Главная›Займы под залог›дома

Займ под залог дома

Займ под залог жилого дома с участком. ИЖС, ЛПХ, СНТ при условии ликвидности. Подмосковье, Ленинградская область и другие регионы РФ.

Получить расчёт

Условия

Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

Сумма займа	от 1 000 000 до 80 000 000 ₽
максимальная сумма от стоимости объекта	до 50%
Срок	от 3 месяцев до 5 лет
Категория земли	ИЖС, ЛПХ, СНТ (с разбором)
Готовность дома	100%, с регистрацией в ЕГРН
Подтверждение дохода	не требуется
Решение	1–3 рабочих дня
Регионы	вся РФ, приоритет — ближнее Подмосковье, ЛО, города-миллионники

Преимущества

Почему дома — что вы получаете

Дом + участок одним лотом

В залог идёт всё вместе — это увеличивает оценочную стоимость и доступную сумму займа.

До 80 млн ₽

Для премиальных загородных домов в Подмосковье — реальный потолок.

ИЖС в приоритете

Дома на землях населённых пунктов с категорией ИЖС оцениваются выше и кредитуются на лучших условиях.

Без 2-НДФЛ

Доход не проверяем. Самозанятые, ИП на патенте, фрилансеры — без проблем.

СНТ тоже рассматриваем

Если посёлок ликвидный (хорошие коммуникации, прописка, развитая инфраструктура) — выдаём займ и под СНТ.

Сохраняете владение

Жить в доме, регистрировать жильцов, делать ремонт — всё это можно. Регистрируется только обременение.

Кому подходит

Типичные ситуации

Загородный дом не нужен срочно

Заложить второй объект и получить ликвидность — частая стратегия владельцев нескольких домов.

Бизнес-цели

Под расширение бизнеса, выкуп активов, операции с недвижимостью — крупные суммы доступны быстрее, чем в банке.

Дом в общей собственности

Можно заложить с согласия совладельцев. Доли в доме отдельно — рассматриваем индивидуально.

Дом в строительстве

Если зарегистрирован в ЕГРН как объект, готовность 100% — да. Незавершёнка — нет.

Старая постройка

Возраст дома не критичен — важнее техническое состояние и коммуникации.

Дом с обременением

Если есть аренда долгосрочная или сервитут — нужен анализ. Чаще всего сделка возможна.

Кратко: что такое займ под залог дома

Займ под залог дома — это деньги от частного инвестора под обеспечение вашим жилым домом и земельным участком, оформленные договором займа и закладной по ФЗ-102. Право собственности остаётся у вас, дом можно использовать обычным образом. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1–80 млн ₽, ставка 4–5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости комплекса «дом+участок», срок 6–36 месяцев, сделка занимает 3–5 рабочих дней (при готовых документах — 1–4). Земля и дом закладываются вместе — отдельно по ФЗ-102 нельзя.

Сколько реально дают под разные типы домов

Дом — самый разнообразный по характеристикам залог. Я делю объекты на 6 категорий — от элитных коттеджей до домов в СНТ. От категории зависит LTV, ставка и сама возможность сделки.

Тип объекта	LTV (макс. %)	Ставка (мес.)	Что важно
Коттеджи в КП ближнего Подмосковья	45–50%	4–4,5%	ИЖС, УК, охрана, в радиусе 30 км от МКАД
ИЖС в среднем Подмосковье и облцентрах	40–48%	4,3–4,8%	Газ, асфальт, круглогодичный подъезд
Загородные дома в регионах-миллионниках	35–45%	4,5–5%	Дома 100–250 м² на ИЖС, до 50 км от центра
Дома в дальнем Подмосковье (60+ км)	30–40%	4,8–5,3%	Длинная экспозиция при возможной продаже
Дома в СНТ с инфраструктурой	30–40%	5–5,5%	Статус ИЖС или жилой по ЕГРН, газ, асфальт
Участки ИЖС без построек	25–35%	5–5,5%	Только с подведённым электричеством
Дачные дома, садовые домики	не работаю	—	Низкая ликвидность, длинная экспозиция

Цена комплекса «дом+участок» — это оценка обоих объектов в их связке. Например, дом 250 м² на участке 12 соток в Кадниково на Новорижском шоссе: дом ~25 млн, участок ~5 млн, комплекс ~30 млн. От 30 млн считаю LTV.

Четыре сделки из реальной практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две успешные, одна с осложнениями, одна не состоявшаяся.

1. Коттедж в КП на Новой Риге за 12 дней

Собственник — ИП, ресторатор. Нужно 18 млн ₽ срочно на покупку второго ресторана в Москве. КИ нормальная, но банки тянули по срокам — потенциальная сделка по покупке уходила. Объект: коттедж 280 м² + участок 15 соток в КП с УК и охраной, оценка 42 млн ₽. Все документы в порядке: ИЖС, газ магистральный, асфальтированный подъезд от трассы, межевание актуальное.

Сделали за 12 дней. Ставка 4% в месяц, срок 18 месяцев, LTV 43%. Гасит из выручки нового ресторана.

2. Дом в Шувакише под Екатеринбургом — отказ

Дом 140 м², участок 8 соток в ИЖС посёлке под Екатеринбургом. Собственник просил 4 млн под LTV 45% при оценке 9 млн. На месте оказалось: газа нет, есть скважина с водой повышенной жёсткости, подъезд по грунтовке, до асфальта 1,5 км. Дом записан как жилой в ЕГРН, но по характеристикам — летняя дача с зимним отоплением через котёл.

В случае продажи через 6 месяцев — оценка реалистичная не более 5–6 млн. Не пошёл на сделку. Предложил альтернативу: квартира матери собственника в Берёзовском с её согласия и нотариальным оформлением. В итоге выдали 3,2 млн под квартиру.

3. Дом с участком, где границы не размежёваны

Дом 180 м² с участком 10 соток в ИЖС посёлке под Казанью. Оценка 11 млн, собственник просил 5 млн (LTV 45%). При проверке: участок выделен в 2008 году, границы по факту накладываются на смежный участок соседа, межевание не сделано — это юридический риск при возможной продаже.

Не отказался, но снизил LTV до 38%, выдали 4,2 млн. Заёмщик параллельно пошёл на размежевание с соседом — это год работы и 250 тыс. ₽ расходов. После завершения — возможна перезаключка договора с увеличением суммы.

4. Дом в дальнем Подмосковье, единственное жильё

Дом 220 м² в 90 км от МКАД, ИЖС, газ, асфальт. Единственное жильё семьи: муж, жена, двое несовершеннолетних. Оценка 14 млн, просили 6 млн. По законодательству заложить можно, но риск для семьи — высокий: при дефолте дом могут продать с торгов.

Долго обсуждал с заёмщиком цель займа. Оказалось — погасить просроченные потребкредиты в трёх банках на 5,8 млн. То есть фактически — заменить одну долговую нагрузку другой, в 2 раза дороже. Не пошёл. Дал контакт юриста по банкротству — это для них правильный путь, а не наращивание займов под залог семейного дома. Через 4 месяца заёмщик через юриста подал на банкротство, ситуацию разрешили без потери дома.

Особенности проверки документов по дому

По домам проверка глубже, чем по квартирам — двойной комплект документов (на здание и на землю), сложнее юридика. Это 14 шагов, через которые проходит каждый объект.

Выписка ЕГРН на дом (не старше 30 дней) — собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
Выписка ЕГРН на земельный участок — отдельно, важно проверить категорию земель и ВРИ.
Правоустанавливающие документы на дом и на участок (могут быть разные основания).
Кадастровый паспорт участка с актуальным межеванием. Если границы не размежёваны — отдельная история, обычно требует доделки до сделки.
Технический паспорт БТИ — соответствие планировки реальности, отсутствие незарегистрированных пристроек.
Разрешение на строительство или уведомление о соответствии (для домов, построенных после 2018).
Документы на коммуникации: газовый паспорт, договор электроснабжения, документы на скважину или подключение к водопроводу, септик.
Согласие супруга (если совместная собственность) — нотариально.
Согласие органов опеки — если есть несовершеннолетние собственники.
Проверка собственника: ФССП, ЕФРСБ, судебные дела.
Прописанные — нет ли тех, кого нельзя выселить без суда.
Задолженности по ЖКУ, налогам на имущество, земельному налогу.
Проверка прилегающих участков — не нарушаются ли границы, нет ли споров с соседями.
Независимая оценка комплекса «дом+участок» по ФСО — обязательно с выездом оценщика.

Полная проверка по дому занимает 1–3 рабочих дня. Это самый трудоёмкий этап — но именно он отделяет качественную сделку от потенциальной катастрофы.

Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 8 млн ₽ под коттедж в КП Подмосковья на 18 месяцев, ставка 4,2% в месяц, аннуитет.

Параметр	Значение
Сумма займа	8 000 000 ₽
Ставка	4,2% в месяц (50,4% годовых эффективных)
Срок	18 месяцев
Ежемесячный платёж	~610 000 ₽
Переплата за весь срок	~2 980 000 ₽
Госпошлина (Росреестр)	2 000 ₽ × 2 объекта = 4 000 ₽
Независимая оценка (дом + участок)	12 000–18 000 ₽
Нотариус	2 500–5 000 ₽

Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки дома, платных СМС — это всё про МФО, не про меня. Досрочное погашение — без штрафов, пересчёт по фактическому сроку пользования деньгами.

Кому подходит и не подходит залог дома

Подходит:

Владельцам бизнеса под крупные операции. Расширение, покупка оборудования, сезонные контракты — там, где банк не успевает или отказывает по серому доходу.
На покупку второго объекта. Окно между продажей дома и покупкой нового, либо покупка городской квартиры под аренду.
На рефинансирование валютной ипотеки. Особенно актуально после 2022–2024 — много кто остался с тяжёлой нагрузкой.
На крупные семейные траты. Свадьба детей, медицина, образование за границей — задачи, требующие 5–20 млн ₽ за раз.
На выкуп долей в наследственном имуществе. Когда дом достался группе наследников и нужно выкупить остальных.

Не подходит:

Если дом — единственное жильё семьи с детьми. Я в таких случаях стараюсь отговорить, предлагаю альтернативы (банкротство, реструктуризация в банке, продажа более дорогой части активов).
Если объект в дальнем СНТ без инфраструктуры. Просто не дам — экспозиция при возможной продаже непредсказуема.
Под рефинансирование микрозаймов на 1–2 млн. На таких суммах и сроках экономика по дому не работает — слишком дорогой расход на оформление.
Если нет внятного плана возврата. Это правило для всех залогов, но по дому особенно — последствия дефолта тяжелее.

Полезные статьи по теме

Другие типы залога

По регионам

Готовы обсудить вашу ситуацию?

Оставьте заявку — свяжусь в течение рабочего дня, разберу по объекту и предложу условия без воды.

Оставить заявку

Статистика

Реальные цифры рынка частных займов

По домам и участкам разброс ставок шире, чем по квартирам, но медианы остаются в тех же границах. Наша статистика по 33 реальным сделкам 2024–2025: ставка по медиане — 3,5% в месяц (42% годовых), коридор 3–4% закрывает 90% сделок; медианный LTV — 37%, ни одной выдачи выше 50%; медианная сумма займа — 3 млн ₽ (0,3–10 млн). Деньги по ЭЦП — за 1–4 дня. Числа взяты из закрытых сделок, не из рекламы.

«По домам инвестор всегда считает не только дом, но и землю: дом без оформленного участка — это половина залога. Если право на землю не зарегистрировано, начните с этого — иначе LTV будет считаться от заниженной базы и сумма займа вас разочарует.» — Илья Смирнов, частный инвестор

Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →

Вопросы

Частые вопросы по займу под залог дома

Какая максимальная сумма займа под залог дома?

До 80 млн ₽ — для премиальных загородных домов в ближнем Подмосковье и элитных коттеджных посёлках. В регионах потолок 30–40 млн ₽. LTV до 50% от рыночной стоимости. По нестандартным объектам и дальним посёлкам — LTV 35–40%.

Какая ставка по займу под залог дома?

От 4% в месяц (48% годовых) для ИЖС в ближнем Подмосковье с газом и асфальтом. По дальним домам, СНТ и нестандартным объектам — от 4,5–5,5% в месяц. Ставка фиксированная на весь срок, без скрытых комиссий.

Дом в СНТ можно заложить?

Можно, но условия жёстче. Нужно: дом зарегистрирован в ЕГРН (не как «садовый домик», а как жилой), земля в собственности, развитая инфраструктура посёлка — электричество, асфальтированный круглогодичный подъезд, желательно газ. LTV ниже — до 35–40%, ставка от 5% в месяц.

Нужен ли земельный участок в собственности?

Да, обязательно. Если земля в аренде — сделка невозможна по ФЗ-102, потому что нельзя заложить дом отдельно от участка, на котором он стоит. Дом без оформленной земли тоже не подходит — формально это самострой.

Какие документы нужны для залога дома?

Паспорт собственника, выписки ЕГРН отдельно на дом и на участок (не старше 30 дней), технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт участка с актуальным межеванием, отчёт независимого оценщика, согласие супруга при совместной собственности. Дополнительно — справка о подключении газа или электричества, документы на скважину или септик.

Можно ли заложить недостроенный дом?

Только если он зарегистрирован в ЕГРН как «объект незавершённого строительства» с конкретным процентом готовности (обычно от 30%). На практике это редкий случай — оценка консервативная, LTV не более 25–30% от рыночной цены готового дома. Лучше дождаться 100% готовности и регистрации жилого дома.

Принимаете дома в коттеджных посёлках?

Да, приоритетный сегмент. Коттеджи в организованных КП с УК, охраной и инфраструктурой (в радиусе 30 км от МКАД) — LTV 45–55%, ставка от 4%. Главное — ИЖС-статус, чистая юридика, отсутствие самостроев на участке.

Если дом — единственное жильё?

По ст. 446 ГПК РФ единственное жильё нельзя взыскать в рамках общих долгов, но залог по ФЗ-102 — исключение. То есть взыскать заложенный дом, даже если он единственное жильё, можно. Если дом — единственное жильё семьи, риск максимальный. Я в таких случаях держу LTV не выше 35% и тщательно обсуждаю стратегию возврата с заёмщиком.

Можно ли заложить только земельный участок без дома?

Да, если участок с разрешённым видом использования ИЖС или ЛПХ, есть подъездная дорога, электричество в границах участка. LTV 25–35%. Сельхозземли, лесной фонд, участки в водоохранных зонах не принимаем.

За какой срок проходит сделка по дому?

При готовых документах и электронной регистрации — 1–4 рабочих дня, в среднем 3–5 (электронная регистрация в Росреестре — 1 рабочий день, ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Если нужно собирать документы или ехать к дальнему загородному объекту на оценку — дольше.

Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.