# Подбор займа под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/podbor/

Восемь вопросов об объекте и ситуации - и вы видите предварительные условия: какую сумму реально одобрят, под какую ставку, за какой срок и с каким платежом. Без звонка, без обязательств и без единого платежа с вашей стороны.

Расчёт предварительный и не является офертой (ст. 437 ГК РФ). Точные условия определяются договором после проверки документов по объекту.

## Как считается результат

Расчёт построен на той же логике, по которой инвестор смотрит сделку. Три параметра решают почти всё.

**Стоимость объекта и доля займа в ней.** Это LTV - отношение суммы займа к стоимости залога. Безопасный максимум по жилой недвижимости - около 60%, медиана по реальным сделкам - около 37%. Чем ниже доля, тем спокойнее инвестор и тем ниже ставка: при LTV 25-30% условия заметно мягче, чем при 55%.

**Ликвидность объекта.** Квартира в городе продаётся за недели, участок в СНТ - за месяцы, а доля в квартире может не продаться вообще. Поэтому по квартире максимальная доля выше, а ставка ниже, чем по земле, комнате или доле.

**Юридическая чистота.** Действующая ипотека, прописанные несовершеннолетние, аресты и обременения не закрывают сделку, но меняют условия и сроки. Расчёт это учитывает и честно показывает, когда случай требует отдельного разбора.

Чего в расчёте нет - вашей кредитной истории и справок о доходах. Решение принимается по объекту, а не по скорингу. Подробнее о том, как формируется стоимость займа, - в разборе [сколько стоит частный займ под залог](/zalog/blog/skolko-stoit-chastniy-zaym-pod-zalog/) и в материале про [LTV простыми словами](/zalog/blog/chto-takoe-ltv-loan-to-value/).

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за расчёт, ни за рассмотрение, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Частые вопросы

**Насколько точен предварительный расчёт?**
Это ориентир, а не окончательные условия. Максимальная сумма считается от стоимости объекта по LTV, ставка - от типа объекта, региона и доли займа в стоимости. Точные условия инвестор называет после проверки документов. На практике итог укладывается в показанный диапазон, если стоимость объекта вы назвали близко к рыночной.

**Нужно ли платить за расчёт или оценку?**
Нет. Расчёт бесплатный и ни к чему не обязывает. Оценку вы не заказываете и не оплачиваете: стоимость объекта инвестор определяет сам по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты. Осмотр объекта не требуется. До сделки вы не платите ничего, на сделке - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он нужен.

**Что если объект нестандартный - доля, ипотека, арест?**
Расчёт учитывает такие особенности и честно показывает, когда случай сложный. Доли, квартиры в действующей ипотеке, объекты с обременениями и арестами рассматриваются, но условия по ним отличаются: максимальная сумма ниже, ставка выше, а по некоторым сочетаниям нужен индивидуальный разбор. Отказ по формальному признаку мы не выносим.

**Сколько занимает сделка после подбора?**
При готовых документах - от 1 до 4 рабочих дней, средний цикл 3-5 дней. Электронная регистрация залога в Росреестре занимает 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Дольше бывает, когда нужно собрать документы, снять обременение или получить нотариальное согласие супруга.

## Источники

- Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818 - заём и кредит
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- Практика сделок агента с 2018 года