Можно ли заложить муниципальную квартиру

С этим вопросом приходят часто, обычно когда деньги нужны быстро, а своей недвижимости, кроме квартиры «от государства», нет. Разберу честно: почему напрямую заложить её нельзя, как устроен путь через приватизацию и что после неё проверит любой нормальный кредитор - банк, кооператив или частный инвестор.

Почему муниципальную квартиру нельзя заложить

Залог - это право кредитора получить деньги за счёт продажи объекта, если заёмщик не вернёт долг. Передать такое право может только тот, кто вправе распоряжаться объектом, то есть собственник. Закон об ипотеке говорит об этом прямо: ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 ФЗ-102).

У нанимателя по договору социального найма другое право - право пользования. Он может жить в квартире, регистрировать членов семьи, обменивать её в установленном порядке, но не продавать и не закладывать. Поэтому ни банк, ни кооператив, ни частный кредитор не примут муниципальную квартиру в залог, а Росреестр не зарегистрирует такую ипотеку.

Приватизация: единственный путь к залогу

Приватизация - бесплатная передача квартиры в собственность тех, кто в ней живёт по договору социального найма. С 2017 года её срок не ограничен. Порядок такой:

1. Согласие всех жильцов. Приватизировать можно только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона № 1541-1). Кто не хочет становиться собственником, пишет нотариальный отказ.
2. Документы в администрацию или МФЦ: договор социального найма или ордер, выписка из домовой книги, паспорта, справки о неучастии в приватизации ранее.
3. Решение - до двух месяцев со дня подачи документов (ст. 8 Закона № 1541-1), затем заключается договор передачи квартиры в собственность.
4. Регистрация права в Росреестре. Право собственности возникает только после государственной регистрации. Итог - выписка ЕГРН с вашим именем.

Только после этого квартира становится объектом, который можно заложить. На практике от первого визита до выписки проходит 2-3 месяца - это главное ограничение, если деньги нужны срочно.

Что проверит кредитор после приватизации

Сама по себе свежая приватизация сделку не блокирует. Проблемы создают люди, которые были прописаны в квартире на момент приватизации.

• Отказавшиеся от приватизации. Член семьи, который отказался стать собственником, сохраняет право пользования квартирой бессрочно (ст. 19 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»). Выселить его нельзя, в том числе новому владельцу после торгов. Для кредитора это обременение, которое резко снижает ликвидность: сумму уменьшают или отказывают.
• Дети-сособственники. Несовершеннолетние, имеющие право пользования, включаются в договор приватизации и получают доли (ст. 7 Закона № 1541-1). Для залога их долей нужно предварительное разрешение опеки (ст. 37 ГК РФ), которое дают редко. Подробнее - в разборе залога квартиры с прописанным ребёнком.
• Несколько взрослых собственников. Если квартира приватизирована на нескольких человек, заложить её целиком можно только с участием всех. Заложить свою долю закон позволяет без согласия остальных (п. 2 ст. 7 ФЗ-102), но условия по долям хуже - см. залог доли в квартире.
• Супруг. Квартира, полученная в порядке приватизации, - личная собственность того, кто её получил, а не общая собственность супругов (ст. 36 СК РФ), поэтому согласие мужа или жены на её залог не требуется.

Сколько дадут под залог приватизированной квартиры

После приватизации квартира оценивается как обычная: при одном собственнике и отсутствии «отказников» условия такие же, как по любой квартире - до 50% от рыночной стоимости, по нашей статистике 33 сделок медиана 37%. Если собственников несколько или в квартире остаются люди с бессрочным правом пользования, сумма ниже, а часть кредиторов откажет сразу.

Важно про закон: если деньги нужны на личные цели, заём под залог жилья физлицу по закону выдают только банк, кредитный кооператив, ДОМ.РФ и МФО с госучастием (ст. 6.1 ФЗ-353). Для предпринимательских целей круг кредиторов шире. Разбор - в статье кто вправе выдавать займ под залог жилья.

Если приватизировать нельзя или долго

Служебные квартиры и квартиры в аварийных домах приватизировать нельзя (ст. 4 Закона № 1541-1), а бесплатная приватизация доступна один раз в жизни (ст. 11). Если путь через приватизацию закрыт или 2-3 месяца ждать невозможно, рабочие варианты такие:

• заложить другой объект в собственности - гараж, дачу, участок, коммерческое помещение;
• заложить квартиру родственника, если он согласен выступить залогодателем за вас, - подробно в статье можно ли заложить квартиру родителей;
• если сумма небольшая и доход подтверждён - обычный потребительский кредит без залога может оказаться дешевле и быстрее.

Если не уверены, какой вариант ваш, напишите в Telegram или оставьте заявку ниже - разберу бесплатно и скажу честно, есть ли смысл начинать.

Связанные материалы

• Можно ли заложить квартиру по наследству
• Можно ли заложить единственное жильё
• Можно ли заложить квартиру с материнским капиталом
• Займ под залог квартиры с прописанным ребёнком
• Какие документы нужны для займа под залог

Частые вопросы

Материал носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. По сделкам с имуществом несовершеннолетних рекомендуем консультацию профильного юриста.