# Как продать квартиру, которая в залоге - рабочие схемы > Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/prodat-kvartiru-v-zaloge/ Звонит клиент: «У меня квартира в залоге у частного инвестора, нашёл покупателя - что делать?». Тут важно понять: квартира остаётся в собственности заёмщика, это не «банковская изъятая недвижимость». Поэтому продать можно - но не молча, а через согласование с залогодержателем. ## Схема 1: Продажа с одновременным погашением - самая частая Работает так. Заёмщик находит покупателя. На сделке деньги покупателя идут двумя потоками: первая часть - на счёт инвестора (закрывает остаток долга), вторая - продавцу (это его прибыль от продажи). В Росреестре одновременно: снимается обременение, регистрируется переход права собственности. Чтобы это сработало: - Цена продажи должна перекрывать остаток долга + минимальную прибыль продавцу (иначе зачем продавать) - Покупатель должен быть готов к схеме с двумя получателями денег - обычно через аккредитив или ячейку - Инвестор должен дать согласие - на практике, при адекватных условиях, всегда даёт - Сделка идёт через нотариуса - без вариантов Реальный пример из весны: заёмщик взял 6 млн под залог двушки на Алтуфьево за 14 млн. Через 8 месяцев решил продать, чтобы переехать в Подмосковье. Нашёл покупателя на 13 млн (рынок просел немного). Из 13 млн: 6,4 млн (остаток долга + накопленные проценты) - инвестору, 6,6 - продавцу. На счёт продавца сразу легло 6,6 млн чистыми. Сделка заняла 12 дней. ## Схема 2: Перевод долга на покупателя Реже, но бывает. Покупатель не платит всю сумму сразу, а «принимает» на себя оставшийся долг перед инвестором. Юридически - это замена должника по согласию кредитора. На практике инвесторы редко на это идут - им проще получить деньги и закрыть сделку. Но если покупатель и инвестор устраивают друг друга, экономия на нотариусе и комиссиях возможна. Когда работает: покупатель и продавец родственники, продаём за половину рынка, покупатель не имеет всей суммы, но готов платить по графику. ## Схема 3: Замена залога Это когда хочется продать одну квартиру, но не закрывать займ. Инвестору предлагается другая недвижимость в залог - равноценная или дороже. Если объект ликвидный, инвестор соглашается: для него ничего не меняется в плане обеспечения. Пример: заёмщик взял 12 млн под трёшку в Хамовниках, через год решил трёшку продать, но возвращать займ нет смысла - выгодно работают деньги. Предложил инвестору залог двух коммерческих помещений в Бутово, общая цена 28 млн. Инвестор посмотрел, согласовал. Старый залог снят, новый зарегистрирован, заёмщик спокойно продал трёшку. ## Что точно не сработает Молча продать без согласия инвестора - нет. Росреестр такую сделку просто не зарегистрирует, объект под обременением. Любая попытка обойти это (продать «через доверенность», «временно переписать») - это уже мошенничество с залогом, статья УК. «Я не платил год, продам и закрою долг» - тоже не вариант. К моменту, когда вы доходите до этой мысли, инвестор уже подал в суд, и продажу будет организовывать пристав на торгах с дисконтом 15-30%. Лучше начать переговоры до этой точки. ## Цена в залоговой квартире - обычно ниже Будем честны: покупатели, которые понимают, что объект в залоге, чаще торгуются. Дисконт от рынка - 3-7% в зависимости от ситуации. Это плата за «нестандартность» сделки. Поэтому продавать имеет смысл, когда: - Срочно нужны деньги - больше, чем разница в цене - Хотите переезжать, не дожидаясь окончания срока займа - Появилась более интересная инвестиционная идея - Изменились семейные обстоятельства ## Что говорить покупателю Не скрывайте, что объект в залоге - всё равно вылезет в выписке ЕГРН. Лучше сразу: «Квартира в залоге у частного инвестора, сделка проходит через нотариуса с одновременным снятием обременения. Деньги - через аккредитив, безопасно для обеих сторон». Покупатели, которые в теме, нормально реагируют. Те, кто не в теме - нервничают и торгуются сильнее. С опытным риелтором сделка не сложнее обычной. ## Что делать, если инвестор не соглашается Бывает редко. Обычно причина в том, что предложенная схема невыгодна или вызывает сомнения. Спросите конкретно: что не устраивает. Чаще решается через корректировку условий: цена продажи, момент перевода денег, страховка через нотариальный аккредитив. Если инвестор принципиально отказывается продавать с обременением - у заёмщика есть право досрочного погашения. Берёте короткий бридж-займ под этот же объект, гасите первого инвестора, продаёте чистую квартиру, закрываете бридж. Сложно, дороже, но возможно. ## Похожие материалы ### [Риски заёмщика при залоге](/zalog/blog/riski-zaymshchika-pri-zaloge-nedvizhimosti/) ### [Как получить займ под залог недвижимости](/zalog/blog/kak-poluchit-zaym-pod-zalog-nedvizhimosti/) ### [Что проверить в договоре](/zalog/blog/dogovor-zayma-s-zalogom-chto-proverit/) ## Частые вопросы **Можно ли продать квартиру, которая в залоге?** Да, с согласия залогодержателя. Долг гасится из выручки в момент сделки, обременение снимается, остаток получает продавец. Это законный и частый сценарий - гораздо выгоднее, чем ждать торгов с дисконтом. **Как проходит продажа заложенной квартиры?** Покупатель вносит деньги через аккредитив: часть идёт на погашение займа, обременение снимается, остаток - продавцу, право переходит покупателю. Всё в одной сделке под контролем сторон, никто не рискует. **Нужно ли разрешение инвестора на продажу?** Да, обязательно - объект под обременением. Но честному кредитору выгодна ваша продажа по рынку: он получает свои деньги быстрее и без суда. Отказать в разумной продаже ему невыгодно. **Что выгоднее - продать самому или ждать торгов?** Продать самому: рыночная цена выше цены торгов на 15-25%. На торгах начальная цена уже 80% оценки, а повторные - минус ещё 15%. Самостоятельная продажа сохраняет вам разницу в сотни тысяч, а то и миллионы. ## Источники - [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа - [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998 - [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН - [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации - [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV ### Заявка на займ под залог Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.