# Рефинансирование долгов под залог недвижимости

> Обновлено: 2026-08-23 · Автор: Илья Смирнов, управляющий SMIRNOFFOND · Источник: https://smirnoffond.ru/zalog/blog/refinansirovanie-dolga-pod-zalog/

## Когда рефинансирование оправдано

Рефинансирование под залог имеет смысл при сочетании факторов:

- 5+ действующих кредитных обязательств с разными графиками платежей
- Совокупный ежемесячный платёж составляет 50% и более от дохода
- Есть просрочки или предпросрочные ситуации по одному-двум кредитам
- Ставки по части старых кредитов высокие (МФО, дорогие карты)
- Есть ликвидная недвижимость, которую можно заложить
- Есть реалистичный план улучшения финансовой ситуации

## Расчёт выгоды - на примере

Заёмщик с пятью кредитами:

| Кредит | Остаток | Платёж в мес |
| --- | --- | --- |
| Потребкредит А | 800 000 ₽ | 32 000 ₽ |
| Потребкредит Б | 500 000 ₽ | 22 000 ₽ |
| Кредитка | 300 000 ₽ | 15 000 ₽ |
| МФО | 250 000 ₽ | 20 000 ₽ |
| Автокредит | 1 200 000 ₽ | 40 000 ₽ |
| **Итого** | **3 050 000 ₽** | **129 000 ₽** |

Рефинансирование одним займом 3 050 000 ₽ на 5 лет под залог квартиры. Месячный платёж - около 78 000 ₽. **Экономия - 51 000 ₽/мес**, годовой денежный поток высвобождается на 612 000 ₽.

## Когда НЕ имеет смысла рефинансировать

- Один-два кредита с нормальными ставками - проще доплатить или реструктуризировать в банке
- Общая нагрузка ниже 30% дохода - не критично
- Нет финансового плана выхода - рефинансирование лишь отсрочит проблему
- Готовы платить только основной долг, без учёта стоимости займа - итог хуже, чем сейчас

## Подводный камень: срок и итоговая стоимость

Растягивая срок (например, с 2 до 5 лет), вы уменьшаете ежемесячный платёж, но **увеличиваете общую переплату**. На 5 лет под залог квартиры заёмщик заплатит в общей сумме больше, чем если бы продолжал гасить старые кредиты по графику.

Это нормально - за рассрочку платят. Но решение нужно принимать осознанно, с пониманием полной стоимости.

## Пошаговая схема

1. Сделать таблицу всех долгов: остаток, платёж, ставка, дата окончания
2. Запросить точные суммы досрочного погашения по каждому кредиту (на конкретную дату)
3. Рассчитать общую сумму займа = сумма всех досрочных погашений
4. Получить предложение по займу под залог
5. Сравнить полные стоимости: текущий сценарий vs новый
6. При выгоде - оформить займ, на следующий день после получения денег закрыть все старые кредиты
7. Запросить справки об отсутствии задолженности из всех банков и МФО

## Похожие материалы

### [Займ на бизнес под залог недвижимости](/zalog/blog/zaym-na-biznes-pod-zalog-nedvizhimosti/)

Когда выгодно брать займ на бизнес под залог недвижимости. Сценарии: пополнение оборотки, выкуп доли, тендеры, сезонност...

### [Займ под залог квартиры, которая в ипотеке](/zalog/blog/zaym-pod-zalog-kvartiry-v-ipoteke/)

Можно ли взять займ под залог квартиры, которая уже в ипотеке банка. Условия, риски, схема второго залога. Когда это раб...

### [Частный инвестор, МФО или банк - где выгоднее брать займ под залог](/zalog/blog/chastniy-investor-vs-mfo-vs-bank/)

Сравнение трёх каналов получения займа под залог недвижимости: банк, МФО, частный инвестор. Где выгоднее по ставке, скор...

## Частые вопросы

**Что такое рефинансирование долга под залог?**
Это новый займ под залог недвижимости, которым закрываются старые долги - несколько кредитов, просрочки или дорогой заём. Вместо нескольких платежей остаётся один, обычно с более длинным сроком и понятным графиком.

**Какие долги можно закрыть?**
Потребкредиты, кредитные карты, дорогой частный заём, остаток ипотеки, долги перед контрагентами для бизнеса. Несколько обязательств объединяются в один заём под залог - это и есть консолидация.

**Помогает ли рефинансирование при просрочках?**
Да, и лучше успеть до суда: заём гасит проблемные долги, останавливает рост пеней и снимает угрозу взыскания. Чем раньше обращаетесь, тем больше вариантов и мягче условия.

**Можно ли получить сумму больше текущего долга?**
Да, если позволяет стоимость объекта: заём до 60% рыночной цены. Старый долг гасится, разница выдаётся вам на руки. Часто так решают сразу две задачи - закрывают долги и получают оборотные средства.

## Источники

- [Гражданский кодекс РФ, ст. 807-818](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) - договор займа
- [ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) от 16.07.1998
- [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) - регистрация обременения, выписка ЕГРН
- [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), ч. 1 ст. 16 - сроки регистрации
- [Статистика 33 сделок под залог, 2026](/blog/statistika-zaymov-pod-zalog-2026.html) - наши данные по ставкам и LTV

### Заявка на займ под залог

Свяжемся в течение рабочего дня и предложим индивидуальные условия.