# Займ под залог дома

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/dom/

Займ под залог жилого дома с участком. ИЖС, ЛПХ, СНТ при условии ликвидности. Подмосковье, Ленинградская область и другие регионы РФ.

## Параметры займа

Условия определяются индивидуально по каждому объекту.

| Сумма займа | **от 1 000 000 до 80 000 000 ₽** |
| --- | --- |
| максимальная сумма от стоимости объекта | **до 50%** |
| Срок | **от 3 месяцев до 5 лет** |
| Категория земли | **ИЖС, ЛПХ, СНТ (с разбором)** |
| Готовность дома | **100%, с регистрацией в ЕГРН** |
| Подтверждение дохода | **не требуется** |
| Решение | **1-3 рабочих дня** |
| Регионы | **вся РФ, приоритет - ближнее Подмосковье, ЛО, города-миллионники** |

## Почему дома - что вы получаете

### Дом + участок одним лотом

В залог идёт всё вместе - это увеличивает оценочную стоимость и доступную сумму займа.

### До 80 млн ₽

Для премиальных загородных домов в Подмосковье - реальный потолок.

### ИЖС в приоритете

Дома на землях населённых пунктов с категорией ИЖС оцениваются выше и кредитуются на лучших условиях.

### Без 2-НДФЛ

Доход не проверяем. Самозанятые, ИП на патенте, фрилансеры - без проблем.

### СНТ тоже рассматриваем

Если посёлок ликвидный (хорошие коммуникации, прописка, развитая инфраструктура) - рассматриваем и объекты в СНТ.

### Сохраняете владение

Жить в доме, регистрировать жильцов, делать ремонт - всё это можно. Регистрируется только обременение.

## Типичные ситуации

### Загородный дом не нужен срочно

Заложить второй объект и получить ликвидность - частая стратегия владельцев нескольких домов.

### Бизнес-цели

Под расширение бизнеса, выкуп активов, операции с недвижимостью - крупные суммы доступны быстрее, чем в банке.

### Дом в общей собственности

Можно заложить с согласия совладельцев. Доли в доме отдельно - рассматриваем индивидуально.

### Дом в строительстве

Если зарегистрирован в ЕГРН как объект, готовность 100% - да. Незавершёнка - нет.

### Старая постройка

Возраст дома не критичен - важнее техническое состояние и коммуникации.

### Дом с обременением

Если есть аренда долгосрочная или сервитут - нужен анализ. Чаще всего сделка возможна.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Кратко: что такое займ под залог дома

**Займ под залог дома** - это деньги от частного инвестора под обеспечение вашим жилым домом и земельным участком, оформленные договором займа и закладной по ФЗ-102. Право собственности остаётся у вас, дом можно использовать обычным образом. Стандартные условия на 2026 год: сумма 1-80 млн ₽, ставка 4-5,5% в месяц, LTV до 50% от рыночной стоимости комплекса «дом+участок», срок 6-36 месяцев, сделка занимает 3-5 рабочих дней (при готовых документах - 1-4). Земля и дом закладываются вместе - отдельно по ФЗ-102 нельзя.

## Сколько реально дают под разные типы домов

Дом - самый разнообразный по характеристикам залог. Я делю объекты на 6 категорий - от элитных коттеджей до домов в СНТ. От категории зависит LTV, ставка и сама возможность сделки.

| Тип объекта | LTV (макс. %) | Ставка (мес.) | Что важно |
| --- | --- | --- | --- |
| Коттеджи в КП ближнего Подмосковья | 45-50% | 4-4,5% | ИЖС, УК, охрана, в радиусе 30 км от МКАД |
| ИЖС в среднем Подмосковье и облцентрах | 40-48% | 4,3-4,8% | Газ, асфальт, круглогодичный подъезд |
| Загородные дома в регионах-миллионниках | 35-45% | 4,5-5% | Дома 100-250 м² на ИЖС, до 50 км от центра |
| Дома в дальнем Подмосковье (60+ км) | 30-40% | 4,8-5,3% | Длинная экспозиция при возможной продаже |
| Дома в СНТ с инфраструктурой | 30-40% | 5-5,5% | Статус ИЖС или жилой по ЕГРН, газ, асфальт |
| Участки ИЖС без построек | 25-35% | 5-5,5% | Только с подведённым электричеством |
| Дачные дома, садовые домики | не работаю | - | Низкая ликвидность, длинная экспозиция |

Цена комплекса «дом+участок» - это оценка обоих объектов в их связке. Например, дом 250 м² на участке 12 соток в Кадниково на Новорижском шоссе: дом ~25 млн, участок ~5 млн, комплекс ~30 млн. От 30 млн считаю LTV.

