Как оценить недвижимость для залога: что важно знать
Кто делает оценку
Формальный отчёт об оценке вправе составить только оценщик - физическое лицо с квалификационным аттестатом, состоящее в саморегулируемой организации (СРО). Но для частной залоговой сделки такой отчёт не обязателен: закон требует его при ипотеке в банке, а не при займе у частного инвестора.
На практике стоимость объекта определяет сам инвестор - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Заказывать отчёт и платить за него заёмщику не нужно. Если по крупному или нестандартному объекту инвестору нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт.
Содержание статьи · 6 разделов
Оценщик предоставляет письменный отчёт с подробным расчётом. Отчёт - официальный документ, действителен 6 месяцев. На нём ставится подпись и печать оценщика.
Что учитывается при оценке
- Местоположение - город, район, удалённость от метро, окружение
- Тип объекта - квартира, дом, коммерция
- Технические параметры - площадь, этаж, планировка, состояние
- Год постройки и серия дома
- Состояние ремонта
- Юридическая чистота - обременения, прописанные лица
- Рыночная конъюнктура - текущие цены аналогичных объектов
Три подхода к оценке
В отчёте оценщик применяет (обычно) три подхода и выводит итоговое значение:
- Сравнительный. Берутся 3-5 аналогичных объектов на рынке, цена корректируется с учётом отличий. Основной подход для жилья.
- Доходный. Рассчитывается потенциальный доход от сдачи в аренду, капитализируется. Основной для коммерции.
- Затратный. Рассчитывается стоимость воспроизводства объекта минус износ. Вспомогательный.
Что вы платите
- До сделки - ничего. Ни за рассмотрение заявки, ни за оценку, ни за подбор инвестора. Предоплат нет.
- Оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Стоимость объекта инвестор определяет сам - по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты поблизости. Если ему нужен формальный отчёт оценщика, он заказывает его за свой счёт.
- Осмотр не нужен. Никто к вам не выезжает - работаем по фотографиям и документам.
- На сделке - госпошлина за регистрацию залога и нотариус по тарифу, если он требуется. Эти деньги идут напрямую Росреестру и нотариусу, а не нам.
Комиссия за подбор и сопровождение — 3% от суммы займа. Порядок оплаты согласуем до подписания договора. Госпошлина, нотариус и возможные расходы кредитора обсуждаются отдельно: заранее разберём, кому и сколько нужно заплатить. Рассчитать пример по своему объекту.
Не уверены, подходит ли ваш объект?
Пришлите тип объекта, город и нужную сумму - за один рабочий день скажу, реальна ли сделка, на какую сумму рассчитывать и что нужно из документов. Без обязательств и без предоплат.
Рассчитать за 2 минуты Написать в TelegramСколько стоит оценка и кто её оплачивает
В сделках через нас - нисколько: оценку вы не заказываете и не оплачиваете. Таблица ниже справочная, это рыночные тарифы оценщиков. Она здесь для того, чтобы вы понимали, какую сумму вам платить не приходится.
| Тип объекта | Рыночный тариф оценщика (справочно) |
|---|---|
| Квартира в Москве/СПб | 5 000 - 8 000 ₽ |
| Квартира в регионе | 4 000 - 6 000 ₽ |
| Дом с участком | 8 000 - 15 000 ₽ |
| Коммерческая недвижимость | 10 000 - 25 000 ₽ |
| Земельный участок | 5 000 - 10 000 ₽ |
Срок подготовки отчёта - обычно 2-5 рабочих дней. Когда отчёт не нужен, этот этап из сделки просто выпадает - поэтому при готовых документах реален срок 1-4 дня.
Завышение оценки - почему это не работает
Иногда заёмщик ищет «лояльного» оценщика, готового поставить максимальную цифру. Это плохая стратегия:
- Инвестор делает свою экспресс-оценку - отклонение видно
- При очевидном завышении доверие падает - условия ухудшаются
- Завышенная оценка не повышает LTV - инвестор считает от своей цифры
- Юридически: отчёт с заведомо ложными данными - нарушение для оценщика
Реалистичная оценка - лучший подход. Если рыночная цена ниже желаемой суммы займа - нужно либо снизить сумму, либо предложить более ликвидный объект.
Готовы обсудить вашу ситуацию?
Оставьте заявку - агент свяжется с вами в течение рабочего дня и предложит индивидуальные условия.
Оставить заявкуПохожие материалы
Что такое LTV (Loan-to-Value) при залоге недвижимости
LTV (Loan-to-Value) - отношение суммы займа к стоимости залога. Как считается, какие значения нормальны для частного зай...
Как получить займ под залог недвижимости: пошаговая инструкция
Как получить займ под залог недвижимости от частного инвестора: документы, этапы, сроки, на что обращать внимание. Реали...
Оформление залога недвижимости в Росреестре
Как оформляется залог недвижимости в Росреестре: документы, сроки, госпошлина. Электронная регистрация через нотариуса. ...
Частые вопросы
Как оценивается недвижимость для залога?
По рыночной стоимости с поправкой на ликвидность: инвестор смотрит цены реальных сделок по аналогам, район, состояние, юридическую историю. Займ выдаётся до 50% от этой ликвидной стоимости, а не от цены в вашем объявлении.
Нужен ли отчёт независимого оценщика?
От вас - нет. Заказывать отчёт и платить за него заёмщик не должен: стоимость объекта инвестор определяет сам по документам, фотографиям и ценам на похожие объекты. Если по крупному или нестандартному объекту ему нужен формальный отчёт, он заказывает его за свой счёт.
Почему инвестор оценил квартиру ниже, чем я ожидал?
Потому что он считает от ликвидной цены - за сколько объект реально продать за 2-3 месяца, а не от максимальной цены в объявлениях. Разница между «хочу продать за» и «реально уйдёт за» бывает 10-20%.
Что повышает оценку объекта?
Ликвидная локация (город-миллионник, у транспорта), типовой востребованный объект, чистая юридическая история, отсутствие обременений, свежие документы. Всё, что ускоряет возможную продажу, повышает и оценку, и сумму займа.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818 - договор займа
- ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
- Росреестр - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- Статистика 33 сделок под залог, 2026 - наши данные по ставкам и LTV
Заявка на займ под залог
Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.