально для каждой сделки.

[Открыть полный калькулятор займа →](/zalog/kalkulyator/) · [Оценить квартиру для залога →](/zalog/ocenka-kvartiry/)

Реальная шкала ставок в частном залоговом кредитовании: 2,5-4% в месяц. Ставка зависит от ликвидности объекта. LTV свыше 60% - выходим из безопасной зоны.

## Чем частный инвестор лучше банка и МФО?

Решаем задачи там, где банки и МФО отказали или не подходят по условиям.

### Крупные суммы

От 1 до 150 млн ₽ - реальный диапазон, в котором работаем. Минимум формальностей при крупных сделках.

### Кредитная история не помеха

Для частного инвестора важна ликвидность объекта, а не отметки в БКИ. Рассматриваем заёмщиков с просрочками и банкротством в прошлом.

### Решение за 1-3 дня

Без многоступенчатого скоринга. Анализируем документы по объекту и заёмщику, выходим на сделку быстрее банков.

### Без справок о доходах

Не требуем 2-НДФЛ, выписки со счетов, подтверждения занятости. Залог - главное обеспечение, а не зарплата.

### Сделка по ФЗ-102

Договор займа с залогом регистрируется в Росреестре. Все условия зафиксированы письменно, проценты не меняются в одностороннем порядке.

### Вся Россия

Работаем во всех регионах РФ, за исключением республик Северного Кавказа. Сделки в крупных городах - приоритет.

## Как получить займ под залог: что происходит после заявки?

От заявки до получения денег - как правило, 3-7 рабочих дней.

### Заявка и оценка

Оставляете заявку, агент уточняет параметры объекта и задачи. Делаем экспресс-оценку и обозначаем индивидуальные условия в течение 1-3 рабочих дней.

### Подбор инвестора и сделка

Подбираем частного инвестора, согласуем договор займа и договор залога. Стороны подписывают документы у нотариуса или в МФЦ.

### Регистрация и деньги

Залог регистрируется в Росреестре. Деньги поступают после регистрации обременения: электронная регистрация занимает 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218), подача через МФЦ - дольше.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Какую недвижимость примут в залог?

Любой ликвидный объект на территории РФ. До 60% от рыночной стоимости.

### Квартира

В собственности, в том числе с обременением (ипотека) - рассматриваем индивидуально.

### Жилой дом

Дом + земля одним лотом. ИЖС, СНТ при условии ликвидности.

### Коммерческая

Помещения, офисы, склады, апартаменты. Подход индивидуальный.

### Земельный участок

Земли населённых пунктов и ИЖС. С коммуникациями - приоритет.

### Комната / доля

Принимаем при определённых условиях - нужен анализ ситуации.

### Как оформить

Полный порядок оформления, документы, сроки и расходы.

## В каких ситуациях обращаются к частному инвестору?

Это не альтернатива «дешёвому» банковскому кредиту - это решение там, где банк не выдаёт.

### Банки отказали

Плохая кредитная история, действующие просрочки, статус ИП или самозанятого, серый доход - банковский скоринг режет, а ликвидный объект остаётся.

### Нужно срочно

Деньги под сделку через 3-9 дней, без 1-2 месяцев банковского рассмотрения. Бизнес-задача с дедлайном - типичный кейс.

### Крупная сумма

Банк ограничен потребкредитом 5-10 млн ₽. Под залог недвижимости частный инвестор выдаёт 30, 50, 100 млн ₽ - если объект тянет.

### Бизнес-цели

Пополнение оборотных средств, выкуп доли в бизнесе, покупка нового объекта, тендер, кассовый разрыв. Без целевого использования.

### Рефинансирование

Закрыть несколько проблемных кредитов одним займом под залог недвижимости с понятной структурой платежей.

### Деньги на короткий срок

Контракт на 3-6 месяцев, тендер с дедлайном, межпериодное финансирование сделки. Банк такие короткие займы оформляет дольше, чем длится сама задача. Частный инвестор - другая история: успеваешь и взять, и закрыть досрочно.

### Нет подтверждённого дохода

Самозанятые, ИП на патенте, наследство, продажа другого имущества, доходы из-за рубежа - мы не запрашиваем 2-НДФЛ.

