# Кто вправе выдавать займ под залог жилья: банк, КПК, МКК или частный инвестор

> Обновлено: 2026-09-02 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/kto-vprave-vydavat-zaym-pod-zalog-zhilya/

**Коротко.** Потребительский заём физлицу под залог жилья вправе выдать только банк, кредитный потребительский кооператив, ДОМ.РФ и МФО с государственным участием. Частный инвестор и обычная микрокредитная компания - не вправе. Если цель предпринимательская или заёмщик - ИП либо юрлицо, ограничение не применяется.

## Кто по закону может выдать займ под залог квартиры физлицу

Круг кредиторов закрыт и перечислен в ч. 1 ст. 6.1 ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)». Если заём берёт физлицо на личные, семейные или бытовые нужды, а обеспечением выступает жилое помещение, доля в нём или права требования по ДДУ, выдать такой заём вправе: кредитные организации (банки); кредитные потребительские и сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы; ДОМ.РФ и организации его группы; МФО, учредителем или участником которых выступает РФ, субъект РФ или муниципальное образование; иные организации, отвечающие требованиям этой же статьи.

Ограничение действует с осени 2019 года - его ввёл ФЗ-271 от 02.08.2019. Тем же законом в ст. 12 ФЗ-151 внесён прямой запрет для МФО выдавать физлицам займы под залог жилья, с исключением для МФО с госучастием.

## Почему частный инвестор не вправе выдать такой заём

Физическое лицо и обычный ИП в перечень ст. 6.1 не входят. Закон ограничивает круг по субъекту, а не по сумме или добросовестности. Для кредитора это административная ответственность по ст. 14.56 КоАП РФ и риск квалификации деятельности как незаконной профессиональной; для заёмщика - правовая неопределённость по сделке.

По данным Банка России, в I полугодии 2026 года выявлено 999 нелегальных кредиторов - вдвое больше, чем за тот же период 2025 года. Регулятор находит физлиц и ИП, систематически выдающих займы под залог квартир, сопоставляя данные Росреестра и ФССП; типичный маркер - 7-10 одновременных судебных производств об обращении взыскания.

## Когда ограничение не действует

- **Заёмщик - ИП или юрлицо.** Отношения регулируются общими нормами ГК РФ о займе.
- **Цель займа предпринимательская.** Должна быть отражена в договоре и подтверждаться фактическими обстоятельствами, иначе возможна переквалификация.
- **В залоге нежилой объект** - коммерческое помещение, апартаменты, машино-место, участок без жилого дома.

## Почему через кредитный кооператив можно, а через МКК нельзя

КПК прямо назван в ст. 6.1 ФЗ-353, работает по ФЗ-190, состоит в СРО и поднадзорен Банку России, выдаёт займы пайщикам. Чтобы получить заём, нужно вступить в кооператив и уплатить вступительный и паевой взносы - это условие членства, но в стоимость денег его считать нужно.

Обычная МКК в перечень не входит; исключение только для МФО с госучастием. Для ИП и юрлиц запрета нет.

## Кто и в каких случаях вправе

| Ситуация | Банк | КПК | Обычная МКК | Частный инвестор |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо, личные цели, залог жилья | вправе | вправе | не вправе | не вправе |
| Физлицо, предпринимательские цели, залог жилья | вправе | вправе | вправе | вправе |
| ИП или ООО, залог любой недвижимости | вправе | вправе | вправе | вправе |
| Физлицо, личные цели, залог нежилого объекта | вправе | вправе | вправе | вправе |

## Как проверить, вправе ли ваш кредитор выдавать вам заём

1. Определите конфигурацию: кто заёмщик, какая цель в договоре, какой объект в залоге.
2. Проверьте кредитора в реестрах Банка России на cbr.ru - реестр МФО и реестр КПК; кооператив должен состоять в СРО.
3. Посмотрите, как оформляется сделка: заём под залог - это договор займа плюс договор залога с регистрацией обременения в Росреестре. Договор купли-продажи с обещанием обратного выкупа, доверенность на продажу или «аренда своей же квартиры» - не заём.

## Источники

- ФЗ-353, ст. 6.1; ФЗ-271 от 02.08.2019; ФЗ-151, ст. 12; ФЗ-190; ФЗ-102; КоАП РФ, ст. 14.56
- Банк России, «Противодействие нелегальной деятельности на финансовом рынке», I полугодие 2026
- Реестры Банка России: государственный реестр МФО, реестр КПК