# Кейс: 23 млн под коммерцию за 9 дней - как прошла сделка > Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/keys-23-mln-za-9-dney/ Не приукрашиваю - это была сложная сделка с тонкими местами. Но прошла гладко именно потому, что обе стороны понимали, что и зачем делают. ## Ситуация заёмщика Александр (имя изменено), 39 лет, ИП. С партнёром 8 лет держали сеть из 3 магазинов хозтоваров на севере Москвы. Доли 60/40. В январе партнёр решил выйти из бизнеса - по семейным обстоятельствам уезжал из страны. Подписали соглашение: Александр выкупает 40% за 23 млн ₽, срок - 60 дней с момента подписания. На счетах у Александра было около 8 млн оборотных. До 23 не хватало 15. Плюс хотелось ещё запас на текущие операции - итого нужно было 23 млн «с улицы». Сначала пошёл в банки. Сбер: «рассмотрим, 30-45 дней». ВТБ: «у вас сезонная выручка, ПДН высокий, можем дать только 12 млн». Альфа: «нужны контракты на год вперёд, не подходите по профилю». Времени оставалось 6 недель. Тогда позвонил мне. ## Что предложил в залог Александр был собственником торгового помещения, в котором работал один из его магазинов. Помещение на первом этаже жилого дома в районе м. Алтуфьево, площадь 145 м², отдельный вход, витрина на проходную улицу. Оформлено на физлицо (на самого Александра). Документы: - Выписка ЕГРН - собственность 6 лет, чисто - Договор купли-продажи 2020 года, на ипотеке не было - Кадастровый паспорт - Договор аренды с собственным бизнесом (Александр сам себе арендатор через ИП) Это идеальная картинка для коммерческого залога - чистая юридика, ликвидное помещение, понятный собственник. ## День 1: первичный анализ Звонок в 11 утра. Поговорили 40 минут - узнал ситуацию, параметры объекта, цели, сроки. В тот же день Александр прислал фото документов в Telegram. Параллельно сделал экспресс-оценку. Аналоги в районе - 280-320 тыс. ₽ за м². Считаем по нижней границе: 145 × 280 = 40,6 млн ₽. Запрашиваемые 23 млн - это около 57% от оценки. По коммерции это верхняя граница, но при таком понятном объекте и опытном собственнике - реально. Вечером того же дня позвонил, сказал: «работаем, по предварительной - да». ## День 2: оценщик Договорился с независимым оценщиком - он выехал на объект на следующее утро. Александр привёл оценщика, показал, рассказал о бизнесе. Через 2 дня готов был отчёт - 41,3 млн ₽. Это даже выше моей экспресс-оценки. ## День 3-4: подбор инвестора Параллельно с оценкой обратился к двум инвесторам, с которыми регулярно работаю по коммерции. Первый - взял паузу на 2 дня (ему было нужно посоветоваться). Второй - посмотрел документы, сказал: «беру, мои условия [конкретные условия - обсуждались с Александром]». Это было на третий день после первого звонка. В тот же день - телефонный звонок Александра и инвестора. Поговорили о бизнесе, о стратегии возврата, о том, как Александр планирует обслуживать долг. У инвестора были вопросы по сезонности продаж - Александр показал отчёты за 3 года. Удовлетворил. ## День 5: проверка и согласование договоров Юрист сделал полную проверку: ЕГРН свежая, выписка из ФССП на Александра - чисто, кадастр в порядке, площадь по факту совпадает с документами. Параллельно подготовил два договора: займа и залога. Шаблоны отработанные, под конкретную сделку доточили: вписали полные реквизиты, объект с кадастровым номером, график платежей, условия досрочного погашения (без штрафа после 3 месяцев - Александр настаивал, инвестор согласился). Александр прочитал договоры с собственным юристом (это правильная практика для таких сумм). Внесли две поправки: уточнили формулу неустойки и добавили пункт о возможности замены залога на другой объект с согласия залогодержателя. ## День 6: подписание у нотариуса Заранее выбрали нотариуса с электронной подписью (это решало вопрос с регистрацией). Александр и инвестор приехали в 10 утра, подписали оба договора. Нотариус сразу подал документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Параллельно в тот же день Александр получил нотариальное согласие супруги (объект был приобретён в браке) - оно было готово заранее, просто формализовали. ## День 7-9: регистрация и деньги Росреестр зарегистрировал обременение за 3 рабочих дня (это и есть электронный срок). Александр получил уведомление о регистрации на свой кабинет на Госуслугах в первой половине девятого дня. В тот же день инвестор перевёл 23 млн ₽ на счёт Александра. Через 4 дня после этого Александр перевёл деньги бывшему партнёру, подписали соглашение о выкупе доли, ИП партнёра прекратило участие в общем бизнесе. ## Что было дальше Александр платил по графику 8 месяцев. На девятом месяце пришёл крупный летний пик продаж - выручка превысила ожидания на 30%. Александр использовал излишек на досрочное частичное погашение: внёс 5 млн дополнительно. Это сократило график. В декабре 2026 (это уже после написания этой статьи) планируется полное погашение займа из дивидендов следующего полугодия. ## Что было критично для скорости 1. **Подготовленные документы.** Александр пришёл с полным пакетом - не пришлось ждать выписки и согласий. 2. **Понятный объект.** Коммерческое помещение с прозрачной юридикой - оценщик и юрист отработали быстро. 3. **Опытный собственник.** Александр сразу понимал, что от него ждут, не задавал лишних вопросов, держал темп. 4. **Электронная регистрация.** Сэкономила 4-5 дней по сравнению с МФЦ. 5. **Сильная сторона сделки.** 57% максимальная сумма от стоимости объекта - на верхней границе, но при таком объекте и собственнике инвестор не побоялся. ## Что обычно тормозит подобные сделки Если бы в этой истории было: - Несколько собственников помещения - добавили бы 3-5 дней на согласия - Бывший арендатор с долгосрочным договором - пришлось бы согласовывать с ним - Перепланировка без узаконивания - узаконивание 2-4 недели - Спорный кадастр - могло бы затянуться на неделю - Объект не в Москве - добавили бы 2-4 дня на логистику документов Так что 9 дней - это «звезды сошлись». Реалистичный диапазон для коммерции в Москве - 10-15 рабочих дней. В этом кейсе всё было готово к темпу. ## Похожие материалы ### [Займ под коммерческую недвижимость (категория)](/zalog/kommercheskaya/) ### [Займ на бизнес под залог](/zalog/blog/zaym-na-biznes-pod-zalog-nedvizhimosti/) ### [Срочный займ под залог недвижимости (категория)](/zalog/srochno/) ## Частые вопросы **Реально ли получить 23 млн под залог за 9 дней?** Да, при готовых документах и ликвидном объекте. В этом кейсе крупная сумма под коммерческую недвижимость и жильё собственника прошла за 9 дней - банк рассматривал бы такую заявку недели. Скорость дают ЭЦП-регистрация и заранее собранный пакет. **Что позволило провести сделку так быстро?** Ликвидный объект с адекватным LTV, полный пакет документов на руках, электронная регистрация залога (1 рабочий день по ст. 16 ФЗ-218) и понятный источник возврата. Когда все элементы готовы, крупная сделка идёт не медленнее мелкой. **Какие суммы вообще доступны под залог?** От 1 до 150 млн ₽, до 50% рыночной стоимости объекта. Крупные суммы часто финансирует пул инвесторов - для заёмщика это один договор и один график. Подробнее - на странице «Крупный займ». **Дают ли крупные суммы под коммерческую недвижимость?** Да, коммерция с арендным потоком - сильный залог: аренда подтверждает ликвидность и усиливает позицию заёмщика. Под офисы, склады и торговые помещения выдаются одни из самых крупных сумм. ## Источники - [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа - [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998 - [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН - [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации - [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV ### Заявка на займ под залог Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.