## Какие задачи заёмщиков мы уже решали?

Реальные сценарии работы. Личные данные заёмщиков не раскрываются.

### Срочный выкуп доли

Заёмщик выкупал долю партнёра в бизнесе. Срок по соглашению - 10 дней. В банке заявка только подавалась бы 3 недели. Под залог 2-комнатной квартиры в ЦАО подобрали инвестора, сделка прошла за 7 рабочих дней.

### Просрочки в БКИ - банки отказали

Владелец сети кофеен закрывал кассовый разрыв. В трёх банках отказ из-за двух просрочек в 2023 году. Под залог коммерческого помещения на Васильевском острове инвестор согласовал займ. Через год заёмщик погасил досрочно после продажи второго помещения.

### Самозанятый без 2-НДФЛ

IT-специалист на самозанятости, доход через биржу. Банки запрашивали 2-НДФЛ - её нет. Под залог дома с участком в ближнем Подмосковье оформили займ на покупку нового объекта. Документы - паспорт и выписка из ЕГРН.

### Под исполнение тендера на 3 месяца

ИП в сфере грузоперевозок выиграл тендер на 14,2 млн ₽. По условиям контракта - аванс 30%, остальное по факту. Не хватало 5 млн на закупку топлива и аренду доп. техники под объём. Банк говорил: «через 30 дней рассмотрим». Контракт уже шёл. Под залог однокомнатной квартиры собственника в Кузьминках выдали 5 млн на 3 месяца. Закрыл досрочно из второго платежа заказчика, штрафа за досрочное не было.

## Какая реальная статистика по нашим сделкам?

По выборке из 33 реальных сделок 2024-2025 годов: медианная ставка - **3,5% в месяц (42% годовых)**, 90% сделок в коридоре 3-4%; медианный LTV - **37%**, максимум в выборке - 50%; медианная сумма - **3 млн ₽** (диапазон 0,3-10 млн). При готовых документах и электронной регистрации сделка проходит за 1-4 дня. Это посчитанные параметры реальных сделок, а не рекламные обещания.

[Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html)

## Что важно знать заёмщику до подписания договора?

Развёрнутые ответы - в разделе [Вопросы и ответы](/zalog/faq/).

**Сколько можно получить под залог недвижимости?**
От 1 000 000 до 150 000 000 ₽. Конкретная сумма зависит от рыночной стоимости объекта и его ликвидности - как правило, до 50% от оценки (максимальная сумма от стоимости объекта - Loan-to-Value).

**За какой срок принимается решение?**
Как правило, в течение 1-3 рабочих дней после предоставления документов по объекту. Средний цикл сделки целиком - 3-5 рабочих дней; при готовых документах и электронной регистрации (1 рабочий день, ч. 1 ст. 16 ФЗ-218) - 1-4 дня.

**Работаете ли с плохой кредитной историей?**
Да. Для частного инвестора КИ имеет второстепенное значение - основной фактор это ликвидность залога. Просрочки, банкротство в прошлом, отсутствие истории - не препятствиеы.

**Нужны ли справки о доходах?**
Нет. Подтверждение дохода не требуется. Для оформления нужен паспорт и документы на объект (выписка ЕГРН, правоустанавливающие). Отчёт оценщика от вас не требуется.

**Это законно?**
Да. Деятельность ведётся в соответствии с ГК РФ (ст. 807-818) и ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залог регистрируется в Росреестре. Лицензия ЦБ РФ не требуется, так как займ выдаёт частный инвестор - физическое лицо.

**В каких регионах работаете?**
Вся Россия, за исключением республик Северного Кавказа. Приоритет - Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники.

**Можно ли заложить квартиру в ипотеке?**
В ряде случаев - да. Требуется анализ остатка ипотечного долга, рыночной цены и других факторов. Подробнее на странице [займ под залог квартиры](/zalog/kvartira/).

**Нужно ли платить за оценку недвижимости?**
Нет. Заказывать отчёт оценщика и платить за него заёмщик не должен. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт. Осмотр объекта тоже не требуется: работаем дистанционно. До сделки вы не платите ничего, на сделке - только госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он нужен.