## Четыре сделки из реальной практики

Без имён, без точных адресов. Цифры округлены. Две успешные, одна с осложнениями, одна не состоявшаяся.

### 1. Коттедж в КП на Новой Риге за 12 дней

Собственник - ИП, ресторатор. Нужно 18 млн ₽ срочно на покупку второго ресторана в Москве. КИ нормальная, но банки тянули по срокам - потенциальная сделка по покупке уходила. Объект: коттедж 280 м² + участок 15 соток в КП с УК и охраной, оценка 42 млн ₽. Все документы в порядке: ИЖС, газ магистральный, асфальтированный подъезд от трассы, межевание актуальное.

Сделали за 12 дней. Ставка 4% в месяц, срок 18 месяцев, LTV 43%. Гасит из выручки нового ресторана.

### 2. Дом в Шувакише под Екатеринбургом - отказ

Дом 140 м², участок 8 соток в ИЖС посёлке под Екатеринбургом. Собственник просил 4 млн под LTV 45% при оценке 9 млн. На месте оказалось: газа нет, есть скважина с водой повышенной жёсткости, подъезд по грунтовке, до асфальта 1,5 км. Дом записан как жилой в ЕГРН, но по характеристикам - летняя дача с зимним отоплением через котёл.

В случае продажи через 6 месяцев - оценка реалистичная не более 5-6 млн. Не пошёл на сделку. Предложил альтернативу: квартира матери собственника в Берёзовском с её согласия и нотариальным оформлением. В итоге выдали 3,2 млн под квартиру.

### 3. Дом с участком, где границы не размежёваны

Дом 180 м² с участком 10 соток в ИЖС посёлке под Казанью. Оценка 11 млн, собственник просил 5 млн (LTV 45%). При проверке: участок выделен в 2008 году, границы по факту накладываются на смежный участок соседа, межевание не сделано - это юридический риск при возможной продаже.

Не отказался, но снизил LTV до 38%, выдали 4,2 млн. Заёмщик параллельно пошёл на размежевание с соседом - это год работы и 250 тыс. ₽ расходов. После завершения - возможна перезаключка договора с увеличением суммы.

### 4. Дом в дальнем Подмосковье, единственное жильё

Дом 220 м² в 90 км от МКАД, ИЖС, газ, асфальт. Единственное жильё семьи: муж, жена, двое несовершеннолетних. Оценка 14 млн, просили 6 млн. По законодательству заложить можно, но риск для семьи - высокий: при дефолте дом могут продать с торгов.

Долго обсуждал с заёмщиком цель займа. Оказалось - погасить просроченные потребкредиты в трёх банках на 5,8 млн. То есть фактически - заменить одну долговую нагрузку другой, в 2 раза дороже. Не пошёл. Дал контакт юриста по банкротству - это для них правильный путь, а не наращивание займов под залог семейного дома. Через 4 месяца заёмщик через юриста подал на банкротство, ситуацию разрешили без потери дома.

## Особенности проверки документов по дому

По домам проверка глубже, чем по квартирам - двойной комплект документов (на здание и на землю), сложнее юридика. Это 14 шагов, через которые проходит каждый объект.

1. Выписка ЕГРН на дом (не старше 30 дней) - собственники, обременения, аресты, площадь, назначение.
2. Выписка ЕГРН на земельный участок - отдельно, важно проверить категорию земель и ВРИ.
3. Правоустанавливающие документы на дом и на участок (могут быть разные основания).
4. Кадастровый паспорт участка с актуальным межеванием. Если границы не размежёваны - отдельная история, обычно требует доделки до сделки.
5. Технический паспорт БТИ - соответствие планировки реальности, отсутствие незарегистрированных пристроек.
6. Разрешение на строительство или уведомление о соответствии (для домов, построенных после 2018).
7. Документы на коммуникации: газовый паспорт, договор электроснабжения, документы на скважину или подключение к водопроводу, септик.
8. Согласие супруга (если совместная собственность) - нотариально.
9. Согласие органов опеки - если есть несовершеннолетние собственники.
10. Проверка собственника: ФССП, ЕФРСБ, судебные дела.
11. Прописанные - нет ли тех, кого нельзя выселить без суда.
12. Задолженности по ЖКУ, налогам на имущество, земельному налогу.
13. Проверка прилегающих участков - не нарушаются ли границы, нет ли споров с соседями.
14. Оценку комплекса «дом+участок» инвестор делает сам по документам и фотографиям. Выезд оценщика и оплата отчёта от вас не требуются.

