# Залог недостроенного дома - что инвестор смотрит

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/zalog-nedostroennogo-doma/

Звонят с такой задачей раз в месяц-два. Логика заёмщика понятна: «дом почти готов, стоит 15 миллионов, дай 5». Но юридическая реальность сложнее, чем кажется на бытовом уровне.

## Когда «недостроенный дом» вообще можно заложить

Чтобы стать предметом залога, объект должен быть «недвижимостью» в юридическом смысле. Это значит - зарегистрирован в ЕГРН с присвоенным кадастровым номером, с описанием в техническом плане, в статусе «объекта незавершённого строительства».

Если у вас на участке стоит коробка дома без оформления - это не «недвижимость», это «строение». Заложить такое нельзя, какой бы внушительный объект ни был.

## Что делать, если регистрации нет

Зарегистрировать. Это не страшно и не очень долго. Кадастровый инженер делает технический план (обычно 1-2 недели), вы подаёте документы в МФЦ или через Госуслуги, через 2-3 недели получаете выписку с объектом незавершённого строительства.

Стоимость - 20-50 тыс. ₽ за весь процесс. Дольше, чем хотелось бы, но один раз сделанное окупится: после регистрации объект становится «живым» для любых правовых действий - продажи, залога, ипотеки.

## Сколько реально дают

По недостроенному дому максимальная сумма от стоимости объекта намного ниже, чем по готовому. Стандартно - 25-35% от оценки. Это потому что:

- Незавершённый объект продать сложнее, чем готовый
- В случае взыскания инвестор получает «незавершёнку», которую сначала надо достраивать или продавать с большим дисконтом
- Оценка объекта в строительстве более субъективна - инвестор смотрит и текущее состояние, и стоимость работ для достройки

Реальные цифры из практики (2025): дом в Подмосковье с готовностью 70% оценили в 11 млн (с учётом стоимости участка), выдали 3,5 млн. Дом в Калужской области, готовность 80%, оценка 7 млн - выдали 2 млн. Не очень много, но «по делу».

## Что смотрит оценщик

Несколько ключевых моментов:

1. **Готовность.** 60-70% - нижняя граница для нашей работы. Меньше - обычно отказ.
2. **Качество исполнения.** Фундамент, коробка, кровля - есть ли явные проблемы. Инвестор может попросить фотографии этапов строительства.
3. **Категория земли.** ИЖС - приоритет. ЛПХ - нормально. СНТ - с дисконтом.
4. **Коммуникации.** Подведены или есть техусловия? Без них объект менее ликвидный.
5. **Локация.** Подмосковье ближнее - да. Дальние регионы - намного сложнее.

## Когда лучше подождать достройки

Если до 100% готовности осталось 3-6 месяцев, и нет острой нужды в деньгах - лучше дождаться. Дом в готовом виде даст в 1,5-2 раза больше денег на тех же условиях.

Если деньги нужны именно сейчас, а готовность хорошая (от 70%) - да, имеет смысл. Но настройтесь, что сумма будет скромная.

## Альтернатива: залог самого участка

Иногда выгоднее заложить только участок (без учёта недостроенного объекта на нём). Если участок хороший - ИЖС в Подмосковье, оформлен, с коммуникациями - он сам по себе даёт максимальная сумма от стоимости объекта до 50%. И не нужны сложности с регистрацией незавершёнки.

Юридически такая сделка проще. Только нужно понимать: если на участке зарегистрирован объект незавершённого строительства, то «отдельно» участок заложить нельзя - они идут вместе. А если объект не зарегистрирован - он юридически не существует, и тогда участок можно отдельно.

## Похожие материалы

### [Залог дома](/zalog/dom/)

### [Залог дома в Подмосковье](/zalog/blog/zalog-doma-v-podmoskove/)

### [Как оценить недвижимость](/zalog/blog/kak-otsenit-nedvizhimost-dlya-zaloga/)

## Частые вопросы

**Можно ли заложить недостроенный дом?**
Да, если объект зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершённого строительства и оформлена земля. Без регистрации права заложить нельзя - сначала нужно поставить объект на кадастровый учёт.

**Как оценивают недострой?**
По степени готовности и ликвидности: фундамент и коробка стоят кратно меньше готового дома. LTV по недострою консервативный - такой объект сложнее продать при дефолте. Оформленная земля под ним усиливает позицию.

**Что нужно для залога незавершённого строительства?**
Регистрация объекта в ЕГРН как незавершённого строительства, оформленное право на землю, отсутствие арестов. Если дом не зарегистрирован, закладывается участок - это тоже вариант получить деньги.

**Дадут ли денег, если дом только на стадии фундамента?**
Скорее под залог земли, чем самого фундамента: на ранней стадии объект неликвиден. Но оформленный участок в хорошем месте сам по себе может быть достаточным залогом - рассматриваем индивидуально.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.