Кейс: 23 млн под коммерцию за 9 дней - как прошла сделка

Не приукрашиваю - это была сложная сделка с тонкими местами. Но прошла гладко именно потому, что обе стороны понимали, что и зачем делают.

Ситуация заёмщика

Александр (имя изменено), 39 лет, ИП. С партнёром 8 лет держали сеть из 3 магазинов хозтоваров на севере Москвы. Доли 60/40. В январе партнёр решил выйти из бизнеса - по семейным обстоятельствам уезжал из страны. Подписали соглашение: Александр выкупает 40% за 23 млн ₽, срок - 60 дней с момента подписания.

На счетах у Александра было около 8 млн оборотных. До 23 не хватало 15. Плюс хотелось ещё запас на текущие операции - итого нужно было 23 млн «с улицы».

Сначала пошёл в банки. Сбер: «рассмотрим, 30-45 дней». ВТБ: «у вас сезонная выручка, ПДН высокий, можем дать только 12 млн». Альфа: «нужны контракты на год вперёд, не подходите по профилю». Времени оставалось 6 недель.

Тогда позвонил мне.

Что предложил в залог

Александр был собственником торгового помещения, в котором работал один из его магазинов. Помещение на первом этаже жилого дома в районе м. Алтуфьево, площадь 145 м², отдельный вход, витрина на проходную улицу. Оформлено на физлицо (на самого Александра).

Документы:

• Выписка ЕГРН - собственность 6 лет, чисто
• Договор купли-продажи 2020 года, на ипотеке не было
• Кадастровый паспорт
• Договор аренды с собственным бизнесом (Александр сам себе арендатор через ИП)

Это идеальная картинка для коммерческого залога - чистая юридика, ликвидное помещение, понятный собственник.

День 1: первичный анализ

Звонок в 11 утра. Поговорили 40 минут - узнал ситуацию, параметры объекта, цели, сроки. В тот же день Александр прислал фото документов в Telegram.

Параллельно сделал экспресс-оценку. Аналоги в районе - 280-320 тыс. ₽ за м². Считаем по нижней границе: 145 × 280 = 40,6 млн ₽. Запрашиваемые 23 млн - это около 50% от оценки. По коммерции это верхняя граница, но при таком понятном объекте и опытном собственнике - реально.

Вечером того же дня позвонил, сказал: «работаем, по предварительной - да».

День 2: оценщик

Договорился с независимым оценщиком - он выехал на объект на следующее утро. Александр привёл оценщика, показал, рассказал о бизнесе. Через 2 дня готов был отчёт - 41,3 млн ₽. Это даже выше моей экспресс-оценки.

День 3-4: подбор инвестора

Параллельно с оценкой обратился к двум инвесторам, с которыми регулярно работаю по коммерции. Первый - взял паузу на 2 дня (ему было нужно посоветоваться). Второй - посмотрел документы, сказал: «беру, мои условия [конкретные условия - обсуждались с Александром]». Это было на третий день после первого звонка.

В тот же день - телефонный звонок Александра и инвестора. Поговорили о бизнесе, о стратегии возврата, о том, как Александр планирует обслуживать долг. У инвестора были вопросы по сезонности продаж - Александр показал отчёты за 3 года. Удовлетворил.

День 5: проверка и согласование договоров

Юрист сделал полную проверку: ЕГРН свежая, выписка из ФССП на Александра - чисто, кадастр в порядке, площадь по факту совпадает с документами. Параллельно подготовил два договора: займа и залога. Шаблоны отработанные, под конкретную сделку доточили: вписали полные реквизиты, объект с кадастровым номером, график платежей, условия досрочного погашения (без штрафа после 3 месяцев - Александр настаивал, инвестор согласился).

Александр прочитал договоры с собственным юристом (это правильная практика для таких сумм). Внесли две поправки: уточнили формулу неустойки и добавили пункт о возможности замены залога на другой объект с согласия залогодержателя.

День 6: подписание у нотариуса

Заранее выбрали нотариуса с электронной подписью (это решало вопрос с регистрацией). Александр и инвестор приехали в 10 утра, подписали оба договора. Нотариус сразу подал документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Параллельно в тот же день Александр получил нотариальное согласие супруги (объект был приобретён в браке) - оно было готово заранее, просто формализовали.

День 7-9: регистрация и деньги

Росреестр зарегистрировал обременение за 3 рабочих дня (это и есть электронный срок). Александр получил уведомление о регистрации на свой кабинет на Госуслугах в первой половине девятого дня.

В тот же день инвестор перевёл 23 млн ₽ на счёт Александра. Через 4 дня после этого Александр перевёл деньги бывшему партнёру, подписали соглашение о выкупе доли, ИП партнёра прекратило участие в общем бизнесе.

Что было дальше

Александр платил по графику 8 месяцев. На девятом месяце пришёл крупный летний пик продаж - выручка превысила ожидания на 30%. Александр использовал излишек на досрочное частичное погашение: внёс 5 млн дополнительно. Это сократило график.

В декабре 2026 (это уже после написания этой статьи) планируется полное погашение займа из дивидендов следующего полугодия.

Что было критично для скорости

1. Подготовленные документы. Александр пришёл с полным пакетом - не пришлось ждать выписки и согласий.
2. Понятный объект. Коммерческое помещение с прозрачной юридикой - оценщик и юрист отработали быстро.
3. Опытный собственник. Александр сразу понимал, что от него ждут, не задавал лишних вопросов, держал темп.
4. Электронная регистрация. Сэкономила 4-5 дней по сравнению с МФЦ.
5. Сильная сторона сделки. 57% LTV - на верхней границе, но при таком объекте и собственнике инвестор не побоялся.

Что обычно тормозит подобные сделки

Если бы в этой истории было:

• Несколько собственников помещения - добавили бы 3-5 дней на согласия
• Бывший арендатор с долгосрочным договором - пришлось бы согласовывать с ним
• Перепланировка без узаконивания - узаконивание 2-4 недели
• Спорный кадастр - могло бы затянуться на неделю
• Объект не в Москве - добавили бы 2-4 дня на логистику документов

Так что 9 дней - это «звезды сошлись». Реалистичный диапазон для коммерции в Москве - 10-15 рабочих дней. В этом кейсе всё было готово к темпу.