Полная проверка по дому занимает 1-3 рабочих дня. Это самый трудоёмкий этап - но именно он отделяет качественную сделку от потенциальной катастрофы.

## Сколько на самом деле стоит займ

Конкретный пример: 8 млн ₽ под коттедж в КП Подмосковья на 18 месяцев, ставка 4,2% в месяц, аннуитет.

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Сумма займа | 8 000 000 ₽ |
| Ставка | 4,2% в месяц (50,4% годовых эффективных) |
| Срок | 18 месяцев |
| Ежемесячный платёж | ~610 000 ₽ |
| Переплата за весь срок | ~2 980 000 ₽ |
| Госпошлина (Росреестр) | 2 000 ₽ × 2 объекта = 4 000 ₽ |
| Оценка объекта | 0 ₽ - делает инвестор за свой счёт |
| Нотариус | 2 500-5 000 ₽ |

Скрытых платежей нет: комиссии за выдачу, обязательной страховки дома, платных СМС - это всё про МФО, не про меня. Досрочное погашение - без штрафов, пересчёт по фактическому сроку пользования деньгами.

## Кому подходит и не подходит залог дома

### Подходит:

- **Владельцам бизнеса под крупные операции.** Расширение, покупка оборудования, сезонные контракты - там, где банк не успевает или отказывает по серому доходу.
- **На покупку второго объекта.** Окно между продажей дома и покупкой нового, либо покупка городской квартиры под аренду.
- **На рефинансирование валютной ипотеки.** Особенно актуально после 2022-2024 - много кто остался с тяжёлой нагрузкой.
- **На крупные семейные траты.** Свадьба детей, медицина, образование за границей - задачи, требующие 5-20 млн ₽ за раз.
- **На выкуп долей в наследственном имуществе.** Когда дом достался группе наследников и нужно выкупить остальных.

### Не подходит:

- **Если дом - единственное жильё семьи с детьми.** Я в таких случаях стараюсь отговорить, предлагаю альтернативы (банкротство, реструктуризация в банке, продажа более дорогой части активов).
- **Если объект в дальнем СНТ без инфраструктуры.** Просто не дам - экспозиция при возможной продаже непредсказуема.
- **Под рефинансирование микрозаймов на 1-2 млн.** На таких суммах и сроках экономика по дому не работает - слишком дорогой расход на оформление.
- **Если нет внятного плана возврата.** Это правило для всех залогов, но по дому особенно - последствия дефолта тяжелее.

## Полезные статьи по теме

- [Сколько стоит частный займ под залог: разбор всех расходов](/zalog/blog/skolko-stoit-chastniy-zaym-pod-zalog/)
- [Залог дома в Подмосковье: особенности и кейсы](/zalog/blog/zalog-doma-v-podmoskove/)
- [Залог недостроенного дома: что нужно знать](/zalog/blog/zalog-nedostroennogo-doma/)
- [Займ под залог без справок о доходах](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-bez-spravok/)
- [Как оценить недвижимость для залога](/zalog/blog/kak-otsenit-nedvizhimost-dlya-zaloga/)
- [Риски заёмщика при залоге недвижимости](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/)
- [Договор займа с залогом: что проверить перед подписанием](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)

## Другие типы залога

- [Квартира](/zalog/kvartira/)
- [Коммерческая недвижимость](/zalog/kommercheskaya/)
- [Комната или доля](/zalog/komnata/)
- [Земельный участок](/zalog/uchastok/)

