# Оформление залога недвижимости в Росреестре

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/oformlenie-zaloga-nedvizhimosti-rosreestr/

## Юридическая основа

Регистрация залога регулируется тремя законами: **ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»**, **ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»** и общими положениями ГК РФ о залоге (ст. 334-358).

Регистрация обязательна - без неё залог юридически не возникает. Это значит: пока обременение не зарегистрировано, инвестор не имеет прав на объект и не может обращать взыскание.

## Какие документы нужны

- Заявление на регистрацию (заполняется в МФЦ или формируется нотариусом)
- Договор займа
- Договор залога (ипотеки) недвижимого имущества
- Документы, подтверждающие право собственности залогодателя
- Согласие супруга (если имущество в совместной собственности) - нотариальное
- Согласие иных сособственников (если есть)
- Квитанция об оплате госпошлины
- Паспорта сторон

## Через МФЦ или нотариуса - что выбрать

**Через МФЦ:** дешевле (только госпошлина), но дольше - 7-9 рабочих дней. Подходит для несрочных сделок.

**Через нотариуса с ЭЦП:** 3 рабочих дня, но дороже - добавляется нотариальный тариф (от 5 000 ₽ + 0,5% от суммы, но не более 20 000 ₽) и доплата за электронную подачу (5-10 тыс. ₽). Подходит для срочных сделок и крупных сумм.

Для сделок с долями нотариус обязателен по закону.

## Госпошлина

Госпошлина за регистрацию обременения по состоянию на 2026 год:

- Физическое лицо: **2 000 ₽**
- Юридическое лицо: **22 000 ₽**
- За регистрацию изменений в обременение: 350 ₽ (физлица), 1 000 ₽ (юрлица)
- За погашение записи об обременении: бесплатно

## Что происходит после регистрации

В ЕГРН вносится запись об обременении прав. В выписке ЕГРН появится строка «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу договора в пользу [ФИО инвестора]».

С этого момента: продать, подарить или повторно заложить объект без согласия инвестора нельзя. Жить, использовать, регистрировать жильцов - можно как раньше.

После полного возврата займа подаётся совместное заявление залогодателя и залогодержателя на погашение записи. Госпошлина не взимается. Срок: 3-5 рабочих дней.

## Похожие материалы

### [Договор займа с залогом: что обязательно проверить перед подписанием](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/)

Чек-лист проверки договора займа с залогом недвижимости. Существенные условия по ГК. Опасные пункты, которые встречаются...

### [Как получить займ под залог недвижимости: пошаговая инструкция](/zalog/blog/kak-poluchit-zaym-pod-zalog-nedvizhimosti/)

Как получить займ под залог недвижимости от частного инвестора: документы, этапы, сроки, на что обращать внимание. Реали...

### [Что такое максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) при залоге недвижимости](/zalog/blog/chto-takoe-ltv-loan-to-value/)

максимальная сумма от стоимости объекта (Loan-to-Value) - отношение суммы займа к стоимости залога. Как считается, какие значения нормальны для частного зай...

## Частые вопросы

**Как оформляется залог недвижимости в Росреестре?**
Подписывается договор займа и договор ипотеки, затем подаётся заявление на регистрацию обременения в Росреестр - электронно или через МФЦ. После регистрации в ЕГРН появляется запись об ипотеке в пользу инвестора, и только тогда передаются деньги.

**Сколько времени занимает регистрация залога?**
При электронной подаче - 1 рабочий день (ч. 1 ст. 16 ФЗ-218). Через МФЦ на бумаге - 5-9 рабочих дней. Именно скорость регистрации определяет, за сколько вы получите деньги.

**Когда передаются деньги - до или после регистрации?**
Строго после регистрации обременения. Это базовое правило безопасности: пока залог не зарегистрирован, у инвестора нет обеспечения. Любая схема «деньги вперёд» должна вас насторожить.

**Как снять обременение после погашения займа?**
После полного возврата подаётся совместное заявление в Росреестр о снятии ипотеки - обычно обременение снимается за 3 рабочих дня. Порядок снятия стоит заранее прописать в договоре, чтобы не зависеть от доброй воли кредитора.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.