# Как получить займ под залог недвижимости: пошаговая инструкция

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/kak-poluchit-zaym-pod-zalog-nedvizhimosti/

## Шаг 1. Определите параметры займа

До обращения к инвестору решите: какая сумма нужна, на какой срок, чем будете гасить, какой объект готовы предложить в залог. Чёткий ответ на эти четыре вопроса сокращает время до сделки в 2-3 раза.

Реалистичный потолок суммы - **до 50% от рыночной цены объекта**. Квартира за 25 млн ₽ - займ до 15 млн ₽. Срок - от 3 месяцев до 5 лет, чаще берут на 1-3 года.

## Шаг 2. Соберите документы

Минимум: паспорт, ИНН, свежая выписка ЕГРН на объект (не старше 30 дней), правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, наследства). При необходимости - нотариальное согласие супруга. Справки о доходах НЕ требуются.

Отчёт оценщика от вас не требуется: стоимость объекта инвестор определяет сам по документам и рынку. Если отчёт нужен ему самому, он заказывает его за свой счёт.

## Шаг 3. Найдите инвестора через агента

Можно искать инвестора напрямую (через знакомых, форумы) или через профессионального агента. Агент проверяет инвестора, готовит документы, ведёт сделку. Это безопаснее - особенно при сумме от 5 млн ₽.

Ключевой признак надёжного агента: реальные сделки, прозрачное вознаграждение, готовность объяснять риски, а не только продавать.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Шаг 4. Сделка и регистрация

Подписание договоров займа и залога - у нотариуса или в МФЦ. Затем подаётся заявление на регистрацию обременения в Росреестр. Сроки: 7-9 рабочих дней через МФЦ, 3 дня при электронной регистрации через нотариуса с ЭЦП.

Деньги передаются заёмщику только после регистрации залога - это требование закона. Авансы до регистрации - это серая схема, не соглашайтесь.

## Подводные камни

- **Скрытые комиссии.** Уточняйте полную стоимость до подписания.
- **Невыгодные условия штрафов.** Читайте раздел о неустойках в договоре.
- **Запрет на досрочное погашение.** Чаще обсуждается, а не запрещён.
- **Завышенная оценка.** Это не помощь, а ловушка - снижает реальный максимальная сумма от стоимости объекта, повышает риски.
- **Серые схемы.** «Переоформление на инвестора» вместо залога - категорически нет.

## Похожие материалы

### [Что такое максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) при залоге недвижимости](/zalog/blog/chto-takoe-ltv-loan-to-value/)

максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) - отношение суммы займа к стоимости залога. Как считается, какие значения нормальны для частного зай...

### [Договор займа с залогом: что обязательно проверить перед подписанием](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)

Чек-лист проверки договора займа с залогом недвижимости. Существенные условия по ГК. Опасные пункты, которые встречаются...

### [Оформление залога недвижимости в Росреестре](/zalog/blog/oformlenie-zaloga-nedvizhimosti-rosreestr/)

Как оформляется залог недвижимости в Росреестре: документы, сроки, госпошлина. Электронная регистрация через нотариуса. ...

## Частые вопросы

**Что нужно, чтобы получить займ под залог недвижимости?**
Минимум: паспорт и документы на объект. Свежую выписку ЕГРН запрашиваем в процессе. Справки о доходах, 2-НДФЛ и поручители не нужны - решение принимается по объекту.

**Сколько времени занимает получение денег?**
Решение по заявке - 1-3 рабочих дня. Сделка при готовых документах - 1-4 дня: электронная регистрация залога в Росреестре проходит за 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Средний цикл - 3-5 дней.

**Дадут ли займ с плохой кредитной историей и без официального дохода?**
Да, это типовые ситуации наших заёмщиков. БКИ не запрашивается, доход подтверждать не нужно. Важны ликвидность объекта и отсутствие арестов на нём.

**Как не нарваться на мошенников при получении займа?**
Три правила: подписываете именно договор займа + ипотеки (не куплю-продажу), деньги передаются после регистрации залога, никаких предоплат «за одобрение». Подробный чек-лист - в статье «Как проверить частного инвестора».

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.