## По регионам

- [Москва и МО](/zalog/moskva/)
- [Санкт-Петербург](/zalog/spb/)
- [Екатеринбург](/zalog/ekaterinburg/)
- [Казань](/zalog/kazan/)
- [Новосибирск](/zalog/novosibirsk/)
- [Сочи](/zalog/sochi/)
- [Краснодар](/zalog/krasnodar/)
- [Нижний Новгород](/zalog/nizhniy-novgorod/)
- [Самара](/zalog/samara/)
- [Ростов-на-Дону](/zalog/rostov-na-donu/)
- [Воронеж](/zalog/voronezh/)

## Реальные цифры рынка частных займов

По домам и участкам разброс ставок шире, чем по квартирам, но медианы остаются в тех же границах. Наша статистика по 33 реальным сделкам 2024-2025: ставка по медиане - **3,5% в месяц (42% годовых)**, коридор 3-4% закрывает 90% сделок; медианный LTV - **37%**, ни одной выдачи выше 50%; медианная сумма займа - **3 млн ₽** (0,3-10 млн). Деньги по ЭЦП - за 1-4 дня. Числа взяты из закрытых сделок, не из рекламы.

[Полное исследование: ставки по типам объектов, LTV, суммы, цели и география →](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html)

## Частые вопросы по займу под залог дома

**Какая максимальная сумма займа под залог дома?**
До 80 млн ₽ - для премиальных загородных домов в ближнем Подмосковье и элитных коттеджных посёлках. В регионах потолок 30-40 млн ₽. LTV до 50% от рыночной стоимости. По нестандартным объектам и дальним посёлкам - LTV 35-40%.

**Какая ставка по займу под залог дома?**
От 4% в месяц (48% годовых) для ИЖС в ближнем Подмосковье с газом и асфальтом. По дальним домам, СНТ и нестандартным объектам - от 4,5-5,5% в месяц. Ставка фиксированная на весь срок, без скрытых комиссий.

**Дом в СНТ можно заложить?**
Можно, но условия жёстче. Нужно: дом зарегистрирован в ЕГРН (не как «садовый домик», а как жилой), земля в собственности, развитая инфраструктура посёлка - электричество, асфальтированный круглогодичный подъезд, желательно газ. LTV ниже - до 35-40%, ставка от 5% в месяц.

**Нужен ли земельный участок в собственности?**
Да, обязательно. Если земля в аренде - сделка невозможна по ФЗ-102, потому что нельзя заложить дом отдельно от участка, на котором он стоит. Дом без оформленной земли тоже не подходит - формально это самострой.

**Какие документы нужны для залога дома?**
Паспорт собственника, выписки ЕГРН отдельно на дом и на участок (не старше 30 дней), технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт участка с актуальным межеванием, согласие супруга при совместной собственности. Дополнительно - справка о подключении газа или электричества, документы на скважину или септик.

**Можно ли заложить недостроенный дом?**
Только если он зарегистрирован в ЕГРН как «объект незавершённого строительства» с конкретным процентом готовности (обычно от 30%). На практике это редкий случай - оценка консервативная, LTV не более 25-30% от рыночной цены готового дома. Лучше дождаться 100% готовности и регистрации жилого дома.

**Принимаете дома в коттеджных посёлках?**
Да, приоритетный сегмент. Коттеджи в организованных КП с УК, охраной и инфраструктурой (в радиусе 30 км от МКАД) - LTV 45-55%, ставка от 4%. Главное - ИЖС-статус, чистая юридика, отсутствие самостроев на участке.

**Если дом - единственное жильё?**
По ст. 446 ГПК РФ единственное жильё нельзя взыскать в рамках общих долгов, но залог по ФЗ-102 - исключение. То есть взыскать заложенный дом, даже если он единственное жильё, можно. Если дом - единственное жильё семьи, риск максимальный. Я в таких случаях держу LTV не выше 35% и тщательно обсуждаю стратегию возврата с заёмщиком.

**Можно ли заложить только земельный участок без дома?**
Да, если участок с разрешённым видом использования ИЖС или ЛПХ, есть подъездная дорога, электричество в границах участка. LTV 25-35%. Сельхозземли, лесной фонд, участки в водоохранных зонах не принимаем.

**За какой срок проходит сделка по дому?**
При готовых документах и электронной регистрации - 1-4 рабочих дня, в среднем 3-5 (электронная регистрация в Росреестре - 1 рабочий день, ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Если нужно собирать документы или запрашивать дополнительные сведения по объекту - дольше.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.