# Как оценить недвижимость для залога: что важно знать

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/kak-otsenit-nedvizhimost-dlya-zaloga/

## Кто делает оценку

Формальный отчёт об оценке вправе составить только оценщик - физическое лицо с квалификационным аттестатом, состоящее в саморегулируемой организации (СРО). Но для частной залоговой сделки такой отчёт не обязателен: закон требует его при ипотеке в банке, а не при займе у частного инвестора.

На практике стоимость объекта определяет сам инвестор - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Заказывать отчёт и платить за него заёмщику не нужно. Если по крупному или нестандартному объекту инвестору нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт.

Оценщик предоставляет письменный отчёт с подробным расчётом. Отчёт - официальный документ, действителен 6 месяцев. На нём ставится подпись и печать оценщика.

## Что учитывается при оценке

- **Местоположение** - город, район, удалённость от метро, окружение
- **Тип объекта** - квартира, дом, коммерция
- **Технические параметры** - площадь, этаж, планировка, состояние
- **Год постройки и серия дома**
- **Состояние ремонта**
- **Юридическая чистота** - обременения, прописанные лица
- **Рыночная конъюнктура** - текущие цены аналогичных объектов

## Три подхода к оценке

В отчёте оценщик применяет (обычно) три подхода и выводит итоговое значение:

1. **Сравнительный.** Берутся 3-5 аналогичных объектов на рынке, цена корректируется с учётом отличий. Основной подход для жилья.
2. **Доходный.** Рассчитывается потенциальный доход от сдачи в аренду, капитализируется. Основной для коммерции.
3. **Затратный.** Рассчитывается стоимость воспроизводства объекта минус износ. Вспомогательный.

### Что вы платите

- **До сделки - ничего.** Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- **Оценку вы не заказываете и не оплачиваете.** Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- **Осмотр не нужен.** Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- **На сделке** - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.

Комиссия за выдачу составляет от 2 до 5% суммы займа - зависит от объекта и схемы сделки. Она удерживается из суммы займа в момент выдачи, то есть из своего кармана вы заранее не платите ничего. Точную цифру называем до подписания, сюрпризов на сделке не бывает. Есть и схема без комиссии - там ставка на процент выше, что выгоднее на коротком сроке: [посчитайте обе](/zalog/podbor/).

## Сколько стоит оценка и кто её оплачивает

В сделках через нас - нисколько: оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Таблица ниже справочная, это рыночные тарифы оценщиков. Она здесь для того, чтобы вы понимали, какую сумму вам платить не приходится.

| Тип объекта | Рыночный тариф оценщика (справочно) |
| --- | --- |
| Квартира в Москве/СПб | 5 000 - 8 000 ₽ |
| Квартира в регионе | 4 000 - 6 000 ₽ |
| Дом с участком | 8 000 - 15 000 ₽ |
| Коммерческая недвижимость | 10 000 - 25 000 ₽ |
| Земельный участок | 5 000 - 10 000 ₽ |

Срок подготовки отчёта - обычно 2-5 рабочих дней. Когда отчёт не нужен, этот этап из сделки просто выпадает - поэтому при готовых документах реален срок 1-4 дня.

## Завышение оценки - почему это не работает

Иногда заёмщик ищет «лояльного» оценщика, готового поставить максимальную цифру. Это плохая стратегия:

- Инвестор делает свою экспресс-оценку - отклонение видно
- При очевидном завышении доверие падает - условия ухудшаются
- Завышенная оценка не повышает максимальная сумма от стоимости объекта - инвестор считает от своей цифры
- Юридически: отчёт с заведомо ложными данными - нарушение для оценщика

Реалистичная оценка - лучший подход. Если рыночная цена ниже желаемой суммы займа - нужно либо снизить сумму, либо предложить более ликвидный объект.

## Похожие материалы

### [Что такое максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) при залоге недвижимости](/zalog/blog/chto-takoe-ltv-loan-to-value/)

максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) - отношение суммы займа к стоимости залога. Как считается, какие значения нормальны для частного зай...

### [Как получить займ под залог недвижимости: пошаговая инструкция](/zalog/blog/kak-poluchit-zaym-pod-zalog-nedvizhimosti/)

Как получить займ под залог недвижимости от частного инвестора: документы, этапы, сроки, на что обращать внимание. Реали...

### [Оформление залога недвижимости в Росреестре](/zalog/blog/oformlenie-zaloga-nedvizhimosti-rosreestr/)

Как оформляется залог недвижимости в Росреестре: документы, сроки, госпошлина. Электронная регистрация через нотариуса. ...

## Частые вопросы

**Как оценивается недвижимость для залога?**
По рыночной стоимости с поправкой на ликвидность: инвестор смотрит цены реальных сделок по аналогам, район, состояние, юридическую историю. Займ выдаётся до 60% от этой ликвидной стоимости, а не от цены в вашем объявлении.

**Нужен ли отчёт независимого оценщика?**
От вас - нет. Заказывать отчёт и платить за него заёмщик не должен: стоимость объекта инвестор определяет сам по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт.

**Почему инвестор оценил квартиру ниже, чем я ожидал?**
Потому что он считает от ликвидной цены - за сколько объект реально продать за 2-3 месяца, а не от максимальной цены в объявлениях. Разница между «хочу продать за» и «реально уйдёт за» бывает 10-20%.

**Что повышает оценку объекта?**
Ликвидная локация (город-миллионник, у транспорта), типовой востребованный объект, чистая юридическая история, отсутствие обременений, свежие документы. Всё, что ускоряет возможную продажу, повышает и оценку, и сумму займа.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.