# Что такое максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) при залоге недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/chto-takoe-ltv-loan-to-value/

## Формула и пример

максимальная сумма от стоимости объекта считается просто: **сумма займа делится на рыночную стоимость объекта, результат - в процентах**.

В банковской ипотеке максимальная сумма от стоимости объекта доходит до 80-90% (с первоначальным взносом 10-20%). У частного инвестора максимальная сумма от стоимости объекта почти всегда ниже - обычно **40-60%**.

## Почему частный инвестор не идёт на высокий максимальная сумма от стоимости объекта

Чем выше максимальная сумма от стоимости объекта, тем меньше «подушка безопасности» для инвестора. Если он выдаст 90% от стоимости и заёмщик не вернёт займ, инвестор должен будет:

- Пройти судебную процедуру взыскания (6-18 месяцев)
- Продать объект с торгов (обычно с дисконтом 15-30% от рыночной цены)
- Заплатить судебные издержки, исполнительский сбор, нотариальные расходы

Если максимальная сумма от стоимости объекта был 90%, инвестор после продажи может вообще остаться в минусе. При максимальная сумма от стоимости объекта 50-60% - у него есть резерв и он останется в плюсе даже при плохом сценарии.

## Стандартные значения максимальная сумма от стоимости объекта

| Тип объекта | Стандартный максимальная сумма от стоимости объекта |
| --- | --- |
| Квартира в Москве, СПб | 50-60% |
| Квартира в миллионнике | 45-55% |
| Дом с участком (ИЖС) | 40-50% |
| Коммерческая недвижимость | 45-55% |
| Земельный участок (ИЖС с коммуникациями) | 40-50% |
| Земельный участок (СНТ) | 30-40% |
| Доля в квартире | до 40% |

## Как добиться более высокого максимальная сумма от стоимости объекта

Выгодные для заёмщика 60% максимальная сумма от стоимости объекта (а не 45%) - это не всегда «договорённость с инвестором». На максимальная сумма от стоимости объекта влияют:

- **Ликвидность объекта** - Москва > регион
- **Тип объекта** - квартира > дом > участок > доля
- **Качество документов** - без обременений, без прописанных детей
- **Качество заёмщика** - без активных исполнительных, без действующего банкротства
- **Срок займа** - короткие сделки до 12 мес обычно с лучшим максимальная сумма от стоимости объекта

## Завышенная оценка - почему это плохо

Иногда заёмщик хочет «нарисовать» более высокую оценку, чтобы получить больше денег. Это плохая идея. Инвестор делает свою экспресс-оценку (или заказывает независимую) и видит реальную цену. Если оценка очевидно завышена - это подрывает доверие и снижает условия. Лучше работать с честной оценкой и реалистичной суммой.

## Похожие материалы

### [Как оценить недвижимость для залога: что важно знать](/zalog/blog/kak-otsenit-nedvizhimost-dlya-zaloga/)

Как происходит оценка недвижимости для залога: кто делает, что учитывается, сколько стоит, какие подводные камни. Влияни...

### [Как получить займ под залог недвижимости: пошаговая инструкция](/zalog/blog/kak-poluchit-zaym-pod-zalog-nedvizhimosti/)

Как получить займ под залог недвижимости от частного инвестора: документы, этапы, сроки, на что обращать внимание. Реали...

### [Оформление залога недвижимости в Росреестре](/zalog/blog/oformlenie-zaloga-nedvizhimosti-rosreestr/)

Как оформляется залог недвижимости в Росреестре: документы, сроки, госпошлина. Электронная регистрация через нотариуса. ...

## Частые вопросы

**Что такое LTV простыми словами?**
LTV (loan-to-value) - отношение суммы займа к стоимости залога. Если квартира стоит 10 млн, а займ 5 млн, LTV = 50%. Чем ниже LTV, тем безопаснее для инвестора и тем лучше условия для заёмщика.

**Какой максимальный LTV по займу под залог?**
До 60% рыночной стоимости объекта. Это потолок: он оставляет инвестору запас на случай падения цены и дисконта при продаже. Предложения «90-100% стоимости» - почти всегда мошеннические схемы.

**Как рассчитать, сколько я получу под свою квартиру?**
Умножьте рыночную стоимость на 0,5-0,6. Квартира за 12 млн - это 6-7 млн займа. Но считается от ликвидной цены (за сколько объект реально продать за 2-3 месяца), а она может быть ниже цены объявления.

**Почему нельзя получить 100% стоимости квартиры?**
Потому что при невозврате инвестору нужно продать объект и покрыть долг с процентами и издержками - а продажа идёт с дисконтом. LTV до 50% - это его подушка безопасности. Кто предлагает 100%, зарабатывает не на процентах, а на вашем объекте.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.