Главная›Займы под залог›дома

Займ под залог дома

Займ под залог жилого дома с участком. ИЖС, ЛПХ, СНТ при условии ликвидности. Подмосковье, Ленинградская область и другие регионы РФ.

Получить расчёт

Условия

Разбираю сделки под залог с 2018 года. Если хотите понять, что реально по вашему объекту - напишите в Telegram: отвечаю сам, консультация бесплатная и ни к чему не обязывает.

Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

Сумма займа	от 1 000 000 до 80 000 000 ₽
LTV	до 50%
Срок	от 3 месяцев до 5 лет
Категория земли	ИЖС, ЛПХ, СНТ (с разбором)
Готовность дома	100%, с регистрацией в ЕГРН
Подтверждение дохода	не требуется
Решение	1-3 рабочих дня
Регионы	вся РФ, приоритет - ближнее Подмосковье, ЛО, города-миллионники

Преимущества

Почему дома - что вы получаете

Дом + участок одним лотом

В залог идёт всё вместе - это увеличивает оценочную стоимость и доступную сумму займа.

До 80 млн ₽

Для премиальных загородных домов в Подмосковье - реальный потолок.

ИЖС в приоритете

Дома на землях населённых пунктов с категорией ИЖС оцениваются выше и кредитуются на лучших условиях.

Без 2-НДФЛ

Доход не проверяем. Самозанятые, ИП на патенте, фрилансеры - без проблем.

СНТ тоже рассматриваем

Если посёлок ликвидный (хорошие коммуникации, прописка, развитая инфраструктура) - рассматриваем и объекты в СНТ.

Сохраняете владение

Жить в доме, регистрировать жильцов, делать ремонт - всё это можно. Регистрируется только обременение.

Кому подходит

Типичные ситуации

Загородный дом не нужен срочно

Заложить второй объект и получить ликвидность - частая стратегия владельцев нескольких домов.

Бизнес-цели

Под расширение бизнеса, выкуп активов, операции с недвижимостью - крупные суммы доступны быстрее, чем в банке.

Дом в общей собственности

Можно заложить с согласия совладельцев. Доли в доме отдельно - рассматриваем индивидуально.

Дом в строительстве

Если зарегистрирован в ЕГРН как объект, готовность 100% - да. Незавершёнка - нет.

Старая постройка

Возраст дома не критичен - важнее техническое состояние и коммуникации.

Дом с обременением

Если есть аренда долгосрочная или сервитут - нужен анализ. Чаще всего сделка возможна.

Что вы платите

До сделки - ничего. Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
Оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
Осмотр не нужен. Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
На сделке - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за подбор и сопровождение — 3% от суммы займа. Порядок оплаты согласуем до подписания договора. Госпошлина, нотариус и возможные расходы кредитора обсуждаются отдельно: заранее разберём, кому и сколько нужно заплатить. Рассчитать пример по своему объекту.

Не уверены, подходит ли ваш объект?

Пришлите тип объекта, город и нужную сумму - за один рабочий день скажу, реальна ли сделка, на какую сумму рассчитывать и что нужно из документов. Без обязательств и без предоплат.

Рассчитать за 2 минуты Написать в Telegram

Кратко: что такое займ под залог дома

Займ под залог дома - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашим жилым домом и земельным участком, оформленные договором займа и закладной по ФЗ-102. Право собственности остаётся у вас, дом можно использовать обычным образом. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1-80 млн ₽, ставка 4-5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости комплекса «дом+участок», срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4). Земля и дом закладываются вместе - отдельно по ФЗ-102 нельзя.

Сколько реально дают под разные типы домов

Дом - самый разнообразный по характеристикам залог. Я делю объекты на 6 категорий - от элитных коттеджей до домов в СНТ. От категории зависит LTV, ставка и сама возможность сделки.

Тип объекта	LTV (макс. %)	Ставка (мес.)	Что важно
Коттеджи в КП ближнего Подмосковья	45-50%	4-4,5%	ИЖС, УК, охрана, в радиусе 30 км от МКАД
ИЖС в среднем Подмосковье и облцентрах	40-48%	4,3-4,8%	Газ, асфальт, круглогодичный подъезд
Загородные дома в регионах-миллионниках	35-45%	4,5-5%	Дома 100-250 м² на ИЖС, до 50 км от центра
Дома в дальнем Подмосковье (60+ км)	30-40%	4,8-5,3%	Длинная экспозиция при возможной продаже
Дома в СНТ с инфраструктурой	30-40%	5-5,5%	Статус ИЖС или жилой по ЕГРН, газ, асфальт
Участки ИЖС без построек	25-35%	5-5,5%	Только с подведённым электричеством
Дачные дома, садовые домики	не работаю	-	Низкая ликвидность, длинная экспозиция

Цена комплекса «дом+участок» - это оценка обоих объектов в их связке. Например, дом 250 м² на участке 12 соток в Кадниково на Новорижском шоссе: дом ~25 млн, участок ~5 млн, комплекс ~30 млн. От 30 млн считаю LTV.

Четыре сделки из реальной практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две успешные, одна с осложнениями, одна не состоявшаяся.

1. Коттедж в КП на Новой Риге за 12 дней

Собственник - ИП, ресторатор. Нужно 18 млн ₽ срочно на покупку второго ресторана в Москве. КИ нормальная, но банки тянули по срокам - потенциальная сделка по покупке уходила. Объект: коттедж 280 м² + участок 15 соток в КП с УК и охраной, оценка 42 млн ₽. Все документы в порядке: ИЖС, газ магистральный, асфальтированный подъезд от трассы, межевание актуальное.

Сделали за 12 дней. Ставка 4% в месяц, срок 18 месяцев, LTV 43%. Гасит из выручки нового ресторана.

2. Дом в Шувакише под Екатеринбургом - отказ

Дом 140 м², участок 8 соток в ИЖС посёлке под Екатеринбургом. Собственник просил 4 млн под LTV 45% при оценке 9 млн. На месте оказалось: газа нет, есть скважина с водой повышенной жёсткости, подъезд по грунтовке, до асфальта 1,5 км. Дом записан как жилой в ЕГРН, но по характеристикам - летняя дача с зимним отоплением через котёл.

В случае продажи через 6 месяцев - оценка реалистичная не более 5-6 млн. Не пошёл на сделку. Предложил альтернативу: квартира матери собственника в Берёзовском с её согласия и нотариальным оформлением. В итоге выдали 3,2 млн под квартиру.

3. Дом с участком, где границы не размежёваны

Дом 180 м² с участком 10 соток в ИЖС посёлке под Казанью. Оценка 11 млн, собственник просил 5 млн (LTV 45%). При проверке: участок выделен в 2008 году, границы по факту накладываются на смежный участок соседа, межевание не сделано - это юридический риск при возможной продаже.

Не отказался, но снизил LTV до 38%, выдали 4,2 млн. Заёмщик параллельно пошёл на размежевание с соседом - это год работы и 250 тыс. ₽ расходов. После завершения - возможна перезаключка договора с увеличением суммы.

4. Дом в дальнем Подмосковье, единственное жильё

Дом 220 м² в 90 км от МКАД, ИЖС, газ, асфальт. Единственное жильё семьи: муж, жена, двое несовершеннолетних. Оценка 14 млн, просили 6 млн. По законодательству заложить можно, но риск для семьи - высокий: при дефолте дом могут продать с торгов.

Долго обсуждал с заёмщиком цель займа. Оказалось - погасить просроченные потребкредиты в трёх банках на 5,8 млн. То есть фактически - заменить одну долговую нагрузку другой, в 2 раза дороже. Не пошёл. Дал контакт юриста по банкротству - это для них правильный путь, а не наращивание займов под залог семейного дома. Через 4 месяца заёмщик через юриста подал на банкротство, ситуацию разрешили без потери дома.

Особенности проверки документов по дому

По домам проверка глубже, чем по квартирам - двойной комплект документов (на здание и на землю), сложнее юридика. Это 14 шагов, через которые проходит каждый объект.

Выписка ЕГРН на дом (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
Выписка ЕГРН на земельный участок - отдельно, важно проверить категорию земель и ВРИ.
Правоустанавливающие документы на дом и на участок (могут быть разные основания).
Кадастровый паспорт участка с актуальным межеванием. Если границы не размежёваны - отдельная история, обычно требует доделки до сделки.
Технический паспорт БТИ - соответствие планировки реальности, отсутствие незарегистрированных пристроек.
Разрешение на строительство или уведомление о соответствии (для домов, построенных после 2018).
Документы на коммуникации: газовый паспорт, договор электроснабжения, документы на скважину или подключение к водопроводу, септик.
Согласие супруга (если совместная собственность) - нотариально.
Согласие органов опеки - если есть несовершеннолетние собственники.
Проверка собственника: ФССП, ЕФРСБ, судебные дела.
Прописанные - нет ли тех, кого нельзя выселить без суда.
Задолженности по ЖКУ, налогам на имущество, земельному налогу.
Проверка прилегающих участков - не нарушаются ли границы, нет ли споров с соседями.
Оценку комплекса «дом+участок» инвестор делает сам по документам и фотографиям. Выезд оценщика и оплата отчёта от вас не требуются.

Полная проверка по дому занимает 1-3 рабочих дня. Это самый трудоёмкий этап - но именно он отделяет качественную сделку от потенциальной катастрофы.

Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 8 млн ₽ под коттедж в КП Подмосковья на 18 месяцев, ставка 4,2% в месяц, аннуитет.

Параметр	Значение
Сумма займа	8 000 000 ₽
Ставка	4,2% в месяц (50,4% годовых эффективных)
Срок	18 месяцев
Ежемесячный платёж	~610 000 ₽
Переплата за весь срок	~2 980 000 ₽
Госпошлина Росреестра за регистрацию ипотеки	1 000 ₽ × 2 объекта = 4 000 ₽
Оценка объекта	0 ₽ - делает инвестор за свой счёт
Нотариус	2 500-5 000 ₽

Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки дома, платных СМС - это всё про МФО, не про меня. Досрочное погашение - без штрафов, пересчёт по фактическому сроку пользования деньгами.

Кому подходит и не подходит залог дома

Подходит:

Владельцам бизнеса под крупные операции. Расширение, покупка оборудования, сезонные контракты - там, где банк не успевает или отказывает по серому доходу.
На покупку второго объекта. Окно между продажей дома и покупкой нового, либо покупка городской квартиры под аренду.
На рефинансирование валютной ипотеки. Особенно актуально после 2022-2024 - много кто остался с тяжёлой нагрузкой.
На крупные семейные траты. Свадьба детей, медицина, образование за границей - задачи, требующие 5-20 млн ₽ за раз.
На выкуп долей в наследственном имуществе. Когда дом достался группе наследников и нужно выкупить остальных.

Не подходит:

Если дом - единственное жильё семьи с детьми. Я в таких случаях стараюсь отговорить, предлагаю альтернативы (банкротство, реструктуризация в банке, продажа более дорогой части активов).
Если объект в дальнем СНТ без инфраструктуры. Просто не дам - экспозиция при возможной продаже непредсказуема.
Под рефинансирование микрозаймов на 1-2 млн. На таких суммах и сроках экономика по дому не работает - слишком дорогой расход на оформление.
Если нет внятного плана возврата. Это правило для всех залогов, но по дому особенно - последствия дефолта тяжелее.

Полезные статьи по теме

Другие типы залога

По регионам

Готовы обсудить вашу ситуацию?

Оставьте заявку - свяжусь в течение рабочего дня, разберу по объекту и предложу условия без воды.

Оставить заявку

Статистика

Реальные цифры рынка частных займов

По домам и участкам разброс ставок шире, чем по квартирам, но медианы остаются в тех же границах. Наша статистика по 33 реальным сделкам 2024-2025: ставка по медиане - 3,5% в месяц (42% годовых), коридор 3-4% закрывает 90% сделок; медианный LTV - 37%, ни одной выдачи выше 50%; медианная сумма займа - 3 млн ₽ (0,3-10 млн). Деньги по ЭЦП - за 1-4 дня. Числа взяты из закрытых сделок, не из рекламы.

«По домам инвестор всегда считает не только дом, но и землю: дом без оформленного участка - это половина залога. Если право на землю не зарегистрировано, начните с этого - иначе LTV будет считаться от заниженной базы и сумма займа вас разочарует.» - Илья Смирнов, частный инвестор

Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →

Вопросы

Частые вопросы по займу под залог дома

Какая максимальная сумма займа под залог дома?

До 80 млн ₽ - для премиальных загородных домов в ближнем Подмосковье и элитных коттеджных посёлках. В регионах потолок 30-40 млн ₽. LTV до 50% от рыночной стоимости. По нестандартным объектам и дальним посёлкам - LTV 35-40%.

Какая ставка по займу под залог дома?

От 4% в месяц (48% годовых) для ИЖС в ближнем Подмосковье с газом и асфальтом. По дальним домам, СНТ и нестандартным объектам - от 4,5-5,5% в месяц. Ставка фиксированная на весь срок, без скрытых комиссий.

Дом в СНТ можно заложить?

Можно, но условия жёстче. Нужно: дом зарегистрирован в ЕГРН (не как «садовый домик», а как жилой), земля в собственности, развитая инфраструктура посёлка - электричество, асфальтированный круглогодичный подъезд, желательно газ. LTV ниже - до 35-40%, ставка от 5% в месяц.

Нужен ли земельный участок в собственности?

Да, обязательно. Если земля в аренде - сделка невозможна по ФЗ-102, потому что нельзя заложить дом отдельно от участка, на котором он стоит. Дом без оформленной земли тоже не подходит - формально это самострой.

Какие документы нужны для залога дома?

Паспорт собственника, выписки ЕГРН отдельно на дом и на участок (не старше 30 дней), технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт участка с актуальным межеванием, согласие супруга при совместной собственности. Дополнительно - справка о подключении газа или электричества, документы на скважину или септик.

Можно ли заложить недостроенный дом?

Только если он зарегистрирован в ЕГРН как «объект незавершённого строительства» с конкретным процентом готовности (обычно от 30%). На практике это редкий случай - оценка консервативная, LTV не более 25-30% от рыночной цены готового дома. Лучше дождаться 100% готовности и регистрации жилого дома.

Принимаете дома в коттеджных посёлках?

Да, приоритетный сегмент. Коттеджи в организованных КП с УК, охраной и инфраструктурой (в радиусе 30 км от МКАД) - LTV до 50%, ставка от 4%. Главное - ИЖС-статус, чистая юридика, отсутствие самостроев на участке.

Если дом - единственное жильё?

По ст. 446 ГПК РФ единственное жильё нельзя взыскать в рамках общих долгов, но залог по ФЗ-102 - исключение. То есть взыскать заложенный дом, даже если он единственное жильё, можно. Если дом - единственное жильё семьи, риск максимальный. Я в таких случаях держу LTV не выше 35% и тщательно обсуждаю стратегию возврата с заёмщиком.

Можно ли заложить только земельный участок без дома?

Да, если участок с разрешённым видом использования ИЖС или ЛПХ, есть подъездная дорога, электричество в границах участка. LTV 25-35%. Сельхозземли, лесной фонд, участки в водоохранных зонах не принимаем.

За какой срок проходит сделка по дому?

При готовых документах и электронной регистрации - 1-4 рабочих дня, в среднем 3-5 (электронная регистрация в Росреестре - 1 рабочий день, ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Если нужно собирать документы или запрашивать дополнительные сведения по объекту - дольше.

Источники

Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818 - договор займа
ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
Росреестр - регистрация обременения, выписка ЕГРН
ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
Статистика 33 сделок под залог, 2026 - наши данные по ставкам и LTV

Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.