Что такое LTV (Loan-to-Value) при залоге недвижимости

Формула и пример

LTV считается просто: сумма займа делится на рыночную стоимость объекта, результат - в процентах.

Квартира оценена в 25 000 000 ₽. Заёмщик хочет 12 000 000 ₽. LTV = 12 / 25 × 100% = 48%.

В банковской ипотеке LTV доходит до 80-90% (с первоначальным взносом 10-20%). У частного инвестора LTV почти всегда ниже - обычно 40-60%.

Почему частный инвестор не идёт на высокий LTV

Чем выше LTV, тем меньше «подушка безопасности» для инвестора. Если он выдаст 90% от стоимости и заёмщик не вернёт займ, инвестор должен будет:

• Пройти судебную процедуру взыскания (6-18 месяцев)
• Продать объект с торгов (обычно с дисконтом 15-30% от рыночной цены)
• Заплатить судебные издержки, исполнительский сбор, нотариальные расходы

Если LTV был 90%, инвестор после продажи может вообще остаться в минусе. При LTV около 50% - у него есть резерв и он останется в плюсе даже при плохом сценарии.

Стандартные значения LTV

Как добиться более высокого LTV

Выгодные для заёмщика высокие значения LTV (а не 45%) - это не всегда «договорённость с инвестором». На LTV влияют:

• Ликвидность объекта - Москва > регион
• Тип объекта - квартира > дом > участок > доля
• Качество документов - без обременений, без прописанных детей
• Качество заёмщика - без активных исполнительных, без действующего банкротства
• Срок займа - короткие сделки до 12 мес обычно с лучшим LTV

Завышенная оценка - почему это плохо

Иногда заёмщик хочет «нарисовать» более высокую оценку, чтобы получить больше денег. Это плохая идея. Инвестор делает свою экспресс-оценку (или заказывает независимую) и видит реальную цену. Если оценка очевидно завышена - это подрывает доверие и снижает условия. Лучше работать с честной оценкой и реалистичной